經(jīng)適房與限價房之異同

    經(jīng)濟(jì)適用房原本應(yīng)該是具有福利性質(zhì)的保障性住房，但從經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際運(yùn)營來看，經(jīng)濟(jì)適用房具有福利性和商品性的雙重屬性，屬于“非驢非馬”的住房。限價商品房則是“半保障性質(zhì)”的商品房，從本質(zhì)上來說，限價商品房也是一種“經(jīng)濟(jì)房”。

    二者的最大區(qū)別在于，經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房對“中低收入人群”這個寬泛的概念進(jìn)一步細(xì)化，面對的是中低收入人群中的不同群體，在申購人群、操作規(guī)則等方面均有所不同。建立起“以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房和廉租房為補(bǔ)充的”多層次的城市住房供應(yīng)體系和框架，更好地解決城市居民的住房問題。

    寧波限價商品房5大經(jīng)驗(yàn)

    苗樂如說，在限價商品房政策上，要借鑒外地部分城市的做法。寧波是全國最早探索實(shí)施限價商品房政策的城市，在近3年的實(shí)際操作中，寧波已經(jīng)建立起一整套限價商品房建設(shè)操作規(guī)則，利用政府對土地的控制來達(dá)到控制限價商品房戶型、供應(yīng)量的目的，寧波建委副主任褚銀良曾對此進(jìn)行詳盡介紹。

    {1}合理確定推出數(shù)量  力求供需平衡

    基于對住房消費(fèi)需求和預(yù)期市場供應(yīng)的分析，合理確定推出數(shù)量，每次推出約占同期住房供應(yīng)量的20%左右。

    {2}實(shí)行設(shè)計(jì)方案和報價聯(lián)合招標(biāo)  保證小區(qū)檔次

    為使開發(fā)的小區(qū)檔次不低于當(dāng)前的市場主流，招標(biāo)時事先確定房價、設(shè)定地價區(qū)間，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在中標(biāo)的同時也基本上確定了小區(qū)的開發(fā)設(shè)計(jì)方案。

    {3}設(shè)定套型和價格  調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

    為了彌補(bǔ)樓市中缺少中小套型、中低價位房源的缺陷，對限價商品住房的套型及價格進(jìn)行了限制。規(guī)定套型在55至95平方米之間，分五檔，均價每平方米3000元左右，并在土地招標(biāo)文件中予以明確。

    {4}對建設(shè)全過程跟蹤監(jiān)督

    限價商品住房的開發(fā)建設(shè)是按一般商品房的開發(fā)程序運(yùn)作的。但由于房價已確定，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中存在為了減少建設(shè)成本而降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量的可能性。為了加強(qiáng)對工程的監(jiān)督管理，專門成立了限價商品房開發(fā)建設(shè)監(jiān)督協(xié)調(diào)小組，對限價商品住房開發(fā)建設(shè)的全過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，定期對工程進(jìn)行督查。

   {5}六類困難群體為申購對象

    當(dāng)前有很大一部分無房或住房條件較差的居民，既不夠條件購買經(jīng)濟(jì)適用房，又無資金能力購買一般商品住房，限價商品住房推出的一個主要目的是為了切實(shí)解決這部分居民的住房困難問題。為了防止銷售主體自行提高銷售價格以及投機(jī)性購房者進(jìn)入購房隊(duì)伍，政府設(shè)定了六大類困難群體作為申購對象。在銷售過程中實(shí)行政府有關(guān)部門審核和社會輿論監(jiān)督相結(jié)合的方式，采用公開搖號的方法確定準(zhǔn)購家庭，確保房源能真正落到急需解決住房困難問題的群體上。

    限價商品房有必要推行

    北京擬建限價商品房的口風(fēng)一放出來，對這一政策的質(zhì)疑聲和鼓掌聲同樣多。質(zhì)疑的聲音集中在兩個方面：一方面是政府過多地干預(yù)樓市到底有沒有必要？是不是一種市場經(jīng)濟(jì)的倒退？另一方面是它會不會因?yàn)閳?zhí)行不力而像經(jīng)濟(jì)適用房一樣飽受詬病？

    筆者認(rèn)為，冷靜審視這項(xiàng)新事物是正常的，但因噎廢食不敢嘗試就不太正常。

    住房作為一種商品，其運(yùn)行必然會遵循一般的市場規(guī)律。但由于住房產(chǎn)品形成的周期性比較長，總價比較高，土地作為其主要生產(chǎn)資料又由政府計(jì)劃供應(yīng)，因此它必然又有別于其他一般商品，單一由市場自律調(diào)節(jié)調(diào)整供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)存在非理性因素，也造成了目前高檔房供應(yīng)過多而中低檔房供應(yīng)嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀。

    因此，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，既要充分發(fā)揮市場規(guī)律的調(diào)節(jié)作用，又要注重發(fā)揮政府引導(dǎo)調(diào)控作用，這一點(diǎn)毫無質(zhì)疑。只要把政策房的規(guī)�？刂坪�，不但會使社會更加和諧安定，同時又不影響商品房的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前，中低收入住房問題已成為一個社會問題，抓住這個問題就抓住了房地產(chǎn)問題的本質(zhì)。

    另外，不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房飽受詬病，就推而廣之地認(rèn)為限價商品房也會存在同樣問題。事實(shí)上，沒有盡善盡美的政策，只有不斷改進(jìn)、不斷完善的政策。

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