短短一年間，一套54萬(wàn)元的房子就能上躥到86萬(wàn)元，利潤(rùn)率高達(dá)60%。這樣的“爆炸式增值”，在上海樓市，是件尋常事。
面對(duì)“狂飆”的房?jī)r(jià)，人們不禁要問(wèn)：究竟是什么助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲？
幾多瘋狂：房?jī)r(jià)3年狂漲300%
位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”，追索其近年來(lái)的房?jī)r(jià)攀升軌跡：
2001年10月，一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)約6000元/平方米；2002年底二期開(kāi)盤(pán)均價(jià)上升至7000元左右/平方米；2003年底，房?jī)r(jià)已躍至11000元/平方米；2004年第三季度，均價(jià)高達(dá)16000元/平方米；2005年3月，其房?jī)r(jià)已漲至24000元/平方米。不到3年半，這一樓盤(pán)的房?jī)r(jià)瘋漲了300%。如此“高成長(zhǎng)性”恰是上海房?jī)r(jià)的一個(gè)縮影。
與上海比，近年來(lái)北京房?jī)r(jià)漲幅雖不算最高，但眼下，京城三環(huán)內(nèi)商品房單價(jià)也多在萬(wàn)元左右。
在樓市“新政策”面前，一些相關(guān)部門(mén)抬出北京有全國(guó)最大的公務(wù)員群體、最大的涉外機(jī)構(gòu)、最多白領(lǐng)等“六最”說(shuō)為其辯白。上海業(yè)界也流傳著“9大理由”：世博會(huì)的拉動(dòng)、跨國(guó)公司大量進(jìn)入、海外購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)力支撐如此等等，為后市看漲提供支撐。
中央黨校研究員曾業(yè)松指出，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展的確使購(gòu)房需求越來(lái)越多地釋放出來(lái)，但誰(shuí)也不能否認(rèn)，樓價(jià)的瘋長(zhǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同期居民可支配收入和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的漲幅，與“理性”相距何止千里！另外，地價(jià)、融資諸成本的增加確會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但絕非主要因素。
價(jià)格聯(lián)盟：開(kāi)發(fā)商隨意定價(jià)
那么，又是哪些非正常因素抬高了房?jī)r(jià)？樓評(píng)人士蔡為民指出，2000年以前，剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循的是成本定價(jià)，商品房售價(jià)基本上是成本加合理利潤(rùn)；2001年至2003年的樓市實(shí)施的是市場(chǎng)定價(jià)，房?jī)r(jià)基本由供求關(guān)系決定；而2004年以來(lái)，樓市進(jìn)入由開(kāi)發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)。在這一過(guò)程中，大房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。
上海市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院朱林興教授指出，一些開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商之間、銷(xiāo)售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價(jià)，逐層加碼，利益共享。另一方面，價(jià)格同盟在所謂的“定價(jià)策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照，相互競(jìng)價(jià)。
“你每平方米漲500元，我就漲800元，以?xún)r(jià)格高低來(lái)顯示自己樓盤(pán)品質(zhì)的優(yōu)越�！敝炝峙d說(shuō)，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟取得了超額壟斷利潤(rùn)。”
“經(jīng)營(yíng)城市”：地方政府放縱房?jī)r(jià)
開(kāi)發(fā)商為何能輕而易舉地形成價(jià)格聯(lián)盟？近幾年各大城市的房?jī)r(jià)為何只升不降？一個(gè)重要原因是：地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”的做法，事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了“托市”之效，縱容房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲。
其一，拔苗助長(zhǎng)，急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)。由于投資規(guī)模大、見(jiàn)效快，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯，不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。朱林興說(shuō)：“房?jī)r(jià)越高、高檔房越多，對(duì)地方政府而言，意味著財(cái)政收入增加、GDP增大�！睘榇耍恍┑胤秸环矫婕哟笳鞯�、供地力度，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模；另一方面，則通過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化。
其二，不對(duì)商品房進(jìn)行成本、利潤(rùn)核算，作為生活必需品的商品房，其定價(jià)完全放開(kāi)，基本是開(kāi)發(fā)商報(bào)多少是多少。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)縣，為了抬高區(qū)域“檔次”，開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高越容易取得預(yù)售許可證。
其三，對(duì)外地人買(mǎi)房不作限制，縱容炒房。健康的樓市必然以本地購(gòu)買(mǎi)力作為主要支撐。但為了活躍市場(chǎng)，許多地方對(duì)外地人購(gòu)房、炒房不加限制。
樓市“黑嘴”：只唱看漲“同一首歌”
近年來(lái)，一些專(zhuān)家、學(xué)者，在或明或暗的“贊助”“邀請(qǐng)”下，頻頻出現(xiàn)在各種論壇、媒體上，只說(shuō)一些利益集團(tuán)需要他們說(shuō)的話，宣傳房?jī)r(jià)看漲的種種理由。
只要稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成。開(kāi)發(fā)商、地方政府相關(guān)部門(mén)和一些“專(zhuān)家學(xué)者”、研究機(jī)構(gòu)以及部分媒體聯(lián)手，占據(jù)話語(yǔ)制高點(diǎn)，并形成一個(gè)行業(yè)性的“話語(yǔ)鏈”———當(dāng)央行提示信貸風(fēng)險(xiǎn)、要求商業(yè)銀行嚴(yán)格審貸時(shí)，他們說(shuō)：“融資成本增加，房?jī)r(jià)將會(huì)增長(zhǎng)”；當(dāng)有人警告房?jī)r(jià)虛高應(yīng)該降溫時(shí)，他們大加反駁說(shuō)：“中國(guó)房地產(chǎn)絕無(wú)泡沫，至少也可以繁榮20年”……總之是只唱房?jī)r(jià)看漲“同一首歌”。
“就像當(dāng)年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實(shí)上是當(dāng)起了‘房托’，”資深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言。相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場(chǎng)，對(duì)輿論的導(dǎo)向作用更大。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專(zhuān)家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝?nèi)ジ鞣N冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房?jī)r(jià)飛漲是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動(dòng)的。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無(wú)異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。(來(lái)源：新華社 作者：陳芳、徐壽松）
