開發(fā)商

　　籌碼：緊握資源

　　雖然廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房相繼“落地”，但距離普通商品房與保障性住房兩個市場的真正形成還需要一段時間。在這種“混沌”的市場狀態(tài)下，開發(fā)商已握有的土地和房子便成為他們手中最大的籌碼。

　　樓市風云變幻，如何面對今后的保障類與非保障類并存的“雙核時代”，開發(fā)商心里也在打鼓。由此，手中握有資源的開發(fā)商開始自覺或不自覺地“押注”。有網(wǎng)絡調(diào)查顯示，84%的受訪者認為當下開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象嚴重，絕大多數(shù)網(wǎng)友的切身體會也許正說明了開發(fā)商的選擇。

　　“現(xiàn)在市場內(nèi)房源有限，如果等1個月每平方米能從10000元漲到12000元甚至更高，你也會選擇慢慢賣，而不是一口氣賣光了�！蹦硺潜P銷售員私下告訴記者。由于拿地越來越難，未來可開發(fā)項目有限，開發(fā)商大都想利用手中現(xiàn)有的資源獲取更多的收益。

　　與此同時，捂地者更勝于捂盤者。就在本周初，因開發(fā)商久久不對土地進行開發(fā)，北京市國土資源局對8個項目撤銷了上市資格。而此前，廣州市國土房管局也首次曝光了3個延遲開工建設的項目，并發(fā)公函催促在限期前動工，逾期仍未動工者將作依法收回地塊處理。深圳市國土房產(chǎn)局更是已依法收回了27宗土地的使用權，面積約87萬平方米。

　　“開發(fā)商之所以會選擇鋌而走險，除了開發(fā)資金不足的實際困難外，更多是基于對未來市場的擔心�！币晃婚_發(fā)商老總直言，土地的成本越來越高，“誰手中擁有土地，誰就擁有未來�！�

　　困境：調(diào)控加劇

　　目前，各地打擊囤地捂房的細化措施正不斷逼近開發(fā)商。北京已推出土地交易市場直接入市項目紅黃牌制度，旨在有效督促項目盡快上市交易，形成有效供給；深圳年內(nèi)也將落實土地閑置費的征收，而且在明年可能開始嘗試征收閑置土地增值地價；廣州則規(guī)定，對存在延期動工、預售、竣工和欠交土地出讓金等行為的開發(fā)企業(yè)，在未有效整改前一律不得進入土地一級市場，不能從土地交易中心獲得新的地塊；上海市房地局已表示，將嚴查已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開盤等捂盤惜售、囤積房源的不良行為，并且今后樓盤開盤每次預售面積不得少于3萬平方米，整盤建筑面積不足3萬平方米須一次性全部開盤。上述每一條都直戳痛處，開發(fā)商因此更要認真對待手中現(xiàn)有的土地和房源了。

　　投資客

　　籌碼：轉售為租

　　為規(guī)避市場風險，投資客往往想到“隨機應變”。

　　看起來非常明顯的一點是：觀望與膠著，已是目前上海二手房市場的主流氛圍。但對于投資客來說，看房量下降、成交量減少等情況并未對其心態(tài)構成嚴重影響。記者從各個中介機構了解到，一些房源的掛牌價格依舊穩(wěn)中有升，部分投資客索性撤離買賣市場轉戰(zhàn)租賃市場，明確表示將長期持有物業(yè)等待升值。

　　中原地產(chǎn)的工作人員介紹，自11月開始，租賃市場就逐漸升溫，從掛牌量來看，相比買賣房源的緊缺，租賃房源的掛牌量反而有所上升，而租賃房源的帶看量也在上升，其中部分客戶是原先打算買房現(xiàn)在轉為租房的。

　　漢宇地產(chǎn)的工作人員也表示，雖然租賃市場表現(xiàn)也不盡如人意，但房東的心態(tài)依舊比較平穩(wěn)�！澳壳耙恍﹨^(qū)域內(nèi)次新房租賃反而較為火熱，隨之而來的是租金價格也有所上升。在資金不緊張的情況下，次新房的業(yè)主中有半數(shù)以上愿意持房出租�！�

　　美聯(lián)物業(yè)的工作人員則稱，在一些投資性板塊，如浦東的濱江板塊、聯(lián)洋板塊等，部分打算年前出售所持物業(yè)的業(yè)主開始棄售轉租。“這部分投資客依然看好后市，即使無法快速出手套現(xiàn)，但看地區(qū)租賃行情也算樂觀，索性采用出租方式度過今年�！�

　　困境：空漲壓力

　　一邊是國房景氣指數(shù)等權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)一路上揚，一邊是不少地方樓市步入調(diào)整觀察期。房地產(chǎn)市場就這樣來到一個臨界關口。目前，一些城市的房地產(chǎn)市場已從10月開始出現(xiàn)量減價升的“空漲”現(xiàn)象。在北京，樓市離場者不在少數(shù)，但成交價格依然突破新關口；在上海，樓市觀望氣氛濃厚，賣方市場的格局正在悄悄發(fā)生改變，但成交價格再創(chuàng)新高；在深圳，成交量創(chuàng)月度新低，但房價卻依然堅挺……在一些市場人士看來，對樓市來說，這似乎意味著市場承受力已快到極限，如果“高位盤整”逐漸轉為“下跌通道”的開始，那對投資客來說將是沉重一擊。

