做回開(kāi)發(fā)商 教你算房?jī)r(jià)
盡管房?jī)r(jià)構(gòu)成中有諸多不確定因素，但是每個(gè)開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)都會(huì)迅速開(kāi)列一個(gè)成本清單，這個(gè)過(guò)程可能只有幾分鐘，他就會(huì)迅速計(jì)算出，這個(gè)地價(jià)是否適合拿地，在這塊地上做成什么樣的產(chǎn)品等等。 這是開(kāi)發(fā)商基本的“吃飯”技能，一點(diǎn)也不神秘。普通百姓雖不可能做成開(kāi)發(fā)商，但通過(guò)這個(gè)房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單的計(jì)算方式，也可以基本推算出不同區(qū)域、不同樓盤(pán)產(chǎn)品的大致價(jià)格，對(duì)于尋找新的房子，了解開(kāi)發(fā)商將會(huì)如何定價(jià)會(huì)有非常大的幫助。
開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本大概由幾部分組成，一是土地成本，你可以簡(jiǎn)單地理解，開(kāi)發(fā)商得到這塊土地所需要支付的成本，比如出讓金、拆遷費(fèi)，甚至潤(rùn)滑賄賂部分的費(fèi)用，當(dāng)然拿地方式不同，支付的成本是不同的；二是建安成本，說(shuō)白了這是建房子的成本；三是管理成本，建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的各種管理（人員）支出、資金成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等等；最后一部分就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和稅費(fèi)了。
其中的土地成本、綜合建安費(fèi)基本是公開(kāi)的，這兩部分的成本可能占開(kāi)發(fā)成本的70%，也比較容易計(jì)算出來(lái)。不同時(shí)期獲得的土地的成本是不同的，但土地公開(kāi)招拍掛后，這個(gè)成本就公開(kāi)了。綜合建安費(fèi)也比較容易計(jì)算，別墅產(chǎn)品的土建造價(jià)（裝修除外）一般在500－600元/平方米；多層住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板樓住宅的土建成本在2000元左右/平方米。
以去年華潤(rùn)以25.65億的價(jià)格拍得清河地塊為例，就有人粗略估算過(guò)，這塊地的樓面地價(jià)每平方米保守估計(jì)3500－3800元，建安1200元，還沒(méi)有蓋樓，成本就已經(jīng)接近5000元，最終的建成成本估計(jì)6500元左右，因此業(yè)內(nèi)人士告訴你，這個(gè)項(xiàng)目至少要賣(mài)到8000元/平方米。而清河地塊現(xiàn)在主力樓盤(pán)價(jià)格都在6000元以下，很多人說(shuō)華潤(rùn)的地拿貴了，就是因?yàn)檫@點(diǎn)。
但不同的開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略是不同的，一是他們的利潤(rùn)目標(biāo)可能不同，二是他們的資金支持可能不同，因此會(huì)有些開(kāi)發(fā)商拿地后，不急于銷(xiāo)售，等待房?jī)r(jià)的上升，但也有一些急于銷(xiāo)售，因此在一些新盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，低于成本價(jià)的房子也可能買(mǎi)到。
學(xué)習(xí)開(kāi)發(fā)商計(jì)算成本方面最重要的一環(huán)是要認(rèn)識(shí)所銷(xiāo)售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的背景，因?yàn)椴煌拈_(kāi)發(fā)商在其他幾個(gè)成本構(gòu)成方面是不同的，而成本部分的另外三分之一，指公司的管理成本、財(cái)務(wù)成本及銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金部分則是模糊地帶，不同規(guī)模、不同背景的房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理成本是不同的，而在營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的控制、財(cái)務(wù)成本方面就更為敏感。一位業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商還有很大一部分利潤(rùn)源于高的財(cái)務(wù)杠桿。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是以較少的自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目后，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款、房屋預(yù)售、施工企業(yè)墊資等方式完成銷(xiāo)售利潤(rùn)。因此其資金的回報(bào)率極高。
其次，不同公司的產(chǎn)品，其品牌收益也不同。以北京星河灣為例，盡管這一區(qū)域的高檔產(chǎn)品極多，但開(kāi)盤(pán)即定價(jià)到15000元/平方米，比周邊項(xiàng)目高出近一倍，與當(dāng)時(shí)朝陽(yáng)北路沿線的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格在6000-8000元/平方米相比，可謂有極高的利潤(rùn)，這種定價(jià)除了產(chǎn)品間的差異，也可謂其老板黃文仔對(duì)其品牌的定價(jià)。
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