中新網(wǎng)1月28日電 據(jù)美國《僑報》報道，在奧巴馬政府的救市政策刺激下，過去3年風雨飄搖的美國房地產(chǎn)悄然觸底并開始企穩(wěn)回升，但今年仍可能有所反復。在住房救市政策今年上半年即將退出之際，房地產(chǎn)專家提示有意買房的華人：現(xiàn)在正是購買自住房的好時機，但需謹慎入市。

　　房地產(chǎn)市場觸底回升

　　美國房地產(chǎn)協(xié)會唯一的亞裔常務理事童忠益博士在接受僑報記者專訪時指出，美國的住房價格在飚漲數(shù)年后于2006年4月登上頂峰，然后持續(xù)下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地區(qū)已止跌，正從谷底非常緩慢地、掙扎式地企穩(wěn)回升。

　　據(jù)標準普爾Case-Shiller住房價格指數(shù)顯示，全美住房價格經(jīng)歷了3年零1個月的痛苦調整，累計下跌33%，相當于倒退6年，回到了2003年5月的房價水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。這是自上世紀30年代大蕭條以來最大的跌幅，并成為直接引爆美國次貸危機和全球金融海嘯的導火線。目前，若逐月衡量，美國房價已在微幅回升，從2009年5月觸底到2009年10月累計上漲4.5%，但與去年同期相比，房價仍未恢復，2009年11月比上年同月仍下挫5.3%。

　　童忠益說，2009年5月房價驟然見底主要得力于政府救市措施的強力推動，隨著這些措施在2010年的逐步退市，加上失業(yè)率居高難下，美國房地產(chǎn)市場面臨新的考驗，回升有可能難以持續(xù)，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。

　　童忠益表示，2009年是美國房地產(chǎn)市場起死回生的一年，政府對銀行的注資行動，使得信貸環(huán)境有明顯改善。2010年住房金融體系將進一步恢復，受此次金融危機打擊較大的大銀行在政府扶持下猶如打了強心針，趨于穩(wěn)定，中小銀行2010年仍會出現(xiàn)倒閉高潮，但對整體金融系統(tǒng)的實質影響不大。

　　兩大救市措施明顯奏效

　　據(jù)童忠益分析，因為美國政府比較到位的一系列救市措施，美國房地產(chǎn)市場提前了大約6到7個月見底，否則起碼要到2009年底或2010年初才能依靠市場自身調整觸底。他認為，最有效的兩大政策干預措施，一個是8千美元的首次買房退稅；另一個是美聯(lián)儲大量購買房利美和房地美抵押貸款支持債券。

　　首次買房退稅政策誘使許多買房猶疑不決的租房者迅速入市買房，首次購房貸款者比例估計比上年提高了至少16個百分點，房價因此提高5%以上。這項措施使美國房屋銷售量一掃前兩年的頹勢，增勢迅猛。據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會和人口調查局統(tǒng)計，全美住房銷售量從1月的480萬套(年率)增加到了11月的690萬套(年率)，增幅高達4成3，其中現(xiàn)房銷售更猛增45.7%，達654萬套(年率)。

　　其實，相似的住房刺激政策措施早在1997年起就在首都華盛頓特區(qū)(DC)實施。童忠益多年前獲獎的博士論文首次在美國房地產(chǎn)界論證了這一政策對激活DC房地產(chǎn)市場的巨大積極影響，并總結了推廣這項政策需要借鑒的經(jīng)驗教訓，引起了美國房地產(chǎn)界、華盛頓郵報、國會和決策者的關注。此次全美實施首次購房退稅政策，在很大程度上就是借鑒了DC的成功經(jīng)驗。首次購房退稅政策提供了潛在買房者“想買”的強大入市動力，而同時極低的房貸利率又增加了他們“能買得起”的可能。雙管齊下，效果彰顯。

　　中高端法拍屋或現(xiàn)高潮

　　童忠益認為，2010年將是美國房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略僵持階段，亦即大量購房者(包括首次購房者、升級換房的家庭以及投資投機者們)紛紛進場而導致房價上行的力量與大量法拍屋(foreclosure/REO)繼續(xù)涌現(xiàn)待售的下行力量相互對抗，從而使美國住房的銷售和價格運動處于膠著僵持狀態(tài)。2010年很可能是這一個房地產(chǎn)下行周期輪回的終點。