　　購房者

　　籌碼：觀望等待

　　對于一直期望房價回調(diào)的普通購房者來說，他們的“抗議”方式只有——等。

　　中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在受房貸新政影響的10月，上海商品房成交量大幅下降，全月共成交商品房277.03萬平方米、26242套，較9月分別下降22.03%和18.56%。傳統(tǒng)的“金九銀十”效應并未顯現(xiàn)，上海樓市提早過冬，這與購房者制造的持幣觀望氣氛顯然有直接關聯(lián)。

　　事實上，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房貸新政極具“殺傷力”。在政策出臺后的短短半個多月里，上海的二手房成交量就下滑30%，一些中介機構業(yè)務的下滑幅度甚至驚人地達到了50%以上，長達半年的樓市高燒眼見著在二手房市場迅速消退。

　　而一手房市場同樣不容樂觀，隨著成交量逐月下滑，成交均價也開始相應變化。如統(tǒng)計顯示，上周上海商品住宅成交均價為每平方米10614元，比上上周下降7.24%；商品房整體成交均價則為每平方米10360元，也環(huán)比下滑7.66%。

　　一些分析師指出，造成這種現(xiàn)象的根本原因在于，房貸新政直接擊中了上海樓市的軟肋——在高企的房價面前，大部分普通市民已經(jīng)喪失了購買能力。

　　目前，不少市場人士認為，由于房貸新政直接影響市場資金供給，加上此前房價上漲速度過快，預計春節(jié)前上海樓市會持續(xù)低迷的狀態(tài)，但春節(jié)后新的貸款增量可能會引發(fā)一波新行情。

　　困境：博弈未果

　　新政的出臺讓樓市開始降溫，但慣性并未就此改變軌跡。雖然觀望情緒開始濃重，但純粹的看空者并不多。分析人士認為，政策調(diào)控具備很大的階段性和局限性，其效果也非常一般，這讓很大一部分人堅信房價并不可能下降。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月上海住宅的成交金額已超出2004年創(chuàng)下的2064.74億元的紀錄。另外，雖然近期銀行收緊房貸的跡象明顯，但再過兩個月，銀行便可以執(zhí)行2008年的貸款指標，無款可貸的局面一旦被打破，個人房貸很有可能在冷凍期后出現(xiàn)爆發(fā)，并支撐上海樓市的繼續(xù)高位運行。

　　外資

　　籌碼：平衡布局

　　手握大把鈔票，跨越重重“門檻”，如今外資在中國房地產(chǎn)市場開始學走“平衡木”。

　　“近年來，隨著幾道‘限外令’的發(fā)出，外資在我國樓市的投資局面已經(jīng)越發(fā)復雜。”華高萊斯國際顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎直言。他指出，目前外資正在尋求“間接投資與直接投資”、“住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)”、“自主開發(fā)與合作開發(fā)”等各個層面的平衡。

　　以北京市場為例，在不久前，有著新加坡、馬來西亞、中國香港三重“背景”的國浩房地產(chǎn)以58億元人民幣的高價收購了東華國際中心90%股權，由此入駐北京黃金地段東直門。據(jù)了解，此前該項目由于種種原因已經(jīng)沉寂了7年之久，這恰恰給了擁有強大外資背景及資金實力的國浩一個機會。并且，國浩不但樂于發(fā)展商業(yè)物業(yè)，還在北京、上海積極開發(fā)著高端住宅。

　　而同樣來自于新加坡的凱德置地，在其自己拿地直接開發(fā)的同時，還不斷尋求與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的合作。不久前，凱德置地與成都置信、河南建業(yè)達成或合資或股權合作，之前又與萬科互補合作商業(yè)項目。

　　實際上，在一道道“限外令”阻擋下，對于一般的外資來說，內(nèi)地樓市的發(fā)展空間越來越小，能夠抓住機會的更多是早期就進入內(nèi)地的企業(yè)�！罢�是這些已經(jīng)‘落地’的公司在學著走‘平衡木’�！敝袊�指數(shù)研究院副院長陳晟表示，這些公司大都對中國市場有長期戰(zhàn)略考慮，“限外令”對他們影響有限。

　　世邦魏理仕投資部的一位負責人則指出，1年多來對外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果已經(jīng)比較明顯，尤其是外資收購內(nèi)地資產(chǎn)受到嚴格限制�！耙幌盗械呐e措使得海外基金的運作周期加長、操作難度增加。盡管目前收購案例的絕對數(shù)量并沒有減少太多，但相對于不斷增長的覬覦中國市場的基金數(shù)量來說已是相當少了。”

　　困境：限外頻頻

　　自去年開始，“限外令”一道道出臺：包括《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》(即171號文件)、《關于進一步加強規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》、《關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》……阻斷了外資向內(nèi)地房地產(chǎn)“輸血”的道路。而在今年11月新出臺的 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄 (2007年修訂)》，繼續(xù)保持了“土地成片開發(fā)(限于合資、合作)” 及“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營”的限制內(nèi)容；此外，“普通住宅的開發(fā)建設”被從鼓勵目錄中刪除，而“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司”被新添入限制目錄，此舉意味著內(nèi)地房地產(chǎn)領域開始全面向外資收緊。（于祥明 唐文祺 一凡）