為了刺激經(jīng)濟，國務(wù)院正在抓緊制訂產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，其中鋼鐵、汽車、紡織、裝備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已出臺，造船、石化、輕工、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預(yù)計也將次第出臺。作為國家十大振興規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)有望搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”。

　　專家認為，從已經(jīng)出臺的鋼鐵和汽車產(chǎn)業(yè)振興計劃來看，都著眼于方向性的描述，而疏于具體操作，仍有許多細節(jié)需要完善，預(yù)計未來出臺的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃也將注重短期以降低成本、刺激銷售為主，長期以產(chǎn)業(yè)方向趨優(yōu)化建設(shè)為主。這樣看來，“末班車”能帶來的“新空間”不會太大。但是，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其興衰涉及到國民經(jīng)濟的各個層面，救與不救爭議都很大，救多救少爭議也很大。如果搭上振興規(guī)劃“末班車”，無疑會提振行業(yè)信心。

　　“末班車”帶來的新空間不會太大

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年1至12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。銷售面積的大幅下降直接造成了房屋空置面積的大幅上升，“一降一升”反映了房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)。2008年12月國房景氣指數(shù)為96.46，這是該指數(shù)連續(xù)12個月下降，說明房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入歷史低潮期，企業(yè)投資信心和動力嚴重不足。

　　全球金融危機爆發(fā)后，中央政府已及時調(diào)整了政策，如提出促進經(jīng)濟發(fā)展十條措施，公布了兩年投資4萬億元的經(jīng)濟振興計劃；在國務(wù)院常務(wù)會議上再次強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)；作為配套措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了三年內(nèi)9000億元安居保障房建設(shè)計劃；在2008年12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議上，再次強調(diào)了住房消費的重要性，認為住房消費是提振內(nèi)需的主要途徑之一；發(fā)布新“國六條”，部分放松第二套住房消費信貸優(yōu)惠，減免住房成交稅費；央行連續(xù)五次降息等。這些措施有的針對宏觀經(jīng)濟，有的是直接針對房地產(chǎn)行業(yè)，總體而言都為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了比較良好的環(huán)境。

　　申銀萬國證券研究所最近發(fā)布的報告認為，未來一個月的政策將以延續(xù)前期政策為主，不會出臺新的刺激政策。一是前期出臺政策已經(jīng)較為密集，政府需要時間去觀察政策效果，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也要求地方政府不能越權(quán)出臺刺激政策；二是從慣例來看，3月“兩會”召開將為下一階段的政策走勢定調(diào)，在此之前也將形成一個“政策真空期”。

　　專家認為，即便房地產(chǎn)搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”，能帶來的新空間也不會太大，具體來說，購房退稅、土地出讓金減免、90/70(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開發(fā)總量70%以上)政策松綁等或?qū)㈥懤m(xù)出臺，進一步出臺措施減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，房地產(chǎn)信托投資基金或?qū)㈨槃萃瞥觥？梢悦鞔_的是，政府將進一步加大保障性住房的支持力度，今后“保障性住房(低端市場)+商品房(中高端市場)”的行業(yè)格局將逐漸清晰起來。

　　易居中國分析師楊紅旭認為，從目前形勢來看，即便房地產(chǎn)進入國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，也很難改變行業(yè)短期內(nèi)繼續(xù)下行的趨勢。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，按最樂觀估計，房地產(chǎn)市場至少要到下半年才會出現(xiàn)回暖跡象。

　　開發(fā)商降價預(yù)期進一步增強

　　1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示“隨著供求關(guān)系的變化和建造成本的影響，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該會順應(yīng)市場變化，主動采取措施以合理價格促進商品住房銷售�！彪S后，北京、上海兩地的官員也先后在公開場合表示“房價過高”，應(yīng)引導(dǎo)開發(fā)商降價。

　　政府在出臺一系列財政、稅收政策后，開始希望通過鼓勵開發(fā)商降價來刺激銷售回升。在此之前，曾出現(xiàn)部分地方政府阻礙開發(fā)商降價的情況，此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“救量不救價”的表態(tài)將消除這一障礙，有利于房價的下調(diào)。

　　申銀萬國分析師認為，開發(fā)商在今年上半年的降價意愿將進一步增強。一是庫存的積壓導(dǎo)致自身的資金壓力不斷變大，企業(yè)需要通過消化庫存盡快回流現(xiàn)金；二是業(yè)界對未來的預(yù)期相對悲觀，對于經(jīng)濟前景的看淡以及房地產(chǎn)市場走勢的不清楚，使得大多數(shù)開發(fā)商傾向于更快地降價出貨；三是政府也在積極引導(dǎo)開發(fā)商降價促銷。因此判斷春節(jié)后各地房屋價格調(diào)整將成必然趨勢。

　　在當(dāng)前市場低迷狀態(tài)下，如果企業(yè)自身沒有充足的現(xiàn)金儲備，惟一辦法就是降價促銷，盡快回籠資金。在這方面，萬科是一個鮮明的例子。從2007年底開始，萬科就開始逐步實施降價計劃，并收到較好效果。雖有爭議，但萬科獲得了實實在在的現(xiàn)金流回籠，在樓市冬天儲備了寶貴的糧草。

　　企業(yè)優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場集中度

　　我國房地產(chǎn)發(fā)展已有20多年的歷史，到2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一個相對高峰期，全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達到5萬多家，正是市場的過度繁榮造成了房地產(chǎn)企業(yè)的魚龍混雜局面。

　　在房地產(chǎn)市場發(fā)達的西方國家，市場集中度相對較高，少數(shù)企業(yè)占有較大市場份額，這是市場競爭和行業(yè)選擇的結(jié)果。反觀我國房地產(chǎn)行業(yè)，市場集中度較低，根據(jù)各上市公司公布的2008年最新銷售數(shù)據(jù)，萬科作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市場占有率為2.6%。另外，中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2008年房地產(chǎn)企業(yè)500強測評報告顯示，中國最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入占全國總銷售額的比重，2006至2008年分別為4.6%、5.2%、7.7%。這表明我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度依然較低。從市場發(fā)展角度看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要進行適度整合，淘汰一些企業(yè)，鼓勵大型房企的規(guī)范化和規(guī)�；�運營。

　　易居中國分析師認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，部分企業(yè)資金鏈斷裂，經(jīng)營困難，而另一些優(yōu)勢企業(yè)則現(xiàn)金充足，經(jīng)營穩(wěn)健，這正是進行行業(yè)整合的好時機。實際上，去年出臺的“國六條”就提出鼓勵企業(yè)間的資源整合，同時支持銀行提供并購貸款。通過企業(yè)間的并購，土地等資源可以更加有效利用，大型優(yōu)勢企業(yè)的競爭力得以增強，同時也避免過多爛尾樓出現(xiàn)，造成資源的浪費。

　　眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷售回款等，而民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣，這也造成了很多民營企業(yè)冒著巨大的財務(wù)風(fēng)險和國際投行機構(gòu)做“對賭協(xié)議”，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風(fēng)險來臨，這些企業(yè)很可能就輸在“對賭協(xié)議”上，失去控股權(quán)。在這種鋌而走險的壓力下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計行業(yè)將進一步整合，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場集中度。