買房是人生大事，業(yè)主收房并準(zhǔn)備裝修后，發(fā)現(xiàn)房屋緊鄰消防排風(fēng)扇和排風(fēng)井，而開發(fā)商在商品房銷售時未如實告知，開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？

　　近期，江蘇省連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院審理了一起商品房買賣合同糾紛案，開發(fā)商因未披露案涉房屋存在的不利因素，被判酌情賠償原告損失。

　　2021年5月，阿強(qiáng)夫婦二人決定結(jié)束租房生活，購買一套商品房改善居住環(huán)境。二人與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，約定購買該公司開發(fā)的位于某小區(qū)一樓的房屋。2022年9月底，開發(fā)商如期交房。同年12月，阿強(qiáng)夫婦進(jìn)行房屋裝修時發(fā)現(xiàn)，次臥窗戶下面緊挨著地下一、二層儲物間及車庫排風(fēng)井，房屋正下方安裝有地下車庫消防排風(fēng)排煙設(shè)施，導(dǎo)致其將空調(diào)外機(jī)安置在非被告預(yù)留位置，地下車庫汽車尾氣影響屋內(nèi)空氣質(zhì)量。在雙方簽訂的商品房買賣合同時，房地產(chǎn)公司并未提及此情況。阿強(qiáng)夫婦認(rèn)為該不利因素不僅影響其正常居住使用，也會導(dǎo)致后續(xù)房屋交易貶值，因與開發(fā)商協(xié)商整改及賠償事宜未果，投訴到消協(xié)，雙方仍未達(dá)成一致意見，遂起訴至法院，要求開發(fā)商賠償其房屋貶值損失5.8萬元、未能如期裝修導(dǎo)致的租房支出2.4萬元及誤工費、交通費、律師費等共計14.25萬元。

　　審理過程中，法院對案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查時發(fā)現(xiàn)，案涉房屋所在樓棟地下車庫與案涉房屋南側(cè)次臥窗口旁相通；案涉房屋地下一層為風(fēng)機(jī)房，南側(cè)次臥地面背部(即地下一層頂部)安裝有消防排風(fēng)機(jī)，排風(fēng)井為排風(fēng)機(jī)所設(shè)置?？辈榻Y(jié)束后，某房地產(chǎn)公司將地下車庫連接排風(fēng)井處封閉，排風(fēng)井其他部分并未處理。

　　法院另查明，開發(fā)商銷售人員在具體推介房屋時，僅售樓處設(shè)置立牌照片展示小區(qū)項目紅線內(nèi)不利因素，如小區(qū)垃圾站、化糞池、水泵房、變配電房等設(shè)施，并不涉及案涉房屋的消防排風(fēng)機(jī)、排風(fēng)井，商品房買賣合同附件中合同出賣人關(guān)于遮擋或妨礙該房屋正常使用情況的說明內(nèi)容為空白。

　　法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商與購房者相比，已提前知曉規(guī)劃設(shè)計方案、消防設(shè)施等情況，應(yīng)當(dāng)以明確、具體的方式向購房者告知案涉房屋的不利因素，以便購房者作出審慎的判斷。某房地產(chǎn)公司未在商品房買賣合同中披露與案涉商品房緊密關(guān)聯(lián)的消防排風(fēng)機(jī)、排風(fēng)井的不利因素情況，有悖誠實信用原則，考慮到該不利因素對案涉房屋價值貶損的影響，法院酌定該房地產(chǎn)公司賠償阿強(qiáng)夫婦損失3萬元，駁回阿強(qiáng)夫婦其他訴訟請求。

　　法官說法

　　如實告知義務(wù)是誠信原則的必然要求

　　按照民法典有關(guān)規(guī)定，合同履行應(yīng)遵守全面履行、誠信履行原則。開發(fā)商對于預(yù)售商品房不利因素如實告知義務(wù)是誠實信用原則的必然要求。對于項目外不利因素、項目內(nèi)不利因素以及戶型設(shè)計不利因素，開發(fā)商均應(yīng)依照誠實信用原則予以告知，告知的范圍和程度應(yīng)在合理范圍內(nèi)。項目外的不利因素(如會對小區(qū)產(chǎn)生一定噪音、異味、環(huán)境污染、輻射等風(fēng)險因素)，相比購房者，開發(fā)商對信息掌握程度不具有明顯信息優(yōu)勢，但仍應(yīng)在銷售現(xiàn)場展示區(qū)的明顯位置進(jìn)行立牌公示或在沙盤中標(biāo)明。項目內(nèi)的不利因素以及戶型設(shè)計不利因素，開發(fā)商作為項目的開發(fā)者，相比購房者，具有明顯的信息優(yōu)勢，應(yīng)將這些直接或間接影響商品房價值以及買受人生活的不利因素通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議等書面形式明確告知。(人民法院報 葛桂芳 李天宇)