中新網2月3日電　據西班牙《歐華報》報道，隨著旅西僑胞的購房需求不斷升溫，擺在面前的關鍵問題是如何獲得銀行貸款。據了解，目前西班牙各大銀行審批房貸的要求都很嚴格，貸款的成功率不高，究竟是什么原因造成這種現(xiàn)狀的呢？記者采訪了記名房產公司(現(xiàn)改名為中信法稅商務公司)的負責人金先生，金先生根據自己從事房地產行業(yè)8年的實戰(zhàn)經驗，向記者講述了現(xiàn)階段買房貸款難度高的玄機。

　　據金先生介紹，金融風暴來襲之前，西班牙各大銀行的分行就可以直接為房產購買者辦理貸款手續(xù)，現(xiàn)在所有房貸申請都交由各銀行的總行處理，審批的要求越發(fā)嚴格，審批的效率卻大大降低了。金先生舉了一個剛剛發(fā)生的例子，馬德里一位僑胞在市中心購買了一套房產，事先交給房屋中介2萬歐元的定金，在這種情況下，銀行方面承諾80%貸款絕對沒問題�？墒巧暾堎J款的材料交上去2個月以后，銀行遲遲沒有批復，造成了這位僑胞原先簽訂的購房合同過期了。房東坐地起價，在原成交價上又加了15000歐元，這就等于提前支付的2萬歐元中一下子扣掉了1.5萬歐元。由此可見，即使僑胞的支付能力沒有問題，銀行方面仍然不肯輕易批準房貸，延誤了交易的時機，造成僑胞大量的額外損失，在這種情況下這位僑胞經人介紹找到了金先生，經金先生從中協(xié)調和磋商，事情最終得以圓滿解決。

　　大量的建筑商和房地產開發(fā)商無法償還巨額貸款，銀行方面不得不投入大量精力處理這些死帳、壞賬，這就造成銀行內部管理的混亂，影響了銀行的正常貸款業(yè)務�？傂胁辉傩湃胃鞣中胸撠熧J款業(yè)務的經理，擔心他們繼續(xù)制造不良貸款，所以才把普通的購房貸款批復的權利統(tǒng)統(tǒng)集中到了總行。與此同時，西班牙各大銀行的房貸業(yè)務受到國家銀行的監(jiān)督和制約，因為一旦貸款者無法負擔房貸，各大銀行要將貸款額的全部付給國家銀行作為抵押金。這種機制的建立是為了防范一旦銀行破產之后遭擠兌，為了維護儲戶的利益，國家銀行有義務撥款給其它銀行。于是，各銀行為了自身的利益，不得不對貸款嚴格把關，否則不但賺不到錢，還要付錢給國家銀行。據金先生介紹，目前西班牙銀行業(yè)仍舊能夠保持健康發(fā)展，內部沒有出現(xiàn)危機的只有巴斯克地區(qū)的部分銀行，與其它銀行相比，巴斯克銀行的實力沒有受到金融風暴的太大影響，貸款業(yè)務還維持著基本正常的水平。

　　僑胞購房向銀行貸款難度增加的另一方面原因來自僑民自身�，F(xiàn)階段貸款的審批都要到總行，所以對文件體現(xiàn)出來的僑民支付能力是一個考驗。從前可以由分行的負責貸款業(yè)務的經歷考核貸款者的經濟能力，現(xiàn)在審核貸款的總行工作人員與貸款者完全沒有交集，甚至從來沒有接觸過，他們只能從文件上來判斷是否可以貸款。而旅西僑民每年做RENTA的時候，通常都做MINIMO。例如，大部分僑民如果將RENTA做MINIMO，而房貸還款每年超過這個數(shù)額，那么銀行貸款批復的可能性是零。銀行考核的是貸款人賬戶的收入、支出和余額，作為貸款人最高只能用收入的45%進行還貸。

　　旅西僑胞貸款難的一個關鍵問題就是RENTA做得太低，關于這一點金先生說，其實僑民的心理非常好理解，因為如果RENTA做得很高，那么意味著每年要給政府上的稅金更多，大部分僑民的確是十分舍不得的。不過這涉及到一個銀行信用度的問題，給政府上的稅越多，那么僑民在銀行的信用度越高，貸款越容易獲得批準。目前，已經有越來越多的僑民意識到銀行信用度對自己將來發(fā)展的幫助。

　　關于僑民買房向銀行貸款的還款利率問題，金先生解釋，房貸還款利率的計算方式為EURIBOR+各銀行給客戶的系數(shù)。EURIBOR是歐洲央行制定的還款利率，每天都在變化，但是對于已經貸款的僑民來說，還款利息以半年為周期進行調整。目前，西班牙各大銀行的房貸還款利率有一個基本線，大致在EURIBOR+0.75左右。此外，西班牙各銀行還有一個保底的還款利率，也就是說不論歐洲央行制定的利率為何，為了賺錢西班牙銀行都會制定自己的一個底線，比如以2.5為保底還貸利率。

　　購房的僑胞如果自己去銀行貸款，需注意在還款利率上的變化。很多僑胞為了獲得更低的還款利率而接受了銀行提出的許多附加條件，比如說保險要在貸款的銀行購買，工資要定期存入該銀行，每個月消費的額度也受到銀行的制約等等。其實，銀行是最聰明的商人，此消彼長，銀行永遠不會做虧本生意，即使僑民獲得低還款利率，銀行必然用其它業(yè)務充抵。金先生稱，有部分僑民缺乏房貸的知識，在還款利率的問題上輕易妥協(xié)，銀行提出還款利率為EURIBOR+1.75這樣苛刻的條件，不明就里的僑胞還是答應了下來。這樣給僑胞造成的損失很大。(宇言)