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本刊記者/陳曉王晨波
決定樓盤價位有兩個基本因素：一是土地購置價，二是信貸注入。而在我國，這兩者均與政府密切相關。因此，中國房地產發(fā)展中存在的問題，在相當程度上反映了政府政策上存在的問題
“中國房地產業(yè)繁榮將會持續(xù)到2013年�！�
“房地產業(yè)還能保持20年到30年高速發(fā)展”。
這是萬科企業(yè)股份有限公司董事長王石和華遠集團總裁任志強在“博鰲21世紀房地產論壇2004屆年會”上，對中國房地產業(yè)的預期。
2004年8月的海南，在這個以“宏觀調控、土地與信貸緊縮下的中國地產”為題的會議上，幾乎所有發(fā)表演講的開發(fā)商均宣稱，目前的宏觀調控對他們幾乎沒有影響。天津順馳集團董事長孫宏斌在論壇上宣稱：長三角我們有四個項目在開發(fā)，有兩個項目在開盤。南京項目開盤的時候，賣出一百多套，上個月回款是5000多萬。
這似乎表明，在中央政府限制土地和信貸的組合拳下，房地產業(yè)卻越挫越勇。
與房地產商的投資熱情同步增長的，還有房價。
國家統(tǒng)計局全國35個大中城市房地產市場調查顯示，今年二季度我國房屋銷售價格依然比去年同期上漲10.4%。根據摩根斯坦利研究部門提供的數據，中國的房地產價格已經高到了一套普通的住宅大約等于城市居民10～15年的收入。
這是一個讓老百姓難以承受的數字。但數字上的巨大落差并沒有阻止大量資金源源不斷進入房地產行業(yè)。
需求幻象拉高房價
價格高漲，因為需求存在。
面對一路上揚的房價，幾乎所有針砭房地產業(yè)的經濟學者和所有期望房價芝麻開花節(jié)節(jié)高的開發(fā)商，在這一“需求決定價格”的經濟學原理上達成了共識。
“一個城市的建設需要上百年時間。紐約和香港這些大都市都曾經經歷過整個城市成為一個大工地的飛速發(fā)展時代。如今，北京上海也進入了一個建筑時代。這跟人的青春期一樣�！盨OHO中國有限公司董事長潘石屹篤定地預測北京的未來。在他辦公室的落地窗外，拔地而起的密集高樓，似乎為他的話做著注解。
華遠集團董事長任志強也認為城市化進程將支撐房地產市場需求。到2010年，我國需要將1.06億人口轉移為城鎮(zhèn)人口，而到2020年時，這一數字將達到3.25億。而若以人均20平米的住房面積計算，僅住宅屆時就需要65億平米以上。
但這兩位地產界的風云人物所說的需求，更多屬于社會學范疇。原央行研究局研究員陸磊將這種需求稱之為“需求幻象” 真正決定房地產需求的依據是居民的可支配收入，也就是居民的實際購買力。
2000年以來，住宅銷售額增長普遍地顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長和城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長。在差距最小的2002年，住宅銷售額仍高于居民收入增長9.7個百分點；在差距最大的2000年，達到了45.5個百分點。
“目前房地產業(yè)的需求是一種泡沫式的，一種為了投機而進行著的需求�！敝袊缈圃航鹑谘芯克鹑诎l(fā)展室主任易憲容說。支撐著這種需求的資金主要分為兩種，一是各類游資，一是銀行貸款。
以重慶房地產市場為例。今年上半年，重慶市房地產的誘人利潤吸引了跨境資金紛至沓來。據人民銀行重慶營業(yè)管理部國際收支統(tǒng)計監(jiān)測系統(tǒng)顯示，前6個月，從境外流入重慶房地產業(yè)的資金達1億2785萬美元，同比增長高達11.1倍。大量游資的進入，使這座西南城市今年一季度房價的漲幅達到14.5%。
銀行貸款也助了房價一臂之力。
根據國家統(tǒng)計局編制的《房地產開發(fā)統(tǒng)計年報》，銀行資金大約占房地產資金來源的22%，自有資金占30%，其他資金約占30%左右，但由于“其他資金”是通過非銀行金融機構轉化而來的銀行資金，因此，在房地產業(yè)中，直接與間接的銀行資金占到52%左右。
雖然121號文件在資金上卡住了房地產開發(fā)商的咽喉，但在個人房貸上沒有新的限制，這算是為房地產市場的長流不息網開一面。來自上海銀監(jiān)局的數據顯示，今年上半年，上海個人住房貸款增加345.11億元，增幅達20%。
“在土地不會貶值的預期下，大量銀行資金通過個人貸款形式進入房地產市場，推高房價�！币讘椚菡f。
“招拍掛”的負面效應
房價節(jié)節(jié)上漲的另一個原因是成本。“市場需求本身不會有這么大的功能。能讓房地價格上漲七八倍，只有政策�！比沃緩娬f。
