中新網(wǎng)2月20日電 據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，在去年國家宏觀調(diào)控的大背景下，占廣東全省普通住房銷售量88%的廣州、深圳兩地，新建商品住宅的售價(jià)卻都在以兩位數(shù)向上攀升。
面對日益上揚(yáng)的房價(jià)，廣深兩地政府正有意加大宏觀調(diào)控力度，廣州力圖通過增大土地供應(yīng)反擊“地荒說”來平穩(wěn)房價(jià)，而深圳則把矛頭率先指向了豪宅市場。
廣州：土地供不應(yīng)求導(dǎo)致樓價(jià)上升
2005年廣州樓價(jià)延續(xù)了2004年的漲勢。戴德梁行(廣州)研究顧問部提供的數(shù)據(jù)顯示：2005年第四季度均價(jià)5000元/平方米以上的商品房新盤比例已由第三季度的50%上升至78%。其中，7000元/平方米以上區(qū)間段的住宅比例增加尤其明顯，環(huán)比增長幅度達(dá)32%。該行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，2005年廣州樓市的漲幅為15%，超過政府公布的10.7%的漲幅。
“宏觀調(diào)控諸措施出臺后，市場實(shí)際供應(yīng)減少幅度比較大，但需求減少不明顯，整體市場呈現(xiàn)一定程度的供不應(yīng)求�！睗M堂紅置業(yè)(廣州)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為樓價(jià)上漲最主要的原因是市場供求關(guān)系的不平衡。滿堂紅提供的數(shù)據(jù)表明，在市場的實(shí)際供應(yīng)方面，2005年新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售量，較2004年減少11.2%。相比之下，2005年新建商品房成交量則同比減少2%，實(shí)際供應(yīng)方面減少的幅度顯然要小于需求減少的幅度。
他分析認(rèn)為，中心城區(qū)可供開發(fā)的土地日漸稀少，供不應(yīng)求現(xiàn)象突出；城市發(fā)展外擴(kuò)速度加快，以地鐵和道路建設(shè)帶動(dòng)的市政建設(shè)投資力度大，提升了樓盤的實(shí)際價(jià)值；新推樓盤整體素質(zhì)普遍較高，促使均價(jià)提高；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人們收入增加等也都是去年房價(jià)走高的支持性背景因素。
而去年第四季度大幅上揚(yáng)與大戶型的高檔住宅供應(yīng)大幅增加有直接關(guān)系。從戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)戶型來看，2005年第四季度四居室以上大單位所占比例增長明顯，由第三季度的16%增長至31%。從單套住宅面積來看，160平方米以上的大面積單位所占比例較第三季度增長8%。高檔住宅的供應(yīng)增加直接拉動(dòng)了該季度房價(jià)的大幅上揚(yáng)。
“之前因宏觀調(diào)控政策持幣待觀的人群開始陸續(xù)購房，購買力得到有效釋放，也是該季度房價(jià)大幅上揚(yáng)的一個(gè)因素�！贝鞯铝盒�(廣州)企業(yè)事務(wù)部經(jīng)理鄭英姿說道。
面對記者的采訪，多家房產(chǎn)顧問公司都表示，今年廣州的樓價(jià)走勢會繼續(xù)向上。龍斌表示，一方面，廣州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，城市建設(shè)大力投入，基礎(chǔ)設(shè)施配套繼續(xù)完善，構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強(qiáng)有力的支撐；另一方面，消費(fèi)購房需求旺盛，2005年市場良好令不少發(fā)展商增強(qiáng)信心，2006年發(fā)展商推盤會較2005年積極，預(yù)計(jì)實(shí)際供應(yīng)量會有所增加。但市場實(shí)際的供求關(guān)系仍然保持“求大于供”的態(tài)勢，樓價(jià)“升”的預(yù)期不會改變。預(yù)計(jì)2006年上半年市場以消化樓價(jià)壓力為主，價(jià)格波動(dòng)不會太大，而下半年推盤量增多，供求兩旺，量價(jià)齊升，但漲幅不會超過2005年。
深圳：豪宅領(lǐng)漲樓市
深圳中原深港研究中心日前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年深圳住宅均價(jià)為6952元/平方米,同比上漲了16.3%。其中，普通商品住宅與豪宅的成交價(jià)格分別為6271元/平方米與9261元/平方米。
該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，去年深圳房價(jià)大幅上揚(yáng)主要有四個(gè)方面的原因：一是深圳經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為商品住宅價(jià)格的上漲提供了前提條件；二是政府近四年的緊縮土地供給的調(diào)控措施造成了2005年“供不應(yīng)求”的緊張局面；三是2005年豪宅推出量巨大，很大程度上拉高了全市商品住宅的價(jià)格；四是“炒房”行為多，房價(jià)也因此被拉高。
根據(jù)深圳國土房管局公布的2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2005年全市計(jì)劃供應(yīng)土地面積12.69平方公里，與2004年總量基本持平。其中商品房開發(fā)用地供應(yīng)控制在0.8平方公里，僅占供應(yīng)總量的6%。
據(jù)悉，近年來，深圳政府嚴(yán)格控制了商品房用地，全市出讓的商品房用地始終保持在1平方公里左右，關(guān)內(nèi)更是近四年無商品房用地出讓，而銷售量卻是一年上一個(gè)臺階。由于全市特別是關(guān)內(nèi)存量土地的進(jìn)一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源已越來越緊缺。連續(xù)三年之久的土地緊縮政策終于在2005年得到了充分的表現(xiàn)，2005年批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積為719.45萬平方米，與2004年的806.4萬平方米相比，約減少了87萬平方米，供應(yīng)總量也是四年來最小的，2005年甚至出現(xiàn)了歷年來深圳樓市少見的眾多樓盤供不應(yīng)求的情況。
根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年深圳商品住宅的銷售雖然還是以普通商品住宅為主，但豪宅的銷售面積占到了22%，豪宅供應(yīng)增多也相應(yīng)拉高了全市商品住宅的價(jià)格，尤其是第四季度豪宅的大量入市直接導(dǎo)致該季度深圳商品住宅市場價(jià)格的大幅上揚(yáng)。
對于今年深圳商品房市場的走勢，在價(jià)格方面，鑒于樓盤整體質(zhì)量的提高和強(qiáng)大需求的支撐，中原預(yù)測仍有12%左右的漲幅，整體均價(jià)在7770元/平方米左右，預(yù)計(jì)全年的成交量為850萬平方米。而從供應(yīng)產(chǎn)品類型來看，2006年，高端產(chǎn)品仍會占有相當(dāng)?shù)姆蓊~。在2006年中高端產(chǎn)品仍是樓市關(guān)注重點(diǎn)之一。
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