昨日，廣州市國(guó)土房管局開(kāi)始公示備受關(guān)注的限價(jià)房銷售管理辦法(試行)，對(duì)銷售對(duì)象、能否上市、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等焦點(diǎn)問(wèn)題都作出細(xì)化規(guī)定。該辦法目前已公開(kāi)征求市民意見(jiàn)。

　　據(jù)了解，去年至今，廣州市采取“雙限雙競(jìng)”的方法公開(kāi)出讓居住用地9宗，用地面積95.6萬(wàn)平方米。由于當(dāng)時(shí)國(guó)家政策還較為抽象，故上述9宗限價(jià)商品住宅用地的銷售對(duì)象未能明確。目前，部分限價(jià)房項(xiàng)目已臨近竣工，銷售對(duì)象亟待明確。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，限價(jià)房管理辦法征求意見(jiàn)后正式出臺(tái)，首吃“螃蟹”的估計(jì)是位于金沙洲的保利西子灣。該項(xiàng)目最高限價(jià)為6500元平方米，目前已成為購(gòu)房者詢問(wèn)的熱點(diǎn)。昨日保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目10月份將可達(dá)到預(yù)售條件，爭(zhēng)取在11月底公開(kāi)發(fā)售。

　　在昨日的新聞發(fā)布會(huì)上，廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人表示，近年來(lái)廣州市的商品住宅價(jià)格出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，給中等或者是中收入家庭的購(gòu)房造成很大壓力。與廉租房、經(jīng)適房不同，限價(jià)房是通過(guò)政府讓出地價(jià)，給予中等收入家庭的住房?jī)?yōu)惠政策，同時(shí)，也是為了“解決中等收入家庭剛性的、有效的住房需求”。他表示，將限價(jià)商品住宅對(duì)象確立為廣州戶籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭；將限價(jià)房戶型控制在90平方米以下等都是出于解決有效的住房需求。辦法還規(guī)定，限價(jià)房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，5年后轉(zhuǎn)讓和出租時(shí)要補(bǔ)交差價(jià)，基本要消除限價(jià)房的牟利空間。

　　銷售對(duì)象

　　到規(guī)定年齡的廣州戶籍人口

　　辦法規(guī)定，購(gòu)買限價(jià)房不涉及收入限制，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下3個(gè)條件：廣州市戶籍人口；本人(已婚的，含配偶和子女)在廣州市沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)住房；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。值得注意的是，并不是一定要結(jié)婚才能申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房。

　　解讀 廣州市國(guó)土房管局發(fā)言人表示，年齡的限制主要是防止一些富裕家庭，明明現(xiàn)在有房子住，卻提前給十二三歲的小孩購(gòu)房。而其它省市有將限價(jià)房購(gòu)買年齡限制在35歲的，但廣州考慮到男25歲、女23歲的年齡也開(kāi)始有自己住房的剛性需求，因此設(shè)定該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　另外，銷售對(duì)象確定為廣州市戶籍人口有以下原因：第一，國(guó)家有相關(guān)的政策，地方政府應(yīng)優(yōu)先解決戶籍人口的問(wèn)題；第二，我國(guó)目前信用體系比較滯后，市國(guó)土房管局對(duì)外籍人口的收入、資產(chǎn)、擁有住房等進(jìn)行核查比較困難。在監(jiān)管方面如果出現(xiàn)問(wèn)題的話，可能會(huì)導(dǎo)致更大的不公平；第三，限價(jià)房是全新的政策，也是全新的住房供應(yīng)類型，目前還很難完全把握市場(chǎng)的供求關(guān)系。如果銷售范圍擴(kuò)得太廣，就難以對(duì)廣州市本地居民進(jìn)行住房解決。但這項(xiàng)規(guī)定也并非一成不變，市國(guó)土房管局將根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

　　另外，市國(guó)土房管局在公開(kāi)出讓限價(jià)房用地使用權(quán)時(shí)，可以根據(jù)土地的位置、來(lái)源等具體情況，增加銷售對(duì)象的限制性條件。符合廣州市戶籍人口條件的已婚購(gòu)房者以夫妻雙方名義或家庭名義申請(qǐng)購(gòu)買的，可以優(yōu)先購(gòu)買限價(jià)房；部分限價(jià)房可優(yōu)先提供給被拆遷安置家庭。

　　房屋戶型

　　套型建筑面積低于90平方米

　　征求意見(jiàn)稿規(guī)定，限價(jià)房套型建筑面積不得超過(guò)90平方米。

　　解讀 廣州市國(guó)土房管局發(fā)言人表示，90平方米以下的住宅，不符合高收入家庭的住房需求，這些家庭一般都選擇比較大的戶型。限戶型政策是國(guó)家調(diào)控的長(zhǎng)期性的政策，通過(guò)這個(gè)政策也可以引導(dǎo)中等收入家庭改變消費(fèi)習(xí)慣，建立經(jīng)濟(jì)的適用的，節(jié)約的理性的住房消費(fèi)理念。