歷史上，我國三次重大的房價上漲，都與國家政策直接相關。第一次是90年代初，土地有償出讓，導致房價大幅上漲。第二次是在1998年，因為福利分房變成貨幣分房，這使所有住房都有了貨幣交易的可能。“第三次則是土地招拍掛政策。”任志強說。
2002年7月1日，國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》開始實施。對于同一宗土地，以掛牌方式出讓的，至少得有一個競買人，且報價得高于底價；以拍賣方式出讓的，競買人得超過三人；以投標方式出讓的，投標人也得超過三人�？梢哉f，采用招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權這種方式，土地的供應量必定是小于至多是等于(掛牌時只有一個競買人的特殊情況)需求量的。
“今年上半年大概有29萬畝土地是通過招拍掛成交的，它的價格是協(xié)議出讓價格的6～8倍。”任志強說。
由于房地產開發(fā)商的主要投入品是土地，因此國家的土地政策對地價的影響，就成為房地產價格的主要衡量標準。2003年底，順馳(中國)以9.25億的天價拍得了北京大興黃村1號地，由此運作的順馳·領海，均價達到了6000多元/平方米。而該項目周邊的同類產品樓盤，均價大都在3000～4000元/平方米之間。
另一位學者——北京大學經濟研究中心的教授平新喬，根據中國《房地產開發(fā)統(tǒng)計年報》提供的35個大城市的數據，得出了相同的觀點：土地購置價的上漲，是導致房價上漲的一個主要原因。他分析認為，土地價格每上升1個百分點，樓盤價格會上升0.78個百分點。這遠遠高出了信貸注入對房價推動的邊際效應(0.05個百分點)。
土地“招拍掛”制度，在很大程度上解決了先前土地批租中的“暗箱操作”，這對地產市場的反腐倡廉是一件大好事。為什么會成為高房價的助推器呢？
“‘招拍掛’不是個壞的制度，但方法不對�！比沃緩姳硎尽�
目前招標拍賣的方式是掛牌拍賣，高價者得。從操作層面上講，采用招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權這種方式，土地的供應量必定是小于至多是等于需求量，多人競爭的結果必然導致地價上漲，價高者得必然將土地價格推至極至。
杭州是我國最早實行招拍掛的城市。從2000年下半年杭州市實行完全的土地出讓招、拍、掛制度開始，杭州市整體房價水平開始了為期將近4年的上漲，根據官方公布的數字，在這將近4年中，該城市的房價上升了將近20%。
而美國在土地拍賣中，有四個衡量標準：一是房產商開發(fā)的房子能不能令周邊產業(yè)升值；二是能否對當地稅收，就業(yè)有所裨益；三是對當地的交通和市政產生的壓力和解決辦法；價格排在最后一位。同時，政府還會有其他方法來限制高地價產生高房價。
“比如高價土地和低價土地一起拍賣。100萬價格的土地，有30萬只允許你賣低價的房屋，而不允許你賣高價的房屋。這樣政府才有控制能力�！比沃緩娬f。
政府導演下的上漲
決定樓盤價位有兩個基本因素：一是土地購置價，二是信貸注入。在我國，這兩者均與政府密切相關。因此平新喬在研究結論中證明：政府是土地價格、樓盤價格與房地產供應等經濟現(xiàn)象的后臺。中國房地產發(fā)展中存在的問題，在相當程度上反映了政府政策上存在的問題。
在這輪宏觀調控中，中央領導在公開場合強調，要抑制房地產過熱。央行也出臺了曾讓業(yè)內驚呼“房地產的冬天來了”的121號文。但隨后，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》又讓房地產業(yè)冬去春來。該文是在建設部的推動下促成，首次將房地產業(yè)列為中國經濟的支柱產業(yè)，并肯定房地產業(yè)“總體來說是健康的”。
高層政策的抵觸及多變，讓市場利益主體接收到的信號也千差萬別。
“因此，去年下半年給房地產的貸款不僅沒減少反而增加了。投資者，企業(yè)家，甚至地方銀行都沒把中央銀行發(fā)出的預警信號當回事，反而把這當成加強行政干預的一個理由�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心宏觀經濟研究部副部長魏加寧說。
我國的土地管理和房地產管理分別由國土資源部和建設部執(zhí)行，兩部委分頭出臺的政策缺乏銜接。土地政策改革上出現(xiàn)的問題，實際也反映了中國宏觀調控中部門利益不同，出臺政策相互制掣的問題�！斑@次的房價增長是制度性增長，這是國家管理體制的問題�！比沃緩娬f。
(文章來源：中國《新聞周刊》總第196期)
