[策劃人語]

　　自上月底央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸新政后，目前樓市內(nèi)信貸、土地等方面的政策都算得上“嚴苛”二字，市場形勢也在悄然發(fā)生微妙而又關鍵的變化。深圳“十一”黃金周新房成交僅82套；重慶黃金周頭兩天新盤僅賣了109套，不及平時的十分之一；北京出現(xiàn)售樓處退房情況；杭州、上海等地房地產(chǎn)市場也是成交量慘淡。但與此相反的是，盡管成交量下降，房價卻始終在高位支撐，這似乎表明：房地產(chǎn)市場已經(jīng)到達一個臨界關口，各方都在博弈中密切關注走勢——若得以突破，樓市可能繼續(xù)高歌挺進；否則，即將到來的就是一個真正的寒冬。

　　城市多棱鏡

　　北京：離場者不在少數(shù)

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入10月，北京房源掛牌數(shù)持續(xù)放量，相比9月上漲了15.6%。雖然房源放量，但同時又有不少離場者。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月住宅日均簽約391套，同比減少104套；日均簽約面積49669平方米，同比減少8668平方米。而“十一”黃金周，北京住宅新盤銷售環(huán)比更是大幅下降，住宅日均銷售僅273套，比9月最后一周大降56%。

　　盡管成交量萎縮，10月北京房源掛牌均價卻仍然突破了11000元/平方米的關口，環(huán)比9月再度上漲4.5%。日前，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊還對外發(fā)布消息，前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價達到13754元/平方米，四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價則逼近15000元/平方米。而國家發(fā)改委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的9月，北京新建商品房銷售價格較去年同期上漲15.3%，位列全國前五位，漲幅高出全國平均水平50%多。

　　上海：賣方市場起變化

　　盡管銀行對第二套房貸的細則仍未具體出臺，但對高房價的警惕已經(jīng)讓許多業(yè)內(nèi)人士和購房者神經(jīng)緊繃。無論是從成交量上還是市場氛圍上，賣方市場的格局正在悄悄發(fā)生改變，觀望情緒再度降臨申城。10月上海樓市在成交方面并不盡如人意，截至10月18日，上海商品住宅成交量為89.46萬平方米，僅為9月同期成交量的74%。但成交價格依舊居高不下，佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均價比9月10383元/平方米上漲了13.06%。

　　而二手房市場方面最明顯的現(xiàn)象就是二手房頻繁“返價”(業(yè)主毀約提價)的情況減少了，近期各房產(chǎn)中介業(yè)主掛牌量也普遍回升，相對9月掛牌量上升了5%-10%左右。盡管房源增加，但來自信義房產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月上半月上海二手房成交量普遍下跌15%至20%。有部分業(yè)主出于對未來政策面收緊的擔憂，愿意小幅下調(diào)售價。

　　深圳：成交量創(chuàng)出新低

　　進入10月，在房貸新政的影響下，前15天深圳新房市場成交了5.9萬平方米，僅相當于9月全月成交面積的19%，即使跟今年來成交量最低的8月相比，也只達到了8月全月的27%，10月成交創(chuàng)月度新低的可能性越來越大。

　　盡管成交萎縮，但深圳的房價表現(xiàn)依然較為堅挺。根據(jù)日前國家統(tǒng)計局公布的9月全國70個大中城市房屋銷售價格調(diào)查顯示，深圳房價上漲20.5%，再次在全國排名居首，其中新建商品住房價格上漲16.5%，二手房價格上漲22.0%，。而深圳國土房產(chǎn)局銷售公示數(shù)據(jù)顯示，10月的上半月，深圳新房均價14900元/平方米，其中關內(nèi)均價為23200元/平方米，關外均價為12400元/平方米。對未來的房價趨勢，一部分業(yè)主仍表示長期看好，畢竟市場內(nèi)仍有相當大的需求；但也有不少業(yè)主由于“心中沒底”，寧可“先放放再看”，選擇“轉(zhuǎn)售為租”作為過渡。

