今年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控效果不佳，癥結(jié)在哪里？

　　政府把調(diào)控重點放在管住土地與管住銀行信貸上。這樣做沒錯，但房地產(chǎn)作為周期性較長的產(chǎn)業(yè)，管住土地對房地產(chǎn)市場影響應(yīng)該是中長期的，更何況，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之前，許多土地早就在房地產(chǎn)開發(fā)商手中。管住銀行信貸當然是點到了房地產(chǎn)市場的死穴，而且相當多的調(diào)控文件都強調(diào)了管住銀行信貸的重要性。但是為什么越是對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，流入房地產(chǎn)市場的銀行資金越多呢？是政策因素不到位還是有其他原因？

　　2006年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金16284多億元，同比增長幅度28.1%，資金總額同比增長了3752億元。而今年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長最快的有國內(nèi)銀行貸款，同比增長為51%(2005年同比增長為10.9%)，金額同比增長為1211億元；利用外資同比增長為35.8%(2005年同比增長為26.8%)，金額同比增長為59億元,其中外商直接投資同比增長為62.8%(2005年同比增長為19.4%)，金額同比增長為59億元；自有資金同比增長為27.7%(2005年同比增長為41.9%)，遠遠低于2005年的增長速度，金額同比增長679億元；其他資金來源同比增長為22.1%(2005年同比增長為11.5%)，金額同比增長為1295億元，其中定金及預(yù)收款(一般是指居民住房預(yù)售資金)同比增長為-5.1%(2005年同比增長為13.9%)，金額同比增長減少了245億元。

　　從這組國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看到，盡管今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不小，但是進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金仍然在快速增長。填補房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金增長下降及個人住房預(yù)售為負增長的漏洞還有余。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的快速增長主要來源為三個方面，一是國內(nèi)銀行之信貸，二是其他資金，三是利用外資。盡管今年利用外資增長幅度較快，但由于往年的基數(shù)小，利用外資增加金額的比重仍然十分微小(僅占1.6%)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源主要在于銀行信貸及其他資金來源兩個方面。

　　為什么政府在管住銀行信貸的情況下仍然有大量的銀行信貸進入房地產(chǎn)投資市場，而且增速大于上年的4倍以上？這并非國內(nèi)商業(yè)銀行不知道房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，也不是監(jiān)管部門監(jiān)管不力，而在于商業(yè)銀行的利益驅(qū)動。從已經(jīng)披露出來的銀行基層的窩案和來自銀行高層的貪污大案來看，許多案件與國內(nèi)銀行機構(gòu)的管理人員在房地產(chǎn)市場上的尋租行為有關(guān)�？上�，我們沒有看到哪個銀行高層管理者由于此類尋租行為受到追究。一些事件盡管被國家審計署披露，但再無下文。

　　應(yīng)該看到，從房地產(chǎn)開發(fā)投資其他資金來源看，定金與預(yù)收款為4588億元，占比65%。這部分資金一是各種委托貸款，但所占比重不會太高，更多的可能是通過房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司貸款及其他方式進入房地產(chǎn)市場，同樣來自銀行信貸。因為，無論是在民間信貸市場還是委托貸款，其成本都大大高于來自銀行的資金成本(目前民間信貸市場平均利率達17%以上，而銀行信貸的基準利率只在6.12%)。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金無論是直接的還是間接的，基本上是來自國內(nèi)銀行信貸。怪不得早些時候北京銀監(jiān)會要求各家商業(yè)銀行對于自有資金低于35%的房地產(chǎn)開發(fā)商不得貸款，禁止向未封頂?shù)臉潜P發(fā)放按揭貸款，立即就有大量的房地產(chǎn)開發(fā)商群起而攻之。

　　對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，如果能夠真正地落實在銀行信貸上，一切問題就會迎刃而解。具體而言，一是按現(xiàn)有出臺的規(guī)則把信貸政策落到實處，如對房地產(chǎn)開發(fā)商及個人按揭貸款進行嚴格的市場準入審查；二是有效發(fā)揮其資金價格機制，讓銀行信貸市場的價格機制服務(wù)于國內(nèi)自住消費的房地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　(來源：每日經(jīng)濟新聞 作者：易憲容)