2008年年初以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格的走勢(shì)顯露企穩(wěn)跡象。1998年7月，以《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺(tái)為標(biāo)志，我國(guó)進(jìn)一步加快了城鎮(zhèn)住房分配制度改革的步伐。此后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了從無(wú)到有、從小到大迅速發(fā)展的新階段。10年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和改善居民的居住條件作出了重要貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，也出現(xiàn)了城鎮(zhèn)住宅交易價(jià)格上漲過(guò)快、中低收入家庭購(gòu)房困難的問(wèn)題。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控措施，總的來(lái)看，這些措施對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了積極作用。各級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)堅(jiān)定不移地繼續(xù)執(zhí)行并細(xì)化、深化當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大近期取得的調(diào)控成果。

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)形勢(shì)不容樂(lè)觀

　　——房?jī)r(jià)漲幅仍處于較高水平。2008年二季度，新建住宅、二手住宅同比價(jià)格分別上漲10.1%和8.9%，雖然與一季度相比漲幅回落了1.7和2.6個(gè)百分點(diǎn)，但與歷史數(shù)據(jù)相比，該漲幅仍然處于高位。

　　分類別看，由于90平方米以上高檔住宅建設(shè)比例逐漸減小，導(dǎo)致新建高檔住宅價(jià)格漲勢(shì)仍顯偏快。2008年上半年，與上月相比，新建高檔住宅交易價(jià)格2至6月分別上漲0.7%、0.8%、0.3%、0.4%和0.2%。高檔住宅價(jià)格漲勢(shì)不止，有可能對(duì)普通住宅價(jià)格走勢(shì)帶來(lái)示范效應(yīng)。

　　——環(huán)比價(jià)格下調(diào)幅度較小。從2008年上半年月度環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)看，新建住宅價(jià)格上漲幅度有所縮小，但價(jià)格依然在逐月升高；二手住宅價(jià)格前四個(gè)月有所上漲，5、6月份均小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅并不顯著。

　　——房屋租售比偏低�！胺课葑馐郾取笔侵阜课菝科椒矫自伦饨鹋c每平方米售價(jià)之間的比值。房屋租售比的大小，是國(guó)際上通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標(biāo)之一。目前，國(guó)際認(rèn)可的比較理想的房屋租售比約在1:200到1:100之間。根據(jù)70個(gè)城市抽樣調(diào)查結(jié)果測(cè)算，2008年上半年，全國(guó)房屋租售比已經(jīng)低于1:400，即使是流動(dòng)人口規(guī)模龐大、租賃市場(chǎng)需求旺盛的北京市，房屋租售比也已達(dá)到1:325，遠(yuǎn)低于理想水平的下限。

　　從這幾年住宅交易價(jià)格與住宅租賃價(jià)格的走勢(shì)看，新建住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于同期住宅租賃價(jià)格漲幅，因此房屋租售比還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。這說(shuō)明房屋投資價(jià)值有嚴(yán)重貶值的傾向。

　　——房?jī)r(jià)收入比偏高�！胺�?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區(qū)住房平均價(jià)格與家庭年平均收入的比值，國(guó)際上一般用它來(lái)衡量房?jī)r(jià)的合理性與消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低；比值越小，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越高。結(jié)合國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間比較合理。據(jù)稱，美國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比約為3倍左右。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2004年我國(guó)城市人均住宅建筑面積為25.0平方米，2005年為26.1平方米，2006年為27.1平方米，每年遞增約1.0平方米。若按照這種發(fā)展趨勢(shì)推算，2007年城市居民人均住宅建筑面積約為28.0平方米左右。按照全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均3.03人，并結(jié)合2007年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料可以大致推算出全國(guó)及各地區(qū)2007年房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值。經(jīng)計(jì)算，2007年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比約為7.4，其中北京13.6，上海9.8。考慮到我國(guó)居民住宅土地的國(guó)有性質(zhì)及各種保障制度尚不完善，與歐美國(guó)家相比，我國(guó)及部分城市房?jī)r(jià)收入比就顯得更高些。

　　——消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高。從消費(fèi)者反映看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局杭州市調(diào)查隊(duì)在2007年10月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，88.0%的居民家庭和86.2%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為目前杭州房?jī)r(jià)偏高；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)在2008年4月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查也顯示，居民心理承受價(jià)位與目前的高房?jī)r(jià)之間存在較大差距。