　　房屋定價(jià)

　　同一地段同類商品房的七成

　　征求意見(jiàn)稿提出，限價(jià)房的最高銷售價(jià)格，原則上按地塊出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標(biāo)準(zhǔn)制定。

　　解讀 廣州市國(guó)土房管局發(fā)言人指出，限價(jià)房的價(jià)格問(wèn)題很敏感，主要借鑒了香港的居屋政策定價(jià)原則，這基本上符合廣州市目前中等收入家庭購(gòu)房的消費(fèi)水平。市國(guó)土房管局專門對(duì)此進(jìn)行測(cè)算，該定價(jià)水平基本符合目前廣州市中等收入家庭的購(gòu)房消費(fèi)水平。這與目前廣州市經(jīng)適房的價(jià)格是有區(qū)別的，經(jīng)適房的價(jià)格是成本加3%的定價(jià)。

　　此外，他強(qiáng)調(diào)，土地出讓時(shí)的銷售價(jià)格是最高的銷售價(jià)格。具體的銷售價(jià)格可以由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求，根據(jù)房屋的朝向、樓層等情況來(lái)確定，但是不能超出限定價(jià)。

　　上市限制

　　五年后轉(zhuǎn)讓出租都要補(bǔ)地價(jià)

　　按照規(guī)定，限價(jià)房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。5年后出租和轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。限價(jià)房補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)為：出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)低于公開(kāi)出讓時(shí)成交樓面地價(jià)的，按照公開(kāi)出讓時(shí)成交樓面地價(jià)的30%補(bǔ)交；出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)高于成交樓面地價(jià)的，按照基準(zhǔn)地價(jià)的30%補(bǔ)交。

　　解讀

　　廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人表示，該規(guī)定主要是為了消除限價(jià)房牟利的空間，抑制高收入家庭的投資意向。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)規(guī)定意味著即使購(gòu)買了限價(jià)房的家庭要對(duì)房子進(jìn)行出租也要補(bǔ)差價(jià)，對(duì)抑制投資有較大作用。

　　銷售方案

　　通過(guò)搖珠確定審核購(gòu)買順序

　　征求意見(jiàn)稿規(guī)定，開(kāi)發(fā)商銷售限價(jià)房應(yīng)進(jìn)行購(gòu)買預(yù)登記。如：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位須在取得《商品房預(yù)售許可證》后10日內(nèi)，受理購(gòu)買預(yù)登記，受理購(gòu)買預(yù)登記時(shí)間不得少于30日。另外，在預(yù)登記期間，開(kāi)發(fā)商不得向預(yù)登記者收取任何費(fèi)用。

　　在預(yù)登記截止日，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將所有預(yù)登記者分為優(yōu)先購(gòu)房者和其他購(gòu)房者兩類，以公開(kāi)搖珠的方式分別在兩類預(yù)登記者中確定購(gòu)買資格，最后預(yù)登記申請(qǐng)信息通過(guò)提交市國(guó)土房管局審核。

　　市國(guó)土房管局在10個(gè)工作日內(nèi)，按照搖珠確定的順序依次審核預(yù)登記者購(gòu)房資格；并按照可售住房套數(shù)的兩倍提供合格購(gòu)房者的名單(分為優(yōu)先購(gòu)房者和其他購(gòu)房者兩類)。

　　市國(guó)土房管局將審查合格的預(yù)登記者通過(guò)市國(guó)土房管局公眾網(wǎng)站向社會(huì)公示，公示期后向開(kāi)發(fā)商反饋。隨后，開(kāi)發(fā)商按照銷售方案，根據(jù)市國(guó)土房管局反饋的有效預(yù)登記名單，遵循先優(yōu)先購(gòu)房者后其他購(gòu)房者的原則，以搖珠方式確定購(gòu)房順序。

　　其他規(guī)定

　　騙購(gòu)者將收回房屋

　　對(duì)采取欺騙手段購(gòu)買限價(jià)房的購(gòu)房者，市國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)取消其購(gòu)買資格，并按《限價(jià)房買賣合同》中合同無(wú)效條款的有關(guān)約定處理。涉嫌詐騙的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定進(jìn)行銷售的，市國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行整改，并根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定處理和相關(guān)法律法規(guī)處罰。

　　行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員在限價(jià)房審核、銷售管理等工作中，存在瀆職、徇私舞弊、受賄等行為的，