中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，隨著人們對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域投資意識(shí)的加強(qiáng)，許多人都將賺錢的目光轉(zhuǎn)移到了“以房養(yǎng)房”的方式上。聰明的消費(fèi)者自會(huì)比較，家中的積蓄存入銀行，利息收益較低；假如用它來投資物業(yè)后又將其出租，以現(xiàn)在市場(chǎng)上的租金水平來計(jì)算，后者的收益率肯定要高于銀行存款的利率。此外，這種租金收益也相對(duì)穩(wěn)定。
“以房養(yǎng)房”需謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)
在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大呢？
觀點(diǎn)一：做長線仍可看好
有投資者認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能短期會(huì)波動(dòng)，但長遠(yuǎn)看，調(diào)整周期過后價(jià)格仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預(yù)期下，只要負(fù)擔(dān)得起，房產(chǎn)仍是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資。他們認(rèn)為，即使利率提高，還貸金額實(shí)際增加并不多，何況現(xiàn)在一年內(nèi)次新房停止轉(zhuǎn)按揭，想出手也不容易，不如繼續(xù)持房出租。還有人表示，現(xiàn)在中介對(duì)房租的評(píng)估就是按一定比例還貸額測(cè)算的，只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差，資金壓力不大，在當(dāng)前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。在外貿(mào)公司上班的黃女士說，趁在職時(shí)養(yǎng)幾套小房型，強(qiáng)迫自己每月還貸，將來年紀(jì)大了就不怕下崗?fù)诵萘恕?/p>
觀點(diǎn)二：還貸額占比須控制
既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財(cái)師認(rèn)為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入如工資、存款利息等應(yīng)大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財(cái)務(wù)就越安全。
由于房貸政策的變化，顯然，“以房養(yǎng)房”者的還貸金額將上升。以一套30萬元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬元，20年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率5.51%計(jì)算，每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，銀行放貸時(shí)，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個(gè)比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)三：謹(jǐn)防物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)
除了還貸額上升的風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此，時(shí)間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價(jià)值有下降風(fēng)險(xiǎn)。
此外，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入。總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)時(shí)，開發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租，普通投資者將承擔(dān)房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn)，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購買多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。
觀點(diǎn)四：謹(jǐn)慎投資不宜“滿倉”
綜上所述，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)主要在于：銀行貸款利率調(diào)整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險(xiǎn)。分析人士認(rèn)為，作為不動(dòng)產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉”恐怕不合適。同時(shí)在投資房產(chǎn)時(shí)，也要全面評(píng)估投資回報(bào)率，對(duì)以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時(shí)，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
“以房養(yǎng)房”的三種方式
方式一：出租舊房，購置新房
如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個(gè)方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
方式二：投資購房，出租還貸
有些人好不容易買了套房，卻要面對(duì)沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個(gè)月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時(shí)候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。如果能找到一套租價(jià)高、升值潛力大的公寓，就可以用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問題的關(guān)鍵是要判斷準(zhǔn)確。
方式三：出售或抵押，買新房
如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒錢，好像一時(shí)半會(huì)兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分采用第二個(gè)辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時(shí)買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實(shí)現(xiàn)你改善住房，又當(dāng)房東的夢(mèng)想了。
如何計(jì)算以房養(yǎng)房投資收益
對(duì)普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個(gè)家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益，計(jì)算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種：
1.投資回報(bào)率分析公式：
(稅后月均租金-物業(yè)管理費(fèi))×12／購買房屋單價(jià)
此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時(shí)間分析公式：
投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)／(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。
投資有風(fēng)險(xiǎn) 三思而后行
“以租養(yǎng)房”，已經(jīng)成為眾多人輕松買房的一條捷徑。不過，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)變故，購房者將損失慘重�！耙宰怵B(yǎng)房”不是個(gè)簡(jiǎn)單的過程，這里面的賬要仔細(xì)算清楚，除了每月固定要支付的物業(yè)管理費(fèi)之外，還有銀行貸款利息，這是筆固定的支出，而其收入?yún)s只是相對(duì)固定的。既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就是新房出租會(huì)有一個(gè)“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會(huì)有一段時(shí)間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”。
隨著申請(qǐng)住房按揭貸款門檻的一降再降，不少投資者都會(huì)產(chǎn)生沖動(dòng)想“以租養(yǎng)房”，做長線投資，但基于對(duì)市場(chǎng)分析不全面，最終房子租不出去，導(dǎo)致了以租養(yǎng)房的失敗。所以，投資者在瞄準(zhǔn)“以租養(yǎng)房”的投資模式時(shí)，應(yīng)對(duì)自己的還貸能力慎重考慮。(李海鵬)