　　政府調(diào)控尚需細(xì)化 深化

　　就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和宏觀政策環(huán)境看，短期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況不會(huì)發(fā)生大的改變，房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)依然很艱巨。為此，各級(jí)政府和行業(yè)管理部門(mén)需要繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控措施，步調(diào)一致，相互協(xié)作，以不斷鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果。

　　——繼續(xù)細(xì)化、深化房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控措施。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)在2008年4月進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果顯示，72.6%的市民對(duì)這幾年房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果不滿意，對(duì)宏觀調(diào)控效果感到滿意的比例僅為27.4%，其中，非常滿意的比例只有8.8%。要想在房?jī)r(jià)調(diào)控方面讓百姓滿意，政府就必須找準(zhǔn)原因、對(duì)癥下藥，深化而不是放松調(diào)控。

　　恰當(dāng)把握宏觀調(diào)控力度和調(diào)控時(shí)機(jī)。方向找準(zhǔn)了，還要在調(diào)控力度的把握上“精打細(xì)算”。對(duì)于宏觀調(diào)控來(lái)講，除了要保證方向正確以外，還要做到調(diào)控措施和調(diào)控力度恰到好處。相比較而言，后者難度更大些，過(guò)輕收不到預(yù)期效果，過(guò)重、“急剎車(chē)”則容易對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展造成“硬傷”。方向正確、力度恰當(dāng)才能收到事半功倍的效果。為此，政策出臺(tái)前，相關(guān)部門(mén)要認(rèn)真做好調(diào)查研究，對(duì)政策出臺(tái)后可能出現(xiàn)的各種后果，有針對(duì)性地做好相應(yīng)的處理預(yù)案。

　　行業(yè)主管部門(mén)和各級(jí)政府要做好協(xié)調(diào)配合和政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查工作。地方政府要顧全國(guó)家宏觀調(diào)控的大局，增強(qiáng)執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的自覺(jué)性；銀行機(jī)構(gòu)等政策執(zhí)行部門(mén)特別要加強(qiáng)行業(yè)自律，嚴(yán)把房貸信貸關(guān)，杜絕違規(guī)放貸發(fā)生，充分認(rèn)識(shí)房貸“正確把握就是優(yōu)良產(chǎn)品，把握不當(dāng)還能引發(fā)嚴(yán)重金融危機(jī)”的兩面性，否則不但會(huì)加大國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)使宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行效果大打折扣。

　　深化政策，標(biāo)本兼治，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展打?qū)嵏�基。要做到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)治久安，首先要割除投機(jī)行為。為此，必須繼續(xù)深化房地產(chǎn)政策，健全稅制，盡早出臺(tái)二手房轉(zhuǎn)讓階段的收益課稅政策。

　　——充分發(fā)揮地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控當(dāng)中的作用。

　　2006年6月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查司在全國(guó)35個(gè)大中城市，就住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》的社會(huì)反響作了一次快速調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，76.8%的城市居民認(rèn)為，地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過(guò)程中作用重大，并且重在將中央有關(guān)政策落實(shí)到位。百姓的意見(jiàn)反映出他們對(duì)地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控方面抱有希望和期待，反過(guò)來(lái)，如果房?jī)r(jià)控制不力，就會(huì)引發(fā)百姓對(duì)政府行為的不滿。因此，在房?jī)r(jià)調(diào)控過(guò)程中，要重視發(fā)揮地方政府的積極能動(dòng)作用。

　　要轉(zhuǎn)變觀念；不折不扣執(zhí)行政策；結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r適量增加土地供應(yīng)數(shù)量，合理控制拆遷規(guī)模和拆遷進(jìn)程。

　　——正確引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念。房改至今已經(jīng)有十多年的歷史，但在居者有其屋、人人有住房的傳統(tǒng)觀念影響下，加上一些不正確消費(fèi)觀念的誤導(dǎo)，租不如購(gòu)、小不如大的消費(fèi)理念日漸盛行。

　　我國(guó)人口多底子薄，土地、礦產(chǎn)、能源等資源緊缺，資源性約束對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響越來(lái)越強(qiáng)。因此，政府要利用媒體優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)宣傳教育工作，創(chuàng)造良好的輿論氛圍，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)觀念，營(yíng)造自有住宅市場(chǎng)、租賃住宅市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的良好格局。(張燈舉/文)