昨天，市建委正式發(fā)布《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)規(guī)則》)。若業(yè)委會(huì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違規(guī)，街道辦事處可責(zé)令其限期改正，該規(guī)則首次賦予街道執(zhí)行權(quán)。

　　參與起草《指導(dǎo)規(guī)則》的和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長(zhǎng)蔡若炎教授介紹，該規(guī)則的意義就是規(guī)定了成立業(yè)主委員會(huì)的具體實(shí)施辦法。他解釋說(shuō)，以前的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)行需要區(qū)、縣政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督，但沒(méi)有規(guī)定應(yīng)該如何實(shí)施和操作。此次《指導(dǎo)規(guī)則》則做了具體要求和操作辦法。

　　北京市建委物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《指導(dǎo)規(guī)則》將最大限度地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，解決因物業(yè)管理主體缺失帶來(lái)的更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)難、使用維修資金難等問(wèn)題，促進(jìn)社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　《指導(dǎo)規(guī)則》依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》而制定，共花費(fèi)了兩年時(shí)間。

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　　業(yè)委會(huì)成立

　　居委會(huì)須當(dāng)召集人

　　【規(guī)則】街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；確定了社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的職責(zé)，規(guī)定在街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，社區(qū)居委會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組召集人。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，街道辦事處在成立業(yè)委會(huì)過(guò)程中具有指導(dǎo)功能,但并沒(méi)有明確規(guī)定如何指導(dǎo)。此次《指導(dǎo)規(guī)則》明確了街道辦事處、居委會(huì)的籌備和召集權(quán)。也就是說(shuō)，社區(qū)居民提出成立業(yè)主委員會(huì)的要求，必須由居委會(huì)籌備和召集，并由街道辦事處進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

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　　業(yè)委會(huì)違規(guī)

　　街道可責(zé)令其改正

　　【規(guī)則】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)的，街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，這條規(guī)定中所指的法律、法規(guī)指的是物業(yè)管理范圍內(nèi)的法律法規(guī)，即私人占有部分以外的公有范圍。例如，業(yè)委會(huì)通過(guò)在小區(qū)空地增加建筑，或拆除電梯增加私人面積，街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))就可以責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。“但目前街道也存在法律風(fēng)險(xiǎn)。”蔡若炎說(shuō)，具體實(shí)施還需要細(xì)化物業(yè)管理范圍，街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))就可以根據(jù)具體的條例判斷。蔡若炎說(shuō)，這項(xiàng)新規(guī)定更重要的意義，是街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))具有了執(zhí)行能力，可以切實(shí)維護(hù)業(yè)主的共同利益，以避免引發(fā)重大矛盾糾紛。

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　　業(yè)委會(huì)備案

　　職能首次下放街道

　　【規(guī)則】在房屋銷售之前，由街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))會(huì)同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國(guó)土、民政等部門核定社區(qū)配套用房建設(shè)方案，劃分物業(yè)區(qū)域；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))備案。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，之前物業(yè)區(qū)域劃分和業(yè)委員會(huì)的備案是在各區(qū)縣的小區(qū)辦進(jìn)行，但全市小區(qū)辦工作人員只有幾十人，要對(duì)全市3000個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行審核，工作量非常大，審核周期將很長(zhǎng)。

　　此次，將物業(yè)區(qū)域劃分和業(yè)主委員會(huì)成立備案職能下放給街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，使物業(yè)區(qū)域劃分與社區(qū)管理有機(jī)銜接，有效解決了社區(qū)用房落實(shí)難的問(wèn)題。目前，朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行該規(guī)定。

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　　動(dòng)用維修金

　　只需部分業(yè)主表決

　　【規(guī)則】部分業(yè)主可以決策本區(qū)域的事務(wù)，以解決小區(qū)規(guī)模過(guò)大帶來(lái)的需求統(tǒng)一難、開(kāi)會(huì)難等問(wèn)題。業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，這個(gè)規(guī)定是考慮具體實(shí)際情況，進(jìn)行的細(xì)化。按照之前規(guī)定，動(dòng)用維修基金需要由業(yè)主大會(huì)決定，但沒(méi)有說(shuō)明由哪些業(yè)主決定。

　　他舉例說(shuō)，在實(shí)際操作中，維修某棟樓的一部電梯，仍然需要全部業(yè)主的表決，但其他業(yè)主并不使用這部壞電梯，由他們表決并不合理，動(dòng)用公共維修基金的實(shí)際操作就會(huì)很困難�，F(xiàn)在，由壞了電梯的這棟樓的業(yè)主同意就可以維修，大大方便業(yè)主的需求。

　　-其他規(guī)則

　　業(yè)主首次開(kāi)大會(huì)建設(shè)單位承擔(dān)費(fèi)用

　　《指導(dǎo)規(guī)則》增加了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)的責(zé)任，從而督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支持首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)。規(guī)定建設(shè)單位限期向街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))報(bào)送有關(guān)材料，并承擔(dān)籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用。

　　監(jiān)督業(yè)委會(huì)仍以業(yè)主為主體

　　對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常活動(dòng)的監(jiān)督仍以業(yè)主為主體。業(yè)主委員會(huì)候選人可以由業(yè)主自薦或推薦，日常活動(dòng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行。除逾期不換屆、20%業(yè)主提議仍不召開(kāi)會(huì)議和發(fā)生違法違規(guī)情形應(yīng)依法予以糾正外，主要由業(yè)主自身實(shí)施監(jiān)督，促進(jìn)了業(yè)主自我管理能力的提高。(記者翟烜)