2006年北京房價的瘋長勢頭，令無數欲購房者望“樓”興嘆。然而，近期有關專家分析指出，今年北京市房價漲幅有望趨緩，兩三年后則可望出現下降。
三原因導致房價上漲
北京市統(tǒng)計局固定資產投資處處長鄭新認為，導致現階段北京市房價上漲的主要因素有三個，首先就是供求矛盾突出。他說，當前，北京市房地產供求矛盾突出體現在商品住宅的供應結構和居民收入結構的不對稱。以2005年為例，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17653元，但據建委統(tǒng)計，2005年1月至12月，全市竣工后簽訂銷售合同的住宅現房平均銷售價格為6274元/平方米，商品住宅期房買賣平均價格為7392元/平方米。這說明，即使達到平均收入水平，城鎮(zhèn)居民家庭買房也有一定困難。
其次，土地拍賣加大了生產成本，拉動房價上漲。例如，大興區(qū)的順馳領海項目，該區(qū)域在領海項目所在地塊拍賣以后，市場即預期價格將上漲。結果在順馳領海以6000元/平方米以上的價格開盤之后一個季度內，其周邊的翡翠城等樓盤，均出現了1000元至1500元的價格漲幅，且交易量同時上漲，個別樓盤價格甚至上調了近2000元。
另外，土地市場壟斷程度的提高也是原因之一。鄭新說，在土地拍賣中，目前有一種誤區(qū)，認為為了達到規(guī)模經濟，上市的地塊面積越大越好。近年來拍賣的地塊，規(guī)劃建筑面積往往達到了幾十萬平方米。這一方面導致了單個開發(fā)商對區(qū)域市場性控制程度的提高，另一方面提高了土地總價，導致市場進入門檻提高，中小房地產企業(yè)被排除出市場。市場競爭度下降，壟斷程度提高，也導致了房價的提高。
今年房價漲幅趨緩
對于今年的房價走勢，北京市經濟信息中心“經濟研究和咨詢部形勢分析”課題組認為，房價將繼續(xù)保持高位上漲，但漲幅將趨于平穩(wěn)。
課題組認為，今年既存在著抑制房價上升的因素，也存在著促進房價上升的因素。抑制房價上升的因素包括：房地產新政的效果逐步顯現，部分住房需求出現延遲，房地產投資增速下降，當月房價漲幅趨向回落，信息披露逐漸完善；二手房與租賃市場交易量擴大，存量住房將進一步盤活上市，能夠有效增加市場總體有效供應量；政府部門編制的住房建設規(guī)劃中，未來中小戶型、中低價位住房及保障性住房供給量將有大幅增加，能夠滿足相當部分市場需求量。
促進房價上升的因素包括：居住性真實需求量依然較大，并呈現持續(xù)增長的態(tài)勢；投資性和投機性住房需求也呈現逐步增長的趨勢；房地產的建設周期比較長，從立項審批到銷售現房一般需要一至兩年的時間，導致有效供給出現滯后情況。2006年前三季度累計住宅施工面積同比下降7.6%，1至8月份累計住宅新開工面積同比下降5.6%，將直接影響其后兩年的竣工面積和市場有效供給量。另外，隨著物權法的制定和實施，今后征地拆遷的成本會更高，周期會更長，短期內房地產價格明顯下降的可能性不大。
總體來看，課題組的結論是：預計2007年房價總體仍將繼續(xù)高位上漲，但漲幅將趨于平穩(wěn)，并在不同戶型、不同檔次、不同位置上呈現差別化分布。
兩三年后房價可望下降
北京市社會科學院助理研究員唐勇日前表示，北京市房價仍然有一定的上升空間，但上升空間有限，房價將逐步趨于穩(wěn)定，并于二至三年后開始下降。
唐勇認為，在近幾年，宏觀調控政策將繼續(xù)聚焦本地居民的自住性購房需求，并加大房地產低端市場的供給量。低端市場的消費者將由盲目貸款借債買房轉向更加理性地持幣觀望。同時，房地產投資增速將繼續(xù)穩(wěn)步回落并保持在一個比較穩(wěn)定的區(qū)間內。
北京房地產業(yè)協會住宅學術委員會委員蔡金水也表示，預計2008年以后北京房價將趨于理性回歸。中央宏觀調控進一步關緊信貸閘門，也會使開發(fā)商融資難度加大，開發(fā)商整合速度加快，部分開發(fā)商和房產中介公司將退出房地產市場，會出現房地產銷售增長的“拐點”。
蔡金水說，2008年奧運會為北京市大力發(fā)展房地產業(yè)提供了一個最重要的動力，但房地產業(yè)的發(fā)展則在很大程度上偏離了正確的方向，已連續(xù)多年保持20%以上的增長速度，應該適當調控降溫。由于中央加大了對房地產業(yè)的宏觀調控力度，收緊了土地和資金供應，預計未來幾年北京的房地產開發(fā)投資增長速度、居民購房貸款余額增加額、商品房銷售量將有所下降；而由于開發(fā)商手中尚未完成開發(fā)的出讓用地面積達上萬公頃，商品房在建面積達上億平方米，北京商品房開復工面積、竣工面積、商品房供應量都會有較大增加。2008年以后，物業(yè)稅有望開征、購房采用實名制、人民幣可能升值、利率可能調整、住宅商用將受控制，廉租房、經濟適用住房和限價房一系列政策有望紛紛出臺。在這眾多因素的作用下，可能會對當前過熱的北京房地產市場產生重要影響，并且在一定程度上抑制房價上漲甚至拉低房價。(方燁）
