近日，國務院正式公布《土地調查條例》(以下簡稱《條例》)。顯然，《條例》的出臺與目前正在進行中的第二次全國土地調查有著密切的關系。早在2007年5月，政府相關部門便開始著手對全國土地情況進行總體深入調查。根據去年6月公布的《第二次全國土地調查總體方案》，這次全國土地調查被分為了3個階段：2007年1月正式啟動，并在6月前展開有關準備工作，7月1日開始全面調查，2009年上半年完成調查工作。或許是一個巧合，聲勢浩大的第二次土地調查距離在1996年完成的第一次全國土地調查已逾10年。

　　二次調查“劍”指違規(guī)違法土地

　　據了解，此次全國土地調查的主要任務包括開展農村土地調查，查清全國農村各類土地的利用狀況；開展城鎮(zhèn)土地調查，掌握城市建成區(qū)、縣城所在地建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地狀況；開展基本農田狀況調查，查清全國基本農田狀況；建設土地調查數據庫，實現調查信息的互聯共享。在調查的基礎上，建立土地資源變化信息的調查統(tǒng)計、及時監(jiān)測與快速更新機制。

　　事實上，從第一次全國土地調查到第二次全國土地調查，10年的時間，全國土地利用狀況發(fā)生了巨大的變化。可以說，這一次的全國土地調查意義相當重大。

　　一方面，調查的結果可能為加強和改善土地調控提供詳實的信息保障。畢竟，“節(jié)約集約用地”、“最嚴格的土地制度”、“房地產宏觀調控”等大政方針，都離不開全面、真實、細致的土地數據，而第二次土地調查所獲得的相關數據必將提高調控的準確性和有效性。

　　另一方面，第二次土地調查也可以使大量違規(guī)、違法用地行為曝于陽光之下，為查處違規(guī)、違法用地提供直接線索。而一個更為重要的意義還在于，這次的土地調查能夠促進土地利用更趨于透明和規(guī)范，包括建設性用地的規(guī)劃、利用、管理更趨于科學化，經營性用地出讓將更加透明化。屆時，各類園區(qū)大規(guī)模用地的行為將步履維艱，大幅房地產開發(fā)用地出讓也將受到限制。

　　地價5年上漲24倍

　　不久前，記者了解到，位于北京通州區(qū)繁華地段的一塊土地面積僅5畝、建筑面積僅2.4萬平方米的商業(yè)用地，私下協議轉讓的價格卻已經達到了8000萬元，且土地購買方還要支付4000萬元的土地增值稅。而擁有這塊土地的開發(fā)商在2003年獲得地塊時的價格僅有500萬元，短短5年的時間，同一宗地塊的交易價格居然上漲了24倍，遠遠高于地塊所在地區(qū)的房價漲幅，“囤地”暴利可見一斑。

　　很顯然，依靠囤積土地來賺錢的開發(fā)商所獲得的利潤要遠遠高于房產開發(fā)，一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者透露，目前其正在海淀區(qū)西北旺參與一塊土地的一級開發(fā)，卻并不準備參與該地塊的二級開發(fā)。理由就是二級開發(fā)需要投入大量的人力、物力，可利潤卻比一級開發(fā)也高不了多少。其也明確表示，今后只做地產不做房產。

　　催生大量開發(fā)商靠囤積土地賺錢的正是被形容為如“火箭”躥升的地價，而地價比房價漲得快已經是不爭的事實。面對當前“面粉比面包貴”的現狀，不少開發(fā)商也承認這必將導致地產泡沫的破裂。SOHO中國董事長潘石屹向記者表示，比較合理的土地價格應該是城市核心區(qū)的土地價格不超過周圍房價的60%，而目前一些土地出讓的價格甚至比周圍的房價高出一倍，如今年蘇寧環(huán)球拿到的上海南京路地塊，土地價格已經達到6.9萬元/平方米，遠遠高于同一區(qū)域內的房價，這是非常不正常的現象。

　　與此同時，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，目前土地出讓環(huán)節(jié)存在眾多問題。首先，土地出讓模式并沒有做到公開公正；其次，地價上漲迅速、土地有效供應增長遲緩，推動房價猛烈上漲；第三，中小開發(fā)商迅速被擠出，統(tǒng)計顯示，去年以來50%以上的大型地塊都是由大開發(fā)商以及上市公司獲得；最后，單宗土地面積過于巨大，去年出現多幅單宗出讓面積相當驚人的大幅土地，成交價格也創(chuàng)下新高。而其也公開指出，目前國內土地價格過高已嚴重透支未來的房地產價格。未來3年內，房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。

　　去年土地收益暴漲六成

　　最新統(tǒng)計數據顯示，去年，全國土地出讓總價款自2006年增長三成，創(chuàng)下歷史性的7676.89億元以后再度大幅增長。據國土資源部財務司提供的數據，去年1-11月底，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9%。

　　而談到去年土地收益的大漲，就不能不提及在全國土地招拍掛市場頻頻出現的“地王”：2007年7月19日，香港嘉華集團下屬公司以10.9億元競得廣州市珠江新城一地塊，該價格比2億多的起拍價高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價成為廣州“地王”新貴。

　　2007年7月24日，國內最大金額單宗土地——湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以92億元聯合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價，該地塊已經是“中國地王”。

　　2007年8月24日上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區(qū)163#街坊地塊掛牌出讓成功，南京蘇寧房地產開發(fā)有限公司以44.04億元競得，折合66930元/平方米的樓板價也使得該地塊成為了內地“單價地王”。

　　北京師范大學教授鄔翊光教授指出，目前有不少開發(fā)商高價拿地并不是單純?yōu)榱私ㄔ旆孔映鍪�，而是為了在股市上翻云覆雨，將獲得的土地作為一種金融手段進行資本運作。對此，中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春也認為，一些上市房地產企業(yè)憑借雄厚的資本力量，頻頻拿地，制造“地王”，使得房地產投機和投資需求擴張，真正的住房消費反而受到了壓抑。

　　在政府相關部門大力打擊開發(fā)商“囤地”的作用下，不少開發(fā)商似乎也意識到積極、大量的拿地未必會是一件益事。而萬科集團董事長王石更是公開表態(tài)，今后不再拿“地王”。王石的表態(tài)能否帶動其他開發(fā)商停下“瘋狂”拿地的步伐尚不得而知，但至少可以肯定的是，在多方宏觀調控的打壓下，“地王”或將不再頻現樓市，地價回歸理性也必將成為一大趨勢。(賴大臣)