中新網(wǎng)6月23日電 從起草到幾經(jīng)完善，再到向社會(huì)征求意見，醞釀了4年之久的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)終于擺到公眾面前。不過，對(duì)于這個(gè)“新鮮事物”官方和專家口徑不一，表達(dá)了截然不同的看法。
中國(guó)青年報(bào)報(bào)道稱，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾對(duì)《條例》給予了高度評(píng)價(jià)。在6月20日的新聞通氣會(huì)上，她說，這標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法治化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期，“《條例》以維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益為主要原則，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的宗旨�！�
然而，出人意料的是，這部行政法規(guī)的頒布卻未能在業(yè)界引起一致的喝彩聲。與官方的盛贊相比，一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對(duì)《條例》表現(xiàn)出截然不同的態(tài)度。
一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說：“花4年時(shí)間制訂出這樣一部條例，如果其中確實(shí)有可圈可點(diǎn)的地方，也還說得過去，但令人遺憾的是，我并沒有看出什么新的內(nèi)容。”
隆安律師事務(wù)所秦兵律師今天評(píng)論說，該《條例》中幾乎沒有任何細(xì)節(jié)描寫，能夠被順利操作的內(nèi)容很少。
知名打假人士王海則稱，《條例》對(duì)改善物業(yè)管理現(xiàn)狀沒有什么意義，令人失望。中國(guó)人民大學(xué)行政管理學(xué)院副教授陳幽泓則用“聊勝于無”4個(gè)字來評(píng)價(jià)《條例》的意義。
“核心問題沒有體現(xiàn)”
“《條例》和征求意見稿相比，有實(shí)質(zhì)性變動(dòng)的地方不大�！鼻乇蓭熣f，物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會(huì)選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題，《條例》都沒有提出任何解決辦法；至于像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會(huì)收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。
而在6月20日建設(shè)部的新聞通氣會(huì)上，一位政府官員透露，在收到公眾對(duì)征求意見稿提出的4000余條建議中，有一半以上被采納，“比如征求意見稿中對(duì)業(yè)主權(quán)利只規(guī)定了6條，而現(xiàn)在則增加到10條”。
對(duì)此，陳幽泓副教授認(rèn)為，雖然和征求意見稿相比，幾乎每一條款都有文字上的修改，但屬于原則上的改動(dòng)并不多。她說，物權(quán)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的兩個(gè)最核心的問題，而這兩個(gè)問題在《條例》中都沒有體現(xiàn)出來。
秦兵則認(rèn)為，任何一項(xiàng)權(quán)利只有在同時(shí)具備了行使這一權(quán)利的方式和權(quán)利受到侵害時(shí)應(yīng)當(dāng)獲得的救濟(jì)時(shí)，才稱得上是一項(xiàng)實(shí)實(shí)在在的權(quán)利�！稐l例》雖對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的10項(xiàng)權(quán)利作出了規(guī)定，但具體如何行使并不明確，這等于給業(yè)主開了張空頭支票。
“有點(diǎn)行業(yè)保護(hù)的味道”
“新出臺(tái)的《條例》無論從思路上，還是管理模式上，都有點(diǎn)行業(yè)保護(hù)的味道�！标愑你f，《條例》的第一條就開宗明義地指出，該《條例》是同時(shí)為維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益而制定的�！拔艺J(rèn)為不應(yīng)由國(guó)家出面保護(hù)一個(gè)行業(yè)，這樣體現(xiàn)不出業(yè)主的法律地位�！�
這位副教授還指出，《條例》若能在內(nèi)容上為構(gòu)造我國(guó)的財(cái)產(chǎn)制度起到一定的鋪墊作用，將是它最成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。而且，在有關(guān)物權(quán)的內(nèi)容上，《條例》只字未提�！安粍�(dòng)產(chǎn)有明確的排他性，《條例》如果不能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)作出明確規(guī)定，要想真正解決目前物業(yè)管理中存在的糾紛非常困難。”陳幽泓說�！斑@可能和起草部門有關(guān)�！标愑你治�，一部法規(guī)應(yīng)該由法律專家起草，經(jīng)聽證會(huì)聽證后頒布，而該條例卻由代表物業(yè)管理企業(yè)利益的物業(yè)管理行會(huì)起草，2002年10月征求意見稿公布后，遭到很多業(yè)內(nèi)人士批評(píng)，之后便一直捂起來不敢見人，直到最后頒布也沒舉行什么聽證會(huì)。
秦兵律師認(rèn)為，《條例》最直接的受益方應(yīng)該是業(yè)主，但有立法需求的業(yè)主們卻無法參與到立法中來，結(jié)果只能是使一部法規(guī)變了味道。
北京朝陽(yáng)園業(yè)委會(huì)主任舒可心對(duì)此說法提出了不同意見。他認(rèn)為，《條例》的出臺(tái)不是跟業(yè)主過不去，物業(yè)管理工作要的不是效率，而是穩(wěn)定。這是政府立法最主要的目的�！爸竿徊織l例就能把業(yè)主所有的權(quán)利都說清楚，簡(jiǎn)直是奢望�！笔婵尚恼f，目前在沒有出臺(tái)《物權(quán)法》的情況下，一部條例不可能把多年積累起來的問題全部解決，但又不能等《物權(quán)法》出來后再制訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，可以先從簡(jiǎn)單的地方做起。
