世博概念曾經(jīng)對上海，尤其是浦東樓市有一個很大的拉升。但隨著2010年世博會召開進入最后的倒計時之際，后世博時代，上海樓市如何走已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的思考。上海會否出現(xiàn)奧運會前后北京房價沖高回落的情況？最近有業(yè)內(nèi)人士提出，后世博時代，上海樓市或許更精彩。世博園區(qū)的二次開發(fā)被視作撬動下一輪上海區(qū)域樓市發(fā)展的契機。

　　被譽為“經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)的奧林匹克”的上海世博會即將成為北京奧運會后中國的又一大國際盛事。其對舉辦城市的經(jīng)濟影響深遠，尤其是房地產(chǎn)業(yè)從中受益匪淺。總體來看，業(yè)內(nèi)認為世博會后相關(guān)區(qū)域的房價能夠基本保持穩(wěn)定，因為世博建設已經(jīng)推動周邊形成了一個較為高檔的房地產(chǎn)區(qū)域，對未來房價的支撐力度比發(fā)展前著實牢固得多，雖然不排除樓市整體調(diào)整時受到影響。

　　前期：藥力持久的興奮劑

　　從2002年申請舉辦世博會成功至今，世博會對浦東乃至整個上海的房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響十分明顯。雖然近些年來上海房價的持續(xù)上漲是受多方面因素的影響，但世博會無疑是一支有效的興奮劑。

　　正如當時浦東新區(qū)政府部門所預期的，世博會分區(qū)域、分階段地影響著樓市格局和房產(chǎn)價格。從區(qū)域來看，受影響最大的無疑還是世博園區(qū)范圍內(nèi)及周邊的房地產(chǎn)。如規(guī)劃用地5.28平方公里的世博園區(qū)，約四分之三集中在浦東新區(qū)西南部，還涉及黃浦區(qū)和盧灣區(qū)。

　　“世博會點燃了黃浦江兩岸世博區(qū)域的樓市熱情，在申博成功后的短短一年時間，無論是浦東還是浦西，恒大翰城、蓬萊家園、耀江花園等一批沿江樓盤樓價迅速躥升并很快售罄。樓市中的板塊概念也應運而生，浦東世博板塊的部分樓盤價格增幅超過50%，遠遠超過同期上海住房的均價增幅�！蔽搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅介紹。

　　事實上，申博成功之前，一些嗅覺靈敏的開發(fā)商早早地在浦江兩岸購買了數(shù)目可觀的土地，如陸家嘴、萬科、大華、中房、中星等一批知名房企在世博會址鄰近范圍獲得開發(fā)項目。而如今打開上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢浦東世博板塊，已經(jīng)無新盤供應，可售的一手住宅房源也所剩無幾�！敖枋啦�會的光，世博樓市效應輻射至緊鄰世博園區(qū)的三林板塊，近三年來，新房價格從七、八千翻至近兩萬，顯然開發(fā)商成了最大受益者�！庇惺袌鋈耸恐毖�。

　　中期：供應現(xiàn)階段性緊張

　　根據(jù)本報日前獨家獲得的消息，涉及世博板塊的房地產(chǎn)項目被政府部門要求在明年4月至11月期間停止施工、動拆遷等工程。知情人士透露，參與此次協(xié)調(diào)會的開發(fā)商涉及浦東、黃浦、盧灣等多個區(qū)域的在建和擬建項目。雖然在世博園區(qū)內(nèi)的項目并不多，但一些周邊板塊也被牽涉進來，停工的范圍比較大。

　　而對于樓市來說，階段性停工所帶來的影響與世博會所帶來的刺激同樣不可忽視。相比其他城市，上海本來存量房比較少，尤其是今年樓市交易回暖以來，上海房源“告急”就不斷被業(yè)內(nèi)提及。因世博會而導致一些項目停工無疑會加深本就緊張的供求矛盾。

　　不僅如此，記者還從一些房地產(chǎn)顧問代理機構(gòu)了解到，明年上海開發(fā)商的營銷策略也因世博會的召開而有所調(diào)整�！安簧倜髂暧媱澩票P的客戶都不約而同地打算避開世博會召開的時間段，比如選擇5月世博會召開前推盤或者干脆10月世博會結(jié)束后推盤，主要是考慮到世博會期間市場吸引力有所轉(zhuǎn)移，而且為了保障世博順利舉行很多方面可能也有限制，所以估計看房者會減少�！庇许椖拷�(jīng)理坦言。

　　不過，他也指出，階段性的供應緊張加劇對房價可能形成支撐。此外，基于世博建設所產(chǎn)生的動遷、改善等直接需求近幾年已基本消化完畢，很多樓盤銷售一空，現(xiàn)階段世博板塊已形成二手房占主導的樓市格局，如果真有實際需求，可以直接進入二手房市場。

　　后期：二次開發(fā)的土地商機

　　“世博會后，為世博而大規(guī)模建設的地鐵、道路、廣場、綠化及市政配套等仍可造福周邊樓市，留下的景點、會展、商業(yè)等項目也能將區(qū)域樓市的檔次明顯提高。”有樓市分析師表示，“在世博召開前，這里的一二手房價已經(jīng)幾次躍過新高度，哪怕是很多“角落”里的老房子也水漲船高。雖然其中不排除盲目、透支世博概念的成分，但世博建設帶來的升值空間是確確實實的。”

　　對于有人擔心會出現(xiàn)奧運會前后北京房價經(jīng)歷沖高回落的情況，分析師則認為去年北京房價的調(diào)整主要還是與大環(huán)境有關(guān)，“去年下半年全國主要城市樓市都經(jīng)歷深度調(diào)整，選擇降價的開發(fā)商和二手房業(yè)主很多。世博會后的樓市局面當然也會受到明后年的經(jīng)濟大環(huán)境影響�！�

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭就指出，對上海房地產(chǎn)業(yè)而言，世博會的“后發(fā)效應”或許比“先發(fā)效應”更大。如根據(jù)國際展覽局的規(guī)定和歷屆世博會的慣例，所有的外國國家館均為臨時建筑，因此世博會建筑中的大部分都將被拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑，那么這對于開發(fā)商來說，就隱藏著巨大的商機。

　　事實上，后世博時期的發(fā)展已在籌劃中。根據(jù)本月剛披露的“浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域后世博時期(2010-2020)發(fā)展戰(zhàn)略研究”，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東世博周邊區(qū)域，計劃未來建成一個“世博新城”，成為上海的第五個城市副中心。世博新城的范圍主要集中在濱江地區(qū)，即世博園區(qū)和耀華國際地塊及其外圍地區(qū)，大約8平方公里，輻射范圍則著眼于浦東與南匯合并后的整個大浦東地區(qū)，面積約1400平方公里。業(yè)內(nèi)也普遍預期，世博園區(qū)未來二次開發(fā)時的這些土地供應將是許多地產(chǎn)巨頭的爭奪對象，當然，基于世博建設帶來的成熟格局，地價也會因此提高。如果以今年上海的“單價地王”作參考，處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，以高達約2.2萬元/平方米的樓板價成交，而同樣處于內(nèi)環(huán)區(qū)域的“世博土地”，其未來的價值可想而知。(李和裕）