針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與未來(lái)走勢(shì)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)既需要進(jìn)行合理定價(jià)消化庫(kù)存以自救，也要適時(shí)釋放改善型和二套房購(gòu)房的需求，以拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。

　　合理定價(jià)釋放有效需求

　　記者：從您掌握的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存是否像預(yù)計(jì)的那樣嚴(yán)重？房?jī)r(jià)下行、存貨減值是否會(huì)繼續(xù)蔓延？您預(yù)計(jì)調(diào)整何時(shí)見(jiàn)底？

　　聶梅生：每個(gè)行業(yè)都是在投資高漲的時(shí)候，積壓了很多庫(kù)存。房地產(chǎn)在高價(jià)的時(shí)候積壓了土地，降低銷售率增加了成品房屋。而去庫(kù)存的辦法就是在合理定價(jià)的基礎(chǔ)上刺激消費(fèi)。

　　房地產(chǎn)的底部將會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的底部。房地產(chǎn)形勢(shì)會(huì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的明朗而逐步明朗。隨著房地產(chǎn)新政效果逐漸體現(xiàn)，開發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷策略，購(gòu)房剛性需求逐漸放大，促使交易量回升，資金回流，一部分企業(yè)會(huì)走出困境。

　　記者：對(duì)于進(jìn)一步刺激樓市的政策，您有什么樣的設(shè)想和建議？

　　聶梅生：今后對(duì)于改善性住房和二套房購(gòu)房政策應(yīng)該放松，將使儲(chǔ)蓄存款有效快速地釋放出來(lái)。目前銀行的居民存款有近18萬(wàn)億元，把其中的部分錢釋放出來(lái)之后，開發(fā)商投資才能出現(xiàn)回升，拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。

　　目前，中國(guó)自住型住房的剛性需求出現(xiàn)了彈性。房改到現(xiàn)在已經(jīng)十年了，人均住宅面積達(dá)到28平方米，住房自有率82%。第一階段的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，這時(shí)必然就會(huì)出現(xiàn)彈性，可以等待，可以擇機(jī)，不一定馬上買房。去年等了一年，這個(gè)彈性的量已經(jīng)很大了。適時(shí)的釋放改善型和二套房的購(gòu)房需求，恐怕是最后使中國(guó)房地產(chǎn)走出當(dāng)前低迷的唯一道路。

　　改革利益分配格局

　　記者：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中的土地和資金的矛盾，您認(rèn)為將如何平衡？如何增加企業(yè)的融資渠道？

　　聶梅生：土地招拍掛制度，它在一定程度上使土地市場(chǎng)透明，但是“價(jià)高者得”這樣的規(guī)則，就使地價(jià)飆升，地價(jià)飆升不可否認(rèn)會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)高起。在市場(chǎng)低迷時(shí)，政府應(yīng)重新修改土地政策。但是解決這個(gè)問(wèn)題，首先牽扯到地方財(cái)政，進(jìn)而牽扯到中央財(cái)政和地方財(cái)政的利益分配問(wèn)題，這些都是深層次的改革問(wèn)題。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在購(gòu)房人、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)這個(gè)三角關(guān)系中，我認(rèn)為最薄弱的環(huán)節(jié)是開發(fā)商，目前他們的資金鏈非常緊張。其原因主要緣于已經(jīng)從緊了一年的政策調(diào)控，以及2008年房地產(chǎn)交易量的急劇下降。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的杠桿是預(yù)售款、按揭款以及施工單位的墊資，一旦交易量下降，杠桿就失靈，就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商的資金鏈斷裂問(wèn)題。我們測(cè)算，到去年年底，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)有五千億元以上的資金缺口。

　　從目前情況看，中央也意識(shí)到了開發(fā)商資金斷裂會(huì)帶來(lái)的嚴(yán)重問(wèn)題。從國(guó)六條、國(guó)三十條等政策中可以看出，針對(duì)房地產(chǎn)的政策已適度寬松。

　　我認(rèn)為中央出臺(tái)這些政策對(duì)于緩解開發(fā)商資金壓力起到了一定的積極作用，但要補(bǔ)上這五千億缺口，開發(fā)商也要認(rèn)清形勢(shì)，在沒(méi)有利潤(rùn)或者負(fù)利潤(rùn)但不至于破產(chǎn)的情況下合理調(diào)整房?jī)r(jià)，盡快回收現(xiàn)金，這是以價(jià)格博未來(lái)，只有度過(guò)這個(gè)困境之后，才能繼續(xù)發(fā)展。

　　記者：對(duì)于理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)鏈，您覺(jué)得政府還有哪些工作要做？

　　聶梅生：房地產(chǎn)行業(yè)不缺開發(fā)企業(yè)，但缺少投資與整體持有并長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)出租物業(yè)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)。這嚴(yán)重阻礙了住房一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)的相互流轉(zhuǎn)，同時(shí)也使中國(guó)的房?jī)r(jià)租金比例失衡，難以平衡住房短缺。所以政府應(yīng)該支持房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類機(jī)構(gòu)。

　　這類機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)意味著房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的提升。所以，需要更多的金融層面和政策層面的突破，這一類的機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)投資商的出現(xiàn)和金融的結(jié)合最緊密。Reits就是這一類工具，現(xiàn)在可以說(shuō)是近在咫尺，只要政策層面、金融層面，國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)和金融公司一起來(lái)做這件事情，房企的業(yè)態(tài)升級(jí)和金融創(chuàng)新相結(jié)合就能開創(chuàng)房地產(chǎn)行業(yè)的新市場(chǎng)。

　　地產(chǎn)投資或現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

　　記者：在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和未來(lái)走勢(shì)充滿不確定性，對(duì)此您怎么看？

　　聶梅生：在4萬(wàn)億強(qiáng)力刺激經(jīng)濟(jì)的措施實(shí)施后，流動(dòng)性開始上升，投資開始增長(zhǎng)，原材料價(jià)格有所回升。不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難樂(lè)觀，積壓的存量房消化緩慢，資金鏈繼續(xù)緊張，銀行會(huì)更加惜貸，購(gòu)房群體尚未結(jié)束繼續(xù)觀望。

　　在這種情況之下，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)將同比大幅下降。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資一到二季度將可能負(fù)增長(zhǎng)。政府已經(jīng)出臺(tái)很多房地產(chǎn)新政，其效果還有待市場(chǎng)消化。當(dāng)前大量商品房的積壓也是一個(gè)新負(fù)擔(dān)，如果不能有效的解決，早晚會(huì)為此付出代價(jià)，房地產(chǎn)第二輪的沖擊波并不是危言聳聽(tīng)。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，主要是兩方面，一是如何處理空置房，今年按空置面積2億平方米、每平方米售價(jià)2500元來(lái)計(jì)算，就有5000億元資金積壓需要處理，如果最終形成銀行風(fēng)險(xiǎn)，還是要政府買單。第二，房地產(chǎn)投資可能急劇下降，如果今年比去年的投資減少50%，投資就將減少1.5億元，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)少投近3萬(wàn)億元。