　　廣州：房價突破新關口

　　10月以來廣州樓市的淡靜表現(xiàn)非常明顯。海珠區(qū)某大型樓盤營銷負責人承認，國慶后，看房人數(shù)和成交明顯比以前減少，至少減了一成。10月廣州10區(qū)一手住宅成交量則跌了三成，10月1日-29日廣州10區(qū)一手住宅成交量僅47.4695萬平方米，即使再加上最后2天約3.2萬平方米的成交量，預計全月成交量只有50萬平方米左右，比9月少了20萬平方米。而在成交套數(shù)上，10月前29日成交只有3809套，也遠比9月的5247套少。

　　雖然10月成交量大跌，但廣州樓價還是急速上升，突破了12000元/平方米的新關口。10月廣州10區(qū)一手住宅成交均價已達到12384元/平方米，而9月為11228萬/平方米。去年，廣州房價上升1000元/平方米用了半年的時間，可現(xiàn)在單月就急漲1200元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，房價漲得太急，加上房貸新政出臺，導致樓市觀望情緒濃厚，這是樓市成交量大減的原因。

　　空漲因果論

　　自2006年政府執(zhí)行嚴格的政策調(diào)控后，業(yè)界普遍認為，2007年的房價走勢很大程度上依賴政策的執(zhí)行力。結果，2007年開春房價走上“小陽春”后，就再未出現(xiàn)頹勢，不少主要城市的房價還一路高歌猛進，而目前一些城市的房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)量減價升的空漲現(xiàn)象，對此，專家認為是多種原因造成的。

　　其一，需求增長快、住宅供應偏緊、土地開發(fā)建設成本提高。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超近日就表示，城市化進程加快，人們的住房需求增長很快。住宅供應則相對偏緊，還存在著結構不盡合理的問題。同時，土地開發(fā)建設成本提高，建筑材料價格、人工成本、機械使用費等上漲都形成了對房價的推動。

　　其二，地方財稅收入的制約和中國經(jīng)濟持續(xù)過熱。有專家表示，在中央嚴控地根而地方稅收不減的情形下，地方政府的財稅壓力需要通過賣地來緩解。而地價上漲直接導致建工成本增加，因此不斷加速的固定資產(chǎn)投資導致房價一路飆升。同時，中國經(jīng)濟的持續(xù)過熱也增強了購房者對樓市上行的預期。

　　第三，其他因素共同發(fā)揮作用。在房價持續(xù)上漲的問題上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，房地產(chǎn)熱并非單一的房地產(chǎn)原因，長期的貨幣流動性過剩、低利率、進出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值等宏觀方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。

　　雖然房價持續(xù)升溫，但是從上月開始，因受到房貸新政等利空消息的影響，觀望氣氛彌漫，不少城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量大幅下挫的局面。然而，成交量下滑的同時，平均成交價格卻再創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)人士分析，房價持續(xù)上漲，主要是在之前一年的購買力積累下，開發(fā)商看到房源供應下降的“利好”，借機炒作哄熱市場。隨后，股市賺錢后轉(zhuǎn)入樓市的購買力的再支撐，也使得房價一路上揚。

　　后市診斷書

　　在政策敏感易發(fā)、市場脆弱觀望的氣氛下，中國樓市走過了2007年的“金九銀十”。在“二套以上購房提高首付”等房貸新政影響下，十月樓市交易風光不再。“現(xiàn)在國家統(tǒng)計局的數(shù)字還沒有出來，但從市場情況判斷，成交量數(shù)字會有明顯回調(diào)，但成交價格仍穩(wěn)中有升。”上海易居房地產(chǎn)研究院的一位負責人表示。

　　但是，單一政策帶來的樓市階段性觀望現(xiàn)象已經(jīng)在近幾年屢見不鮮，一旦政策平穩(wěn)，在地方執(zhí)行層面又遭遇“削弱”的情況下，房價及成交量集中反彈都有可能變?yōu)楝F(xiàn)實。那此，此輪樓市“休眠”是否仍會重蹈覆轍？目前的短期調(diào)整到底是樓市“下跌通道”的開始，還是單純的“高位盤整”？

　　五合智庫顧問公司的研究報告顯示，未來影響樓市交易和價格的因素比較復雜，這些因素分近期和中長期兩類，影響樓市的“冷熱”狀態(tài)。而可能帶來“趨冷”和“趨熱”兩種不同結果的因素在互相影響與制約中形成合力，并導致最終的樓市格局。

