背景

　　背景：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出臺《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)用計分制進(jìn)行約束，積分低于-12分時，該企業(yè)一年內(nèi)不得承接新物業(yè)項目；不符合資質(zhì)條件的，依法降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。

　　焦點(diǎn)

　　給物業(yè)戴上“緊箍咒”

　　人們熟知的駕照扣分制度，被借鑒到對物業(yè)公司的管理。如果物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)違法違規(guī)行為，將被扣分，并被記入信用檔案，作為升降資質(zhì)依據(jù)。這是前不久北京市住建委發(fā)布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》的規(guī)定。

　　記者查閱北京市政府網(wǎng)站首都之窗得知，該辦法從6月1日起實施，前半年為試行期，只積分不處理。

　　根據(jù)規(guī)定，相關(guān)管理部門將采取日常巡查、集中檢查和抽查的方式，檢查物業(yè)企業(yè)是否有違法違規(guī)行為。對于不同的違規(guī)，處以不同的記分處理。比如，物業(yè)擅自停水停電，將扣3分，一年內(nèi)不予核定資質(zhì)等級；物業(yè)挪用公共維修資金，將被扣6分，同時追回其挪用的資金，沒收違法所得，可并處挪用金額2倍以下的罰款。

　　如果物業(yè)企業(yè)被扣了6分以上，房管部門將對其提出書面警示，責(zé)令限期整改，改正期間企業(yè)不得參加示范項目考評；扣9分以上時，將約談該企業(yè)法人，予以行政告誡，一年內(nèi)企業(yè)資質(zhì)不得升級；扣12分以上時，市住建委將核查該企業(yè)的資質(zhì)條件，并且一年內(nèi)不得承接新物業(yè)項目，不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，還將降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。

　　此外，該辦法還提高了物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和升級標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)申請資質(zhì)升級時，其總分要高于零分。“如果物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀，比如被評為市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的，可以加分。但加分不能沖抵扣分�！�

　　調(diào)查

　　防止“隔靴搔癢”

　　此辦法一出，北京各社區(qū)業(yè)主論壇爭相轉(zhuǎn)帖，業(yè)主普遍歡欣鼓舞。家住北京東區(qū)國際的任先生表示，這是給那些不規(guī)矩的物業(yè)公司戴上了“緊箍咒”，物業(yè)公司不能再“亂來”。

　　“不管是業(yè)主，還是物業(yè)公司，都希望有一個力量能夠讓這個市場更規(guī)范一些。”北京物業(yè)招標(biāo)網(wǎng)的運(yùn)營總監(jiān)甘小明認(rèn)為，目前的物業(yè)市場還是比較混亂的，他手頭上就有4個小區(qū)的業(yè)主反映物業(yè)問題。這個辦法出臺很及時，一些新規(guī)定也有針對性。但執(zhí)行起來效果如何，有待時間檢驗。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該辦法持什么態(tài)度？北京某物業(yè)公司的一位員工表示，這個規(guī)定能夠強(qiáng)化行業(yè)自律，促進(jìn)行業(yè)洗牌。特別是管理部門實行動態(tài)監(jiān)管、試行期不處理，采用書面警示，行政告誡等柔性執(zhí)法方式，受到物業(yè)公司普遍好評。

　　記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，個別物業(yè)公司對此辦法不以為然：駕駛證扣分那么嚴(yán)，還有違犯交通法的，何況對物業(yè)公司的監(jiān)督?jīng)]那么容易。北京居安興業(yè)社區(qū)服務(wù)中心主任王嘉吾結(jié)合工作實踐表示，這個辦法對有的物業(yè)公司來說，是“隔靴搔癢”。她舉例說，自己所在的小區(qū)，業(yè)主委員會辭退了物業(yè)公司，物業(yè)公司不走；管理部門取消物業(yè)公司的資質(zhì)，物業(yè)公司還是不走，現(xiàn)在向法院起訴，依然沒結(jié)果。因此，她認(rèn)為扣分制度對有的物業(yè)公司來講，起不到太大的作用，必須用“猛藥”，光取消資質(zhì)不夠，應(yīng)該考慮吊銷營業(yè)執(zhí)照。同時她提出，要解決物業(yè)問題，還得厘清物業(yè)公司與開發(fā)商、開發(fā)商與管理部門之間的關(guān)系。

　　評點(diǎn)

　　業(yè)主是最好的監(jiān)督者

　　林鴻潮(中國政法大學(xué)法治政府研究院研究人員)：《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》將《物業(yè)管理條例》確立的行政主管部門的監(jiān)管機(jī)制動態(tài)化，在實施常規(guī)行政監(jiān)管與處罰的同時，通過“積分制”將物業(yè)公司的違法行為與對其的資質(zhì)評定及市場準(zhǔn)入管理聯(lián)系起來，讓物業(yè)管理公司對其違法行為付出“痛到實處”的代價，有助于該行業(yè)建立優(yōu)勝劣汰的競爭規(guī)則。

　　當(dāng)然，監(jiān)管的“剛性效果”對監(jiān)管水平提出更高的要求。由于“積分制”能夠決定物業(yè)公司的資質(zhì)評定甚至是承接項目的資格，行政主管部門對物業(yè)公司違法違規(guī)行為的認(rèn)定就應(yīng)當(dāng)能經(jīng)得起物業(yè)公司的“挑剔”；同時，辦法中規(guī)定的“日常巡查、集中檢查和抽查”這些主動的行政監(jiān)管固然重要，但對物業(yè)公司而言，廣大的業(yè)主才是最好的監(jiān)督者，因此要建立通暢、有效、及時的業(yè)主舉報、違法處理及結(jié)果反饋機(jī)制，這是節(jié)約監(jiān)管成本、落實監(jiān)管效能、實現(xiàn)監(jiān)管目的的必要環(huán)節(jié)。

　　值得注意的是，勿以行政監(jiān)管替代市場規(guī)則。對物業(yè)公司的行政約束會耗費(fèi)大量的行政資源，也未見得會持續(xù)性地提高全行業(yè)的服務(wù)水平。而通過完善物業(yè)管理法律法規(guī)，特別是細(xì)化業(yè)主權(quán)益并加強(qiáng)其可操作性，引導(dǎo)業(yè)主發(fā)揚(yáng)自治精神通過市場機(jī)制選擇物業(yè)公司，并在不斷的利益博弈中推動物業(yè)公司的服務(wù)水平，才能最終培養(yǎng)出“好管家”。

　　黃慶暢 楊 寧　欄目主持：黃慶暢 白 龍