這位對(duì)物業(yè)管理有著相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)委會(huì)主任說，《條例》基本上能解決物業(yè)管理中存在的糾紛，至少夠用10年。
“多項(xiàng)規(guī)定不清楚”
“《條例》中有多項(xiàng)規(guī)定值得質(zhì)疑�！鼻乇蓭熣f，比如第三條規(guī)定：國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)�！傲⒎ǖ哪康谋緛砭褪且�(xì)致精確具備操作性，只‘提倡’而不做硬性規(guī)定，會(huì)在操作過程中帶來麻煩�！鼻乇f。
第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。秦兵認(rèn)為，按照規(guī)定，商業(yè)性社團(tuán)需要到工商局辦理備案手續(xù)，非商業(yè)社團(tuán)應(yīng)該到民政部門登記備案，不管什么社團(tuán)都輪不到由建設(shè)部門辦理備案。建設(shè)部門把備案權(quán)從民政部門手中搶過來，很難不讓人對(duì)其用意表示懷疑。
再比如第二十條規(guī)定的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。秦兵認(rèn)為，居委會(huì)是一級(jí)民間自治組織，它有什么權(quán)力指導(dǎo)另外一個(gè)民間自治組織？
對(duì)于第四十七條關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的規(guī)定，秦兵也提出了質(zhì)疑。根據(jù)《條例》，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。“這當(dāng)然沒錯(cuò)，但應(yīng)當(dāng)最后注明：保安人員侵犯公民合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)由保安公司承擔(dān)連帶責(zé)任�！鼻乇f，現(xiàn)在的情況是，保安打人后就走了，業(yè)主去找公司，公司一般都說不是職務(wù)行為，與他們沒有關(guān)系，業(yè)主的人身根本得不到安全保障。
“過多涉及民事權(quán)利”
“政府行使行政管理權(quán)，不宜過多涉及民事權(quán)利�！蓖鹾Ｔ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說，政府的作用只是如何對(duì)物業(yè)公司的管理活動(dòng)進(jìn)行有效監(jiān)管，而涉及業(yè)主民事權(quán)的內(nèi)容，行政法規(guī)沒有權(quán)力作出限制。
王海舉例說，業(yè)主應(yīng)該有選擇或者不選擇物業(yè)公司的權(quán)利，因?yàn)檫@是他們的民事權(quán)，而《條例》卻規(guī)定業(yè)主必須要選擇物業(yè)公司�！暗谑艞l規(guī)定也是對(duì)業(yè)主民事權(quán)的侵犯�！蓖鹾Ｕf，這一條的規(guī)定是：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。但事實(shí)上，業(yè)委會(huì)作出的決定顯然不只與物業(yè)管理有關(guān)。
對(duì)于第四十一條規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，秦兵律師也提出了不同看法：“這不是剝奪了物業(yè)公司與業(yè)主之間的定價(jià)權(quán)嗎？”他說，業(yè)主自己家里聘請(qǐng)保姆，為什么要由政府來定價(jià)？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)由市場(chǎng)定價(jià)，現(xiàn)在由物價(jià)部門定價(jià)的產(chǎn)品已經(jīng)不多了。
對(duì)此，北京朝陽(yáng)園業(yè)委會(huì)主任舒可心認(rèn)為，《條例》中沒有確認(rèn)業(yè)主有選擇不要物業(yè)管理的權(quán)利，是符合我國(guó)現(xiàn)狀的。他說，物業(yè)管理不是業(yè)主們想像中的家政服務(wù)，或者只是掃地，整理一下小區(qū)環(huán)境這么簡(jiǎn)單，它涉及到水、電、暖、氣、有線電視等多方面內(nèi)容，是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作。如果不請(qǐng)物業(yè)公司管理，誰又能有這種專業(yè)和專門的時(shí)間來做這些工作呢？“《條例》規(guī)定的業(yè)委會(huì)只有關(guān)于物業(yè)管理一項(xiàng)權(quán)利，不是說業(yè)主沒有其他權(quán)利，而是政府沒有賦予。不是政府不賦予，而是還不到時(shí)候。”舒可心說，等《物權(quán)法》出臺(tái)后，一切都會(huì)迎刃而解。
“一步登月不現(xiàn)實(shí)”
“無論從哪個(gè)角度看，《條例》的完善都需要時(shí)間來打磨。”一位業(yè)內(nèi)人士說，目前最主要的是制訂一個(gè)物業(yè)公司的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)管理的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。有了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就可委托專門的審計(jì)事務(wù)所對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行鑒定。否則，建設(shè)部門所說的物業(yè)管理要質(zhì)價(jià)相符，只能是句空話。
這位不愿透露姓名的人士稱，公共財(cái)產(chǎn)登記工作也很重要，因?yàn)槟壳敖^大部分物業(yè)糾紛都是根源于公共財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)利沒有掌握在業(yè)主手里。
舒可心對(duì)這一觀點(diǎn)頗為認(rèn)同。他說，一些專家學(xué)者總是希望一步就能登上月亮，這是不現(xiàn)實(shí)的�！霸诿髦遣簧显铝�?xí)r，我們要做的就是為將來登上月亮做充分準(zhǔn)備，這才是積極的態(tài)度�！�(譚新鵬)