　　這些政策包括：通脹壓力導致的加息預期、人民幣升值帶來的外資資本進入上市房企融資力度加大，以及更嚴格的土地招拍掛制度等。其中，加息將在中長期抑制開發(fā)投資熱情，導致土地價格下降，并促動開發(fā)商加快在建項目銷售速度。人民幣升值帶來熱錢涌入，但總體量在樓市資金中比重不大，因此炒高樓市后續(xù)動力不足。相反嚴格的土招拍掛制度將使“可分期支付土地款”等政策變得更加嚴格，一級開發(fā)市場的資金吃緊將進一步加速銷售周期的縮短，進而變相增加樓市供給，平衡供需矛盾。

　　具體來看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率仍然高達70%左右的水平。五合智庫認為，央行為穩(wěn)定通脹預期采取的加息政策勢必將使開發(fā)企業(yè)遭受高額財務支出成本。因此，對于正在使用銀行信貸進行土地儲備和開發(fā)建設的開發(fā)商來說，如若市場價格不變，加快產(chǎn)品建設周期，盡快實現(xiàn)銷售以減少財務成本就是上策之選。而隨著建設周期的縮短，同一時期內(nèi)的市場供應必然增多。同時，目前大量土地儲備分留于大中型開發(fā)企業(yè)手中，利率高企必然要求開發(fā)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)手頭存貨，提高資金使用效率，也在一定程度上加快了市場土地供應。

　　另外，更加嚴格的土地招拍掛規(guī)定將攤低土地價格。即土地出讓金分期付款政策逐步取消后，開發(fā)商在銀行的資信評級可能降低，土地市場資金供給快速縮水，在政府每年計劃的推地總量不變的情況下，土地的價格即會隨著資金需求的減少而逐步回落。這種土地成本的回落傳導到產(chǎn)品供應層面，也會導致未來產(chǎn)品價格的回落。相反，對于人民幣升值帶來的外資資本進入，專家認為，目前全部外資占中國房地產(chǎn)市場不足3%，它們可能增加熱點區(qū)域重點項目的資本競爭，推高了地價，但影響有限。

　　“總之，在未來一段時期內(nèi)，市場供應相對以往將更加充分；而需求將受到心理因素影響，有所收斂。前段時間價格快速增長的格局將會改變，一個相對平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來�！蔽搴现菐旆治鰩熆偨Y。

　　但是，也有業(yè)內(nèi)人士對樓市長期的穩(wěn)定調(diào)整信心不足，并認為眾多因素支持樓市景氣度持續(xù)走高。其中重要理由之一是需求強勁�！袄�率的調(diào)升會一定程度縮減消費者購買意愿，但中國投資渠道匱乏依然是中高收入者推高房地產(chǎn)投資需求的主要因素。加上巨大的城鎮(zhèn)升級需求將導致剛性需求穩(wěn)定增長�！狈治鋈耸糠Q。而這種需求持續(xù)增加往往又發(fā)生在房價上漲較快的特大城市。

　　“我們最擔心的是上海房價繼續(xù)上漲。上海和深圳等城市都不同，它的房價上漲將直接導致長三角產(chǎn)生聯(lián)動效應，杭州、無錫、南京等地房價都可能發(fā)生變化。”一位來自北京的房地產(chǎn)專家在此前參加本報主辦的“責任中國·和諧地產(chǎn)”高峰論壇時向記者透露。

　　而一位不愿意透露姓名的北京專家則稱，一旦房地產(chǎn)市場開始大幅調(diào)整，將直接導致城市建設資金不足，“畢竟在目前城市發(fā)展狀況下，除了土地收益外，地方政府還不可能快速找到城市建設資金的另一個可替代來源。這是各地對中央調(diào)控政策‘化實為虛’的最根本原因，也會長期存在下去。”

　　另外，對目前業(yè)界熱議的物業(yè)稅政策，國稅總局日前高調(diào)回復稱，明年物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”說法不屬實。而一位接近決策部門的人士向記者透露，物業(yè)稅無論在國際經(jīng)驗上如何成熟，中國目前房產(chǎn)管理體系的不健全、土地出讓金一次性支付給經(jīng)營城市者帶來的資金收入都將是決定物業(yè)稅無法近期實轉(zhuǎn)的關鍵性瓶頸。（柯鵬 一凡 李和裕 朱宇琛 于兵兵）