開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的法律責(zé)任

　　在房產(chǎn)糾紛中，逾期辦理房產(chǎn)證的情況占相當(dāng)大比重，購(gòu)房多年卻拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主也不在少數(shù)。針對(duì)這一現(xiàn)象，房產(chǎn)糾紛專(zhuān)家、盈科律師事務(wù)所高級(jí)律師就開(kāi)發(fā)商的義務(wù)及購(gòu)房者應(yīng)注意的問(wèn)題專(zhuān)門(mén)答疑：

　　問(wèn)：開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證過(guò)程中有什么“協(xié)助義務(wù)”？

　　答：開(kāi)發(fā)商依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同負(fù)有的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)通常被表述為“協(xié)助辦證義務(wù)”“協(xié)助辦理登記義務(wù)”，但并不意味該義務(wù)是一項(xiàng)附隨義務(wù)。不履行該“協(xié)助辦證義務(wù)”，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房屋所有權(quán)的，購(gòu)房人可以合同目的落空為由解除合同。“協(xié)助辦證義務(wù)”的內(nèi)容包括：辦備移轉(zhuǎn)登記前應(yīng)由開(kāi)發(fā)商前行取得的文件，如測(cè)繪、權(quán)屬登記；在購(gòu)房人申請(qǐng)辦證時(shí)，提供上述文件；依房管部門(mén)要求或合同約定，協(xié)助購(gòu)房人遞交辦證資料、代繳稅費(fèi)；為實(shí)現(xiàn)登記辦證，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商配合或履行的其他事項(xiàng)以及合同約定的應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的其他辦證義務(wù)。

　　需注意的是，開(kāi)發(fā)商的“協(xié)助義務(wù)”到完成備案即告結(jié)束，因?yàn)榫唧w審核及頒證是由房管部門(mén)來(lái)完成的，不受開(kāi)發(fā)商的控制，開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)完成備案工作的，具體發(fā)證時(shí)間如超過(guò)約定期限，不屬于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，也不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　問(wèn)：開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者是否可暫時(shí)中止給銀行還貸？

　　答：存在房產(chǎn)證逾期不能辦理的情況，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但不能因開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證而拒付按揭，這樣做既不合理也不合法。就法律關(guān)系而言，購(gòu)房者與銀行是借貸合同關(guān)系、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，兩者不能互相替代。

　　如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的情況，要由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，而與銀行沒(méi)有任何關(guān)系。業(yè)主可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商賠償其損失。從法律上講，業(yè)主無(wú)權(quán)停止償還按揭款，否則要向銀行承擔(dān)借款合同中約定的違約責(zé)任。擅自停止支付按揭款，會(huì)對(duì)業(yè)主個(gè)人的信用指數(shù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，尤其會(huì)對(duì)二次買(mǎi)房或今后用于其他用途的按揭貸款產(chǎn)生不必要的障礙。

　　問(wèn)：司法實(shí)踐中對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證如何處理？

　　答：首先，有約定的從約定。如約定逾期辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商將按照房產(chǎn)交易總額的萬(wàn)分之二支付違約金。對(duì)于沒(méi)有約定的情況，則按如下原則：

　　如合同沒(méi)有辦證期限約定，辦證期限為90日內(nèi)，預(yù)售房屋從房屋交付使用之日起算，現(xiàn)售房屋從合同訂立之日起算；如合同沒(méi)有約定逾期多久可以解約，購(gòu)房者只有在開(kāi)發(fā)商逾期辦證超過(guò)一年方可解約；如合同沒(méi)有約定解約權(quán)的行使期限，法定期限為一年，自解除權(quán)發(fā)生之日起計(jì)算，逾期不行使的，解約權(quán)消滅；

　　如合同沒(méi)有約定逾期辦證違約金，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；開(kāi)發(fā)商支付的違約金不足以補(bǔ)償購(gòu)房者實(shí)際損失的，應(yīng)補(bǔ)償其差額；開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)逾期辦證法律責(zé)任，視逾期原因而定，只有因開(kāi)發(fā)商自身原因?qū)е滤�售房屋在約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)未能辦理房地產(chǎn)證時(shí)才承擔(dān)法律責(zé)任。(記者 舒靜 王薇)