回眸2007年的南京樓市，有人用“始于瘋狂，止于平淡”來(lái)概括。但無(wú)論是瘋狂，還是觀望，左右樓市氣候的決定性力量始終都是需求。歲末年初，市場(chǎng)供應(yīng)和需求之間的博弈還在持續(xù)，令2008年的樓市走向愈加撲朔迷離。

　　究竟新的一年里樓市需求會(huì)上升還是下降？各路購(gòu)房大軍分別又會(huì)選擇什么樣的樓盤，對(duì)2008年的南京樓市有多大的推動(dòng)力呢？

　　關(guān)鍵詞：婚房需求

　　猜想：持續(xù)升溫

　　近幾年的結(jié)婚熱一直有增無(wú)減，2008年奧運(yùn)會(huì)首次在中國(guó)舉辦，不少新人特地將“好日子”定在了奧運(yùn)年，結(jié)婚熱將再掀新的高潮。

　　南京婚慶主持人俱樂(lè)部的一位負(fù)責(zé)人在對(duì)去年和今年上半年南京的結(jié)婚人數(shù)進(jìn)行估算后，認(rèn)為從今年8月到明年8月期間全市預(yù)計(jì)約有5萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚。

　　伴隨著眾多的70后、80后在奧運(yùn)年步入婚姻的殿堂，今年的婚房需求勢(shì)必持續(xù)升溫，成為剛性需求的主力之一。

　　這些購(gòu)房者受到經(jīng)濟(jì)承受能力限制，以及累計(jì)加息的影響，通常會(huì)選擇交通方便、配套齊全、總價(jià)相對(duì)較低的中小戶型。

　　關(guān)鍵詞：改善型購(gòu)房

　　猜想：穩(wěn)中有升

　　東凱置地董事長(zhǎng)沈和連表示，改善型購(gòu)房是與結(jié)婚、拆遷、城市化等因素并列的樓市四大剛性需求之一。

　　另外有調(diào)查顯示，中國(guó)接下來(lái)20年的時(shí)間將會(huì)產(chǎn)生1/10的富裕人口，就是1300萬(wàn)，其中的1/3人口將是富裕級(jí)的，加上中國(guó)人特殊的心理因素，他們的購(gòu)買能力不容忽視。

　　改善型需求的客戶以中年人為主，他們已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望通過(guò)以小換大、以次換優(yōu)的方式，來(lái)改善自己的居住環(huán)境、提升自己的生活品質(zhì)。

　　因此環(huán)境優(yōu)美的大戶型最受他們青睞，加息或者提高首付的政策對(duì)他們一般影響不大。

　　關(guān)鍵詞：“新南京人”

　　猜想：受政策影響大

　　據(jù)了解，2008年江蘇省的高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)有42.7萬(wàn)人，其中，畢業(yè)研究生2.95萬(wàn)人，本科生16.9萬(wàn)人，�？粕�22.85萬(wàn)人，總數(shù)比2007年增加7.2萬(wàn)人。而2006年的結(jié)果顯示，當(dāng)年89%的高校畢業(yè)生最終在江蘇就業(yè)，而且還有大量外省高校畢業(yè)生涌入江蘇。

　　作為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的中心城市，南京的區(qū)位和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，吸引了來(lái)自全國(guó)各地的夢(mèng)想者來(lái)到這里求學(xué)、工作、經(jīng)商、創(chuàng)業(yè)……他們最初大多要租房生活，在工作了幾年有了一定的積蓄之后，加上家人的支持以及銀行貸款再買房，因此這些“新南京人”的購(gòu)買力是逐漸釋放出來(lái)的，如果房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大或者銀行頻繁加息，就會(huì)影響到他們的購(gòu)房計(jì)劃。

　　關(guān)鍵詞：人口老齡化

　　猜想：需求不斷擴(kuò)大

　　江蘇是全國(guó)老齡化最明顯的省份之一。未來(lái)一段時(shí)間，我省人口老齡化趨勢(shì)將呈現(xiàn)加速趨勢(shì)， 2001年到2010年，平均每年增加老年人口27萬(wàn)人；到2010年，老年人口將達(dá)1260萬(wàn)人，老齡化水平將達(dá)到16%以上。

　　隨著人口老齡化時(shí)期的來(lái)臨，老年住宅市場(chǎng)的需求不斷加大。在經(jīng)濟(jì)水平較為發(fā)達(dá)的城市比如南京，許多父母與成年子女更愿意相對(duì)獨(dú)立、分開(kāi)居住，因此老年人購(gòu)房也成了一種潮流。他們買房一般都非常重視樓盤周邊和小區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境，同時(shí)對(duì)樓盤附近的生活、醫(yī)療等配套也比較關(guān)注。

　　關(guān)鍵詞：投資型購(gòu)房

　　猜想：或?qū)⑹艿揭种?/p>

　　2007年股市和樓市雙雙飄紅，但去年股市的“5.30”大跌以及后六千點(diǎn)時(shí)代的大幅下跌都令投資者對(duì)于股票市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性有了更深層次的理解，而購(gòu)房人群中的部分投資型買家對(duì)于未來(lái)樓市的持續(xù)上漲也產(chǎn)生了一定的不確定性。

　　因此，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心相關(guān)專家認(rèn)為，2008年股市與樓市聯(lián)動(dòng)的因素將依舊存在，但是在政府貨幣政策進(jìn)一步緊縮的宏觀背景下，大量的短期持有者將會(huì)被逐漸清洗出市場(chǎng)，投資需求進(jìn)一步受到抑制，大多數(shù)投資樓市的購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向追求長(zhǎng)期和平穩(wěn)的投資回報(bào)。（劉莉）