　　過去三年美國房價大跌的一個重要特征，是使用次級貸款的低端住房因為還貸違約而遭致法拍，以低于市價三成以上的價格大批量拋售。隨著金融危機進入后半段，低端住房法拍高潮已過，但違約法拍出現(xiàn)向中高端住房蔓延的趨勢。

　　根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2009年第三季度，美國有高達9%的住房抵押貸款已經(jīng)違約(斷交月供)超過了3個月或其住房產(chǎn)權被銀行收走而慘遭法拍。曾任RMIC住房按揭貸款保險公司首席經(jīng)濟學家的童忠益預計，未來次貸(subprime)的違約法拍數(shù)量將大幅下降，多以中高價位住房為抵押的次優(yōu)貸款(Alt-A)和優(yōu)質貸款(prime)卻可能在2010和2011年迎來違約高潮，因此，預計今后兩年將有較多中檔以上房子涌進廉價的法拍市場，使房價面臨下行壓力。

　　童忠益分析，次優(yōu)貸款的住房法拍將在2011年達到高峰，主要是因為次優(yōu)貸款中有不少屋主使用可調整利率貸款，今明兩年面臨利息重算和月供重置，貸款月供將驟然升高，讓屋主難以承受。另一方面，不少使用優(yōu)質貸款的中高價位住房屋主則面臨就業(yè)市場不景氣的壓力，一旦此類屋主失業(yè)，難以承受大房子沉重的還貸壓力。從房屋類別看，公寓(condo)的波動性比獨立屋(single family house)大，住房市場好的時候，公寓的漲幅通常比獨立屋大，但在市場不好時跌得也更兇。

　　政策退市帶來不確定性

　　曾在美國房利美基金會擔任住房經(jīng)濟與金融政策主任10年的童忠益強調，救市政策雖然使美國房地產(chǎn)市場提前見底，但房價穩(wěn)步回升的市場基礎依然脆弱，對今年的市場只能謹慎樂觀。

　　2010年第一季度末，美聯(lián)儲購買“兩房”抵押貸款支持債券的政策即將退市。童忠益分析，30年住房按揭貸款的固定利率肯定要上漲，預計到今年中會上漲到 5.5%左右，年底到6%上下。利率在去年11月達到4.75%的歷史低位后，現(xiàn)正在緩慢回升，在5%到5.25%之間徘徊。首次買房退稅8千美元和現(xiàn)有房主換房可得6千5百美元退稅的政策，也將于2010年4月30日到期，再延期的可能性難以預料。

　　童忠益預計，如果這兩個主要救市政策如期退市，今年5、6月份春夏之交，房屋交易量有可能下滑1到2成，在較壞的情況下，全美住房價格可能在2010年下跌3%-6%左右。不過他對房市還是謹慎樂觀，因為即便刺激政策退市，房價已處于合理低位，房貸利率雖會上漲，但仍處于歷史低位，金融系統(tǒng)更趨穩(wěn)定，信貸市場逐漸回復常規(guī)。隨著經(jīng)濟復蘇，人們的消費信心將進一步恢復。

　　樂觀的情況是，美國房地產(chǎn)市場在2010年春夏之季跌宕起伏，到秋天穩(wěn)住陣腳，2011年春夏穩(wěn)步回暖。

　　不同地區(qū)市道冷熱有別

　　全美房地產(chǎn)市道呈現(xiàn)止跌回暖勢頭，但具體到不同地區(qū)，則是冷熱有別，下跌和回升的快慢差異極大。童忠益根據(jù)對Case-Shiller房價指數(shù)的分析將全美主要城市分為四大類：

　　第一類，包括拉斯維加斯和亞利桑那州的鳳凰城。

　　這兩個城市房價下跌時間持續(xù)3年零兩個月以上，累計降幅在5成4以上，市場最糟糕。拉斯維加斯房價下跌3年半，跌幅達5成6，截止2009年10月還沒跌到谷底，2010年仍不看好。

