兩派之爭：

　　兩極分化還是影響甚微

　　有市場人士表示，最近兩宗限價房地塊的出讓，標(biāo)志著廣州樓市調(diào)控價格的決心進(jìn)一步加大，預(yù)計明年春節(jié)后隨著中小戶型住宅的集中放量供應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房的相繼上市，廣州樓市將呈現(xiàn)出普通中小戶型住宅降價而高檔次、大戶型住宅價格堅挺的兩極分化的新局面。

　　但也有人認(rèn)為，限價房由于總量有限，因此對樓價的影響力也是有限的。番禺區(qū)一緊鄰限價地塊的樓盤負(fù)責(zé)人表示，限價房的貨量只占市場的很少一部分，主要滿足中低收入家庭的住房需求，無法改變整個市場的供需關(guān)系，對普通商品房的沖擊也有限。番禺一大型住宅小區(qū)的營銷人士也表示，限價房由于受制于成本，產(chǎn)品本身與商品房有很大的差異性，在園林、配套、裝修上更難以與走精品路線的商品住宅競爭。

　　數(shù)量有多少？

　　明年占樓市總供應(yīng)量1/6

　　到底限價房對市場的影響有多大？據(jù)合富輝煌市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，明年限價房將迎來供應(yīng)高峰，總量將超過1.5萬套。而今年1月～9月，廣州住宅市場登記備案的住宅成交套數(shù)為5.6萬套，以此推測今年全年的住宅成交套數(shù)將在8萬套左右，而近幾年廣州每年的住宅成交套數(shù)也大致在8萬～9萬套的范圍。按這樣的比例計算，預(yù)計明年可上市的限價房單位約占商品住宅的1/6左右。這就意味著，明年限價房只是作為住宅市場供應(yīng)的一部分，并不能占據(jù)市場主流。

　　買家有多少？

　　只賣給廣州戶口外地人沒份

　　從買家層面看，限價房也不是人人可買的，因為根據(jù)《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(征求意見稿)規(guī)定，限價房的銷售對象必須滿足3個條件：廣州市戶籍人口、本人在廣州市沒有自有產(chǎn)權(quán)住房，男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。這當(dāng)中，廣州戶口僅限市區(qū)，并不包含增城和從化，這樣一來，也把不少想買限價房的買家擋在了門外。尤其是一些在廣州工作的外地人，雖然有落戶廣州的意愿，但若沒戶口，就只有買商品住宅這唯一的一條置業(yè)途徑了。

　　同時，限價房也不是人人都愿意購買的。本版曾做過一項關(guān)于“限價房購買意愿”的調(diào)查，結(jié)果顯示雖然有47.1%的被訪者表示“會考慮購買”，但也有52.9%的被訪者表示“不考慮”，原因多數(shù)是因為“限價房住房面積小，無法滿足改善現(xiàn)有居住條件的需求”。這也說明限價房只能作為商品住宅的一個補充部分，并不能成為主流的需求產(chǎn)品。

　　輻射效應(yīng)是什么？

　　構(gòu)建住房“梯度消費”結(jié)構(gòu)

　　俗話說，“一分錢一分貨”，這樣的常理同樣也適用于住宅市場。雖說不少買家期望限價房的推出能拉低整體的樓價，但市場人士認(rèn)為，讓其周邊的商品住宅的售價調(diào)到很低的水平是絕不可能的。

　　舉例而言，前兩周金沙洲一樓盤開售，整體售價在7500～1.1萬元/m2，均價約在9500元/m2，開盤當(dāng)天，推出的280套住宅被買家一搶而空。而早在此之前，“金沙洲將有6500元/m2的限價房即將上市”的消息就已經(jīng)公布了，為啥買家不等那些6500元/m2的限價房，而要搶購9000元/m2的商品住宅呢？關(guān)鍵就在于買家十分清楚，兩者之間的素質(zhì)是有很大差異的。

　　均價9500元/m2的商品房項目當(dāng)時拿地的成本已經(jīng)超過4000元/m2，加上1000多元/m2的建安成本，以及開發(fā)商聲稱的3000元/m2的裝修標(biāo)準(zhǔn)，該盤開出7500元/m2的起價，顯然在合理的價格區(qū)間之中，而且單是裝修標(biāo)準(zhǔn)這一項就不是6500元/m2的限價房所能企及的。因此，買家蜂擁入市就在情理之中了。

　　金沙洲這一案例，預(yù)示著未來限價房區(qū)域的樓價并不會因限價房的推出而受到猛烈的沖擊。限價房在整體素質(zhì)上并不能與商品住宅相抗衡，因此它只能成為市場梯度消費中的一部分，是滿足首次置業(yè)的廣州人的“上車”盤而已。

　　但對整個住宅市場來說，限價房的推出也利于產(chǎn)品的進(jìn)步，因為由于有限價房這一價格低廉的產(chǎn)品存在，同區(qū)域的商品房項目為了使自身的售價能得到買家的認(rèn)可，肯定就要進(jìn)一步在產(chǎn)品的附加值上下工夫，在這點上，將有利于商品住宅設(shè)計創(chuàng)新和整體檔次的進(jìn)一步提高。（王荔玨）