央行昨晚(11月26日)宣布,從今日起,下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點,其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時,個人住房公積金貸款利率5年期(含5年)降至3.51%,5年以上的降至4.05%。

　　廣州房地產專家在接受筆者采訪時表示,此次大幅降息大大提升了房產市場的消費信心,但短時間內不一定能改變樓市成交量萎縮的低迷現(xiàn)狀,未來樓市可能將呈現(xiàn)“L型”走勢。

　　大幅降息刺激樓市信心

　　對于連續(xù)4次降息將如何影響樓市,不少專家表示,連續(xù)降息對樓市一直都有潛移默化的影響,但是降息不可能成為刺激樓市回暖的主因。

　　中原地產項目部總經理黃韜表示,本次降息對房地產行業(yè)肯定有積極作用,但治標不治本,不可能改變廣州目前量價齊跌的狀況。他指出,本次降息主要是針對流動性經濟層面,重在拉動內需,而非針對房地產行業(yè)。而且,由于樓價降不到位、新政細則未出臺、市民對未來收入的悲觀等因素,房地產市場不可能立刻改變,觀望“疑云”難散,降息的作用不會很大。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,此次降息只是政府一連串振興經濟的措施之一,是一個階段性的過程,目的在于拉動內需。他表示,降息的效果不會即時體現(xiàn),需要有一個過程,估計到明年才會逐漸地顯露出效果。現(xiàn)階段對于市場的主要影響仍舊只是心理層面的。

　　有業(yè)內人士分析說,此次大幅降息大大提升了房產市場的消費信心,尤其是大大刺激了初次置業(yè)消費者的購買意愿。但是,由于二套房貸仍然執(zhí)行從緊政策,不利于改善型需求的釋放。

　　理性降價更能助樓市回暖

　　保利地產代理市場部總經理吳定金表示,相比降息,開發(fā)商理性的價格策略,對改變市場低迷也是非常重要的,趨于合理、接近市場預期的價格定位更能促進樓市回暖。他指出,時近年底,一些開發(fā)商可能會利用此次降息,降價促銷,促使房價進一步合理回調。

　　隨著政府不斷打出“救市拳”,今年以來廣州房價一路下挫,9月份廣州房價已下調為8244元/平方米。廣州知名房地產專家韓世同表示,廣州樓市均價完全可能在今年跌破8000元/平方米,市民對樓價的敏感度最高,只有在繼續(xù)降價前提下,樓市才可能迎來轉機。

　　吳定金分析說,樓市在自身調整需要和外部環(huán)境惡化的雙重壓力下,盡管面對一系列“利好”,房價也不可能在短期內出現(xiàn)“U”型反彈。有專家表示,樓市經過一段時間的調整,房價將在一定區(qū)間內保持穩(wěn)定,呈現(xiàn)“L”型走勢。

　　專家擔心,降息不一定能改變樓市成交量萎縮的低迷現(xiàn)狀,越救市可能越表現(xiàn)出政府的擔憂,因此目前不能過于樂觀。

　　商業(yè)貸款30萬20年可省14.7萬

　　降息將再次為供房一族減負。從2004年10月29日開始,央行4年內10次調高利率水平,市民的房貸負擔因此一增再增。從今年9月16日開始的連續(xù)4次降息,卻可以讓貸款市民嘗點少還貸的甜頭。

　　今年,市民郭小姐首次置業(yè),在番禺買了一套80平方米的房子,她在某銀行辦理了30萬元的個人住房貸款,20年等額本息還款,按照9月16日調整前5年以上7.83%的貸款年利率計算,每月支付本息2477.67元,還款總額594641.62元。

　　經過三個月以來的連續(xù)4次降息后,5年以上貸款年利率調整至6.12%,每月支付本息2170.11元,還款總額520827.21元。

　　由此算來,今年以來,30萬元20年貸款一個月省了307.56元,20年能省7萬多元。

　　而按照10月22日房貸新政,居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,5年以上貸款利率就降為4.284%,每月還款額就變成了1863.15元,30萬元20年貸款一個月省了614.52元,20年能省14.7萬多元。

　　公積金貸款30萬20年能省2萬元

　　五年以上個人住房公積金貸款利率也從4.59%調至4.05%。如果市民辦理了30萬元的個人住房公積金貸款,20年等額本息還款,月供1912.55元,還款總額459012.84元。調整后,月供降至1825.85元,每月可省86.7元,還款總額也降至438205.13元,20年能省2萬元。

　　業(yè)內人士指出,此番調整后,公積金利率4.05%已經接近商貸優(yōu)惠利率4.284%,公積金利率相對商貸已經沒有明顯的優(yōu)勢,因此,預計央行此次大幅降息后,商貸比例將有所上升。(記者/鄭佳欣 見習記者/胡良光)