上周傳出消息，有關設立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方案已經(jīng)獲得國務院批復，只要確立其實施細則，此方案便可出臺。據(jù)悉，10月初，相關部門開始征求REITs方案的意見稿，并已經(jīng)在央行、證監(jiān)會及住房和城鄉(xiāng)建設部等各大部委會簽完畢，獲得了國務院的批復，具體實施方案可能在年底或者明年出臺。業(yè)內(nèi)認為，設立REITs有利于拓展房地產(chǎn)商的融資渠道，減小房地產(chǎn)商對銀行信貸的依賴。本周，我們邀請業(yè)內(nèi)人士與大家就這一話題進行交流。

　　　　集小錢辦大事

　　主持人：REITs的性質(zhì)、功能和操作流程大概是怎樣的？

　　周永勝：房地產(chǎn)投資信托基金屬于不動產(chǎn)證券化的一種，即房地產(chǎn)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金公司或投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。事實上，我們曾在國內(nèi)協(xié)助一些信托公司做過類似REITs的信托產(chǎn)品，但相比正式的REITs，這些信托產(chǎn)品不上市流通，缺乏流動性，只能以項目一期二期接力式地募集資金，來滿足項目長期經(jīng)營的資金需求。同時，所能夠募集資金的份額及其資金規(guī)模都有很大限制。也就是說，相比較之下，REITs在流動性、資金規(guī)模、資金的長期性上都會更強，更符合商業(yè)房地產(chǎn)長期持續(xù)經(jīng)營的資金需要。

　　而從目標物業(yè)選擇來看，REITs總是選擇成熟物業(yè)，也就是能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流即穩(wěn)定的租金收入的物業(yè)打包上市。因此，優(yōu)質(zhì)的商場成為首選，寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)也可以；同時，打包資產(chǎn)有規(guī)模要求，入門門檻最低幾億元人民幣，大的可以達十幾億幾十億。從我國香港、新加坡、美國等成熟的REITs市場看，資產(chǎn)包中的商業(yè)物業(yè)的出租率一般要求80%-90%，其實就是基本滿租；年收益率一般在7%-8%，還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費等成本，這樣，年租金回報率平均在6%左右。

　　從流程上看，發(fā)行REITs需要對打包物業(yè)進行資產(chǎn)評估定價，通過審批、發(fā)行推廣給投資者。REITs的投資者也會包括一些機構，如保險公司、退休基金、企業(yè)年金等機構投資，但REITs總體來說是解決了中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的市場通道問題，也就是集小錢辦大事。中小投資者獲得了長期穩(wěn)定的投資渠道和投資回報，大型商業(yè)物業(yè)解決了長期經(jīng)營所需要的穩(wěn)定的大規(guī)模資金需求�？芍^各取所需，皆大歡喜。

　　市場興趣盎然

　　主持人：據(jù)您所知，市場對REITs感興趣嗎？

　　周永勝：市場等了很久了。事實上，業(yè)界一直想做REITs，只是因為政策阻礙。雖然目前宏觀經(jīng)濟形勢不算景氣，但如果REITs上馬，我們并不擔心會冷場，因為有效需求已經(jīng)很大。一方面，房地產(chǎn)商融資意愿強烈，銀行貸款受到控制、預售回款放慢、上市融資節(jié)奏放慢等多種因素作用下，房地產(chǎn)商資金鏈日益緊張，不少企業(yè)已從境外基金、國內(nèi)基金、信托產(chǎn)品上挖掘融資渠道，而且愿意承受的融資成本比REITs高得多。而REITs能夠提供給房地產(chǎn)商更穩(wěn)定的長期資金支持。所以，一旦REITs被放行，相信樂意參與的企業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會如雨后春筍般冒出來。

　　其實一些大企業(yè)已經(jīng)早就動起來了。那些擁有大量商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商尤其希望借REITs政策東風，能夠率先推出REITs產(chǎn)品；還有一些擁有大量商業(yè)物業(yè)的業(yè)主，如百貨集團等也在等待推出REITs產(chǎn)品；另有一些金融機構已經(jīng)在積極尋找和儲備合適的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，就等政策放閘后，將資產(chǎn)打包發(fā)行REITs。

　　另一方面，REITs比我前面提到的類似REITs的信托產(chǎn)品發(fā)行更高效、更簡化、管理更規(guī)范，是一個很好的吸引中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的通道，所以，我們也相信REITs面市后能吸引到各方投資者，尤其是大量的偏好長期穩(wěn)定收益的中小投資者。

　　　勿忘加強監(jiān)管

　　主持人：REITs這一新的融資渠道會對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生影響嗎？在國內(nèi)推行還有哪些關鍵問題需要解決？

　　周永勝：融資新渠道應能調(diào)動起中小投資者和房地產(chǎn)商對商業(yè)物業(yè)的投資熱情，帶動商業(yè)物業(yè)市場擴張，正所謂各取所需，生逢其時。事實上，正是因為資金問題，國內(nèi)不少商業(yè)物業(yè)由于缺乏長期穩(wěn)定的資金支持，短期化行為很嚴重，缺乏長期、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的運營和管理，包括大型物業(yè)分拆出售導致產(chǎn)權分散，與商業(yè)物業(yè)所要求的規(guī)模化、專業(yè)化相距甚遠，直接的結果是投資收益率大打折扣，也嚴重影響了投資者的信心和熱情。

　　所以，從資金和物業(yè)相匹配的角度上講，我認為REITs能促進商業(yè)物業(yè)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。長期穩(wěn)定的大規(guī)模的REITs資金與商業(yè)物業(yè)相結合，投資者可以委托專業(yè)機構提供更專業(yè)化的經(jīng)營和管理，開發(fā)商也可以更加樂意投入更多資源運作好手中的商業(yè)物業(yè)，使其長期產(chǎn)生穩(wěn)定收益和升值。REITs所投資的商業(yè)物業(yè)的租金在不同階段會有所變化，但總體來說是穩(wěn)中有升的，也就是說REITs的風險往往是比較低的。

　　在這個節(jié)骨眼上政府重提REITs，也和擴大內(nèi)需、拉動投資的政策方向吻合。當然，管理層需要正確認識到REITs的功能和利益，同時要構建起完善的法律框架，并加強監(jiān)管，以推進REITs市場的持續(xù)性發(fā)展。

　　活動策劃：李和裕

　　主持/整理：李和裕

　　嘉賓：世邦魏理仕上海投資部董事 周永勝