中新網(wǎng)1月18日電　香港《亞洲周刊》今年第4期刊出港澳發(fā)展戰(zhàn)略研究中心研究員馬建波的文章《中國房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對》。文章說，中國房產(chǎn)泡沫已累積多時，主要為結(jié)構(gòu)性泡沫，軟性投資泡沫與暴利投機泡沫，掩蓋壓抑了真實需求。中央已采取一系列治標(biāo)遏鋒之策，相信治本之策后續(xù)有來，可以根據(jù)根子問題和借鑒新加坡、香港等成功城市的經(jīng)驗，從幾個方面分析策略，方顯奇效。

　　文章摘編如下：

　　自二零零九年二月以來，在全球量化寬松貨幣政策的推波助瀾，加上中國積極財政政策與適度寬松貨幣政策的刺激下，大量熱錢在實體經(jīng)濟吸收緩慢卻在短期投機驅(qū)動下，沖進中國股市和房地產(chǎn)市場，致使股市出現(xiàn)劇烈反彈(幅度超過百分之八十)。

　　二零零九年底，房地產(chǎn)市場更是出現(xiàn)了全面大幅上揚的態(tài)勢(平均漲幅超過百分之三十)，而一線發(fā)達城市如：北京、上海和深圳等房價漲幅近乎一倍。國內(nèi)外有關(guān)研究機構(gòu)和專家學(xué)者驚呼“中國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫”。

　　誠然，按一貫通行的國際評估標(biāo)準(zhǔn)，截止零九年底，中國“房價與收入比”(以城市平均收入而言)平均超過二十倍以上，上述發(fā)達城市則超過三十倍，大大高于國際公認(rèn)的八至十三倍的合理、安全水平。

　　而另一重要指針“平均租金與房價比”(或稱投資收益率)已處低于百分之三的高風(fēng)險區(qū)域(通常低于百分之五為風(fēng)險警示)，即購房投資租金收益，已追不上樓價升幅，顯示投機過熱。

　　同時，投資收益率已大幅低于銀行按揭貸款利率(商業(yè)貸款和按揭利率平均高于百分之五)，也顯示金融風(fēng)險聚集上升。可見，現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)價格確實存在泡沫，因為它已脫離國民經(jīng)濟和城鎮(zhèn)居民平均收入增長的實際。

　　而令當(dāng)局頭痛的是，現(xiàn)實的需求結(jié)構(gòu)確是國民剛性需求(近百分之七十)，在中國GDP近三十二年的持續(xù)高增長中(年均增長百分之九)和城市化發(fā)展進程中(城市化率僅百分之四十五)，得以不斷累積，而大大高于軟性投資需求(約百分之二十，主要為中產(chǎn)階層保增值投資)和暴利投機需求(約百分之十，主要為房地產(chǎn)商和既得利益者)。這也成為中國房地產(chǎn)奸商囤地、捂盤做高樓價的基礎(chǔ)和借口。在高樓價的封堵和抑制下，民間的剛性需求或真實需求難以有效釋放，即真正有自用需求的普通百姓，在目前的高樓價面前，十五至二十年內(nèi)根本買不起一套九十平米的商品房。這一現(xiàn)象已聚集較大的發(fā)展矛盾和問題。在這一背景下，中央近期紛紛祭出遏制樓市泡沫的猛招。

　　自零九年十月，中央公布“國四條”，調(diào)整二手房交易征稅時間、購房首付比、土地出讓凈資比等措施，及上海適時出臺落實樓市調(diào)控“國四條”有關(guān)細(xì)則后。近日，深圳市政府也頒布了將連續(xù)三個月整頓房地產(chǎn)市場，打擊囤地捂盤等炒樓行為。此舉預(yù)示全國遏制房地產(chǎn)泡沫的戰(zhàn)幕已經(jīng)拉開。

　　而效果如何，仍有待觀察。筆者認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)泡沫已累積多時，主要為結(jié)構(gòu)性泡沫，百分之三十的軟性投資泡沫與暴利投機泡沫，掩蓋壓抑了百分之七十的真實需求，使得真實需求之購買力與現(xiàn)階段市場平均樓價嚴(yán)重脫節(jié)。因此，“揚湯止沸，不如釜底抽薪”，只有準(zhǔn)確解析高樓價背后的真實原因，才能制定有效的應(yīng)對良策，從根子上解決問題。

　　造成中國高樓價的主要原因，分析有以下六個方面：

　　一是，剛性需求釋放的市場預(yù)期與長期以來的GDP追逐導(dǎo)向。中國過去三十年剛性需求大量聚集，未來二十年亦始終存在。且GDP的總量與速度，長期成為經(jīng)濟增長的重要標(biāo)志，而房地產(chǎn)基建及其帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為中國GDP的主要構(gòu)成。

　　二是，財政分稅體制的利益驅(qū)動。九十年代后，中央與地方財政實行分稅體制。因此，在中央與地方稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整與地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的經(jīng)濟模式下，房地產(chǎn)業(yè)，尤其是土地出讓收入，成為地方政府階段穩(wěn)定和巨大的稅收來源。在地方財政利益的驅(qū)動下，高地價，地王價，持續(xù)助推高樓價，導(dǎo)致泡沫形成。

　　其它的原因還包括：量化寬松政策、積極財政政策與適度寬松貨幣政策的信貸擴張過速，及短期投機分流；信貸擴張與金融利益的競爭驅(qū)動，導(dǎo)致金融系統(tǒng)性風(fēng)險不斷放大、累積；部分房地產(chǎn)奸商的暴利欲望驅(qū)動；政府土地資源嚴(yán)重錯配，相關(guān)政策、機制搭配不平衡及監(jiān)管弱化。

　　中央已采取了一系列治標(biāo)遏鋒之策，相信治本之策后續(xù)有來。而筆者認(rèn)為，根據(jù)上述根子問題和借鑒新加坡、香港等成功城市的經(jīng)驗，應(yīng)從以下幾個方面分析策略，方顯奇效。

　　首先，要加快完成中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，由片面追求GDP的量，轉(zhuǎn)為追求GDP的質(zhì)。推動環(huán)保、節(jié)能、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展壯大內(nèi)需市場，以堅實經(jīng)濟增長的底氣和后勁。調(diào)節(jié)對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。

　　第二，要深化財稅體制改革，加強土地資源稅和房地產(chǎn)交易稅的改革、征管。并擴大財政轉(zhuǎn)移支付的力度和范圍，讓更多的基層民生受惠，有助真正引導(dǎo)和激發(fā)內(nèi)需市場，促進社會和諧。

　　另外，應(yīng)適時調(diào)整、改革土地管理、供應(yīng)和出讓體制，以利土地資源配置的有效、平衡；要將土地出讓收益與管理權(quán)高度集中，以利遏制地價漲風(fēng)和平衡轉(zhuǎn)移支付；要繼續(xù)擴大經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)規(guī)模和范圍，對其土地需求也應(yīng)充分保障，并實行政府財政補貼；應(yīng)不斷完善和強化金融監(jiān)管機制，全面加強金融業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的控制；適時調(diào)整貨幣政策，收緊銀根。

　　總之，只有配套施行，加強監(jiān)管，中國房地產(chǎn)泡沫方能“藥到病除”。