　　第二類，包括加州的洛杉磯、舊金山、圣地牙哥，佛羅里達的邁阿密和坦帕，密歇根的底特律。

　　從頂峰到谷底，這些城市的房價大多持續(xù)下滑了3年多，累計降幅都在4成以上，房價基本見底。重災區(qū)加州的法拍高潮已過，目前買賣相對活躍，2010年相對看好。

　　第三類，包括紐約、華盛頓、芝加哥、西雅圖、亞特蘭大、明尼蘇達州的明尼阿波利斯、俄勒岡州的波特蘭等。

　　這類城市房價下跌持續(xù)3年左右，累計降幅2到4成，2010年預計恢復較快，但亞特蘭大是例外，當?shù)胤抠J詐騙案比較猖獗，法拍高潮尚未過去，因此房價仍然面臨不小的下行壓力。

　　第四類，包括波士頓、德州的達拉斯、科羅拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫蘭、北卡的夏洛特。

　　這些城市屬于輕災區(qū)，過去漲得少，這輪跌得也少，累計跌幅基本都在1成多，2010年比較看好。不過不排除其中一些地區(qū)，如德州的某些地方可能因為就業(yè)市場不景氣，貸款違約率可能上升，房價仍會下行。

　　華人進場趕早不趕晚

　　基于對上述市場趨勢和政策的分析，童忠益認為，對于華人來說，2010年確有絕佳的買房機會，但也要清醒意識到今年住房市場走勢的詭異和風險，應根據(jù)本地市場的具體情況而審時度勢。

　　對于有能力和有計劃在今年買房的個人或者家庭，童忠益建議，可以考慮在政府救市政策退出之前的第一季度趕緊操作，以便利用現(xiàn)有有利政策。不管是買房，還是做再貸款(refinance)，都是如此。如果購房者個人收入少于$125000(或者家庭收入少于$225000)，只要在4月30日前購房成交，就可獲得高達8千美元(首次購房者)或者6千5百美元(重復購房者)的聯(lián)邦退稅。即便年收入高出2萬以內(nèi)，仍可獲得部分退稅。

　　其次，這幾個月30年固定利率仍會在5%左右，但要想得到最好的利率，借款人信用分要在740以上，這是最好利率的門檻。信用分數(shù)較低的家庭，比如620 以下，可考慮申請由美國住房管理局(FHA)提供保險的住房貸款。金融危機后，銀行借貸標準趨于嚴格，不再不查收入。對負債率也有較嚴格的要求，即家庭每月的所有借貸還款一般不能超過家庭每月稅前總收入的42%。如果信用分數(shù)非常高，可適當放寬到55%。

　　對于華人單干業(yè)主(self-employed)，沒有公司W(wǎng)2表顯示收入，最好要保存好銀行月度結算單以及近兩年的聯(lián)邦報稅文件，以備審核。那些以往少報收入以合理避稅的人，現(xiàn)在要想得到較高額度的按揭貸款，則比較困難。

　　對于想做重新貸款(refinance)的人說，童忠益說，2010年的第一季度幾乎是最后的最佳機會。他算了一筆賬：如果一個家庭從銀行貸款20萬美元，重新貸款后，30年固定利率能從6%降到5%，則每月還款本金加利息將從1200美元降到1074美元，重新貸款比不重新貸款30年少付4萬2千多美元。

　　如果考慮扣除重新貸款的交易成本約占貸款額的1.5%，還有再貸款后已經(jīng)還款而損失的部分，一般估計，第一次貸款在3年之內(nèi)，新貸款利率比舊貸款利率低0.75個百分點以上，就值得嘗試。當然，每個家庭具體情況各不相同，需要找貸款公司做精確計算。

　　對于家中有人失業(yè)，導致還貸有困難的華人家庭，童忠益建議，盡快聯(lián)系你的貸款銀行，大膽講出你面臨的經(jīng)濟困難，與他們商量緩沖策略和徹底修改還貸計劃(loan modification)的可能， 以避免違約法拍、兩敗俱傷。(余東暉)