需求：中心城區(qū)局部市場(chǎng)可能供不應(yīng)求

　　總體購房需求成交量將逐步上升，泛城預(yù)計(jì)2006年全年增量市場(chǎng)需求可達(dá)2000萬平方米，少于新增供應(yīng)量700萬平方米；一、二手市場(chǎng)整體需求可達(dá)3500-4000萬平方米左右，仍然供大于求，但中心城區(qū)局部市場(chǎng)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　市政基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套的不斷建設(shè)完善將極大地帶動(dòng)住宅市場(chǎng)，如已確定2006年開工的重大建設(shè)項(xiàng)目軌道交通10、11號(hào)線、蘇州河整治三期工程以及幾條道路越江工程等。這種帶動(dòng)效應(yīng)可分為兩方面：其一，直接改善其周邊區(qū)域環(huán)境，帶動(dòng)區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展；其二，相關(guān)動(dòng)拆遷工作將帶動(dòng)配套及動(dòng)遷住宅的成交，使得整體市場(chǎng)也將受益。

　　外來高端需求將成為高檔住宅市場(chǎng)的重要消費(fèi)力。2005年1-10月吸收合同外資金額達(dá)115.62億美元，同比增長15.6％，其中第二產(chǎn)業(yè)吸收合同外資金額有所下降，但第三產(chǎn)業(yè)吸收合同外資58.43億美元，同比增長46.4％。海外投資穩(wěn)步增加，其中第三產(chǎn)業(yè)比例增長迅速，這將增加上海就業(yè)人口以及人均收入，為住宅市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。其中相當(dāng)部分企業(yè)高層享受住房補(bǔ)貼，且其中有公司允許將房租補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為房貸補(bǔ)貼，將帶動(dòng)上海高檔住宅市場(chǎng)發(fā)展，特別是居住氛圍成熟、具有濃厚文化積淀的區(qū)域更是受到海外人士的歡迎，將直接受益。

　　部分2005年購房需求將推遲到2006得到實(shí)現(xiàn)。同在住宅市場(chǎng)中，投資需求與購房需求是部分重合，或者說難以有效區(qū)別的，因此以打擊投資、投機(jī)為目的的調(diào)控政策難免影響到一定自住需求。2006年隨著政策環(huán)境的穩(wěn)定，觀望氣氛將逐步轉(zhuǎn)淡，帶動(dòng)部分潛在需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求。

　　鼓勵(lì)住房消費(fèi)符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，將是國家長期執(zhí)行的政策方向。從宏觀角度來說，國家鼓勵(lì)消費(fèi)的政策將在一個(gè)比較長的時(shí)期內(nèi)持續(xù)，其中住房需求是重要的內(nèi)需，且房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。預(yù)計(jì)未來的宏觀政策將繼續(xù)鼓勵(lì)自住消費(fèi)的宗旨，對(duì)住宅消費(fèi)發(fā)揮利好的效應(yīng)。

　　自住需求將是主體，預(yù)計(jì)2006年全年需求可望達(dá)到2300萬平方米，不同區(qū)域供求形勢(shì)將有較大差別。在上述因素綜合影響下，自住消費(fèi)市場(chǎng)將在2006年有長足的發(fā)展。事實(shí)上，2005年第四季度住宅交易較二、三季度明顯回升，已恢復(fù)到日均成交500-600套的水平。預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)還將繼續(xù)逐步回暖的趨勢(shì)，到第四季度市場(chǎng)交投活躍程度將會(huì)高于2005年第四季度，但不會(huì)超過2004年末的水平，全年市場(chǎng)需求可望達(dá)到2300萬平方米。

　　在市場(chǎng)日漸理性的發(fā)展過程中，區(qū)域差異將會(huì)越來越明顯，地段及樓盤自身品質(zhì)等宜居因素將成為決定樓盤價(jià)格的關(guān)鍵因素。因此中心城區(qū)的宜居板塊及個(gè)案將可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，反之在供應(yīng)集中、配套相對(duì)不夠完善的區(qū)域則需求有限，住宅銷售將會(huì)面臨較大壓力。

　　價(jià)格：調(diào)整幅度不超過7%

　　2006年上海整體市場(chǎng)價(jià)格仍有下降空間，平均價(jià)格估計(jì)在7400元/平米左右，中心城區(qū)部分區(qū)域或板塊住宅價(jià)格有望小幅上升。

　　專家預(yù)計(jì)2006年住宅價(jià)格在一、二手市場(chǎng)共同作用下，將呈“鋸齒形”下滑走勢(shì)。就區(qū)域來看，由于地段的稀缺性，中心城區(qū)住宅價(jià)格的總體走勢(shì)將不會(huì)下調(diào)，而是會(huì)延續(xù)目前的“鋸齒形”上升走勢(shì)。其中配套成熟居住氛圍良好的板塊更將受到自住客歡迎，價(jià)格走勢(shì)將看漲。

　　從整體市場(chǎng)來看，將延續(xù)2005下半年供大于求的態(tài)勢(shì)，但隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善及自住需求的啟動(dòng)，供求差額將會(huì)逐步縮小，預(yù)計(jì)價(jià)格將呈“鋸齒形”下降走勢(shì)。上海一、二手住宅價(jià)格相互影響，2004年二手房?jī)r(jià)格的不斷拉升帶動(dòng)一手住宅價(jià)格上升；而2005年隨著宏觀調(diào)控的逐漸深入，一、二手住宅價(jià)格都有所回調(diào)，但都在第四季度逐步回穩(wěn)或降幅趨小，特別是自7月份開始，中心城區(qū)一手住宅均價(jià)已經(jīng)呈“鋸齒形”上升走勢(shì)。

　　成交均價(jià)與實(shí)際價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)并非完全一致。報(bào)告中所指“實(shí)際價(jià)格”并非均價(jià)，而是去除結(jié)構(gòu)性影響后的價(jià)格，是價(jià)格指數(shù)的概念，兩者具有本質(zhì)的區(qū)別。就均價(jià)而言，2005年12月份住宅成交均價(jià)6238元/平方米，較2005年1月份下跌31.9％。但若考慮第四季度成交結(jié)構(gòu)發(fā)生的巨大變化，實(shí)際價(jià)格跌幅為3.6％，屬于比較平穩(wěn)合理的狀態(tài)。

　　由此，降幅將不會(huì)超過5％的預(yù)計(jì)是指實(shí)際價(jià)格跌幅，而不是均價(jià)，但即便考慮均價(jià)，預(yù)計(jì)跌幅也將不會(huì)超過7％。2005年第四季度配套住宅成交量達(dá)246.27萬平方米，占同期住宅成交量的43.5％，12月份配套住宅更是占到半壁江山，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2006年配套房成交比例將處于2005年第四季度及12月份水平之間，即可達(dá)40％，因此綜合成交結(jié)構(gòu)的變化以及實(shí)際價(jià)格的變動(dòng)，全年均價(jià)跌幅預(yù)計(jì)不會(huì)超過7％。（唐海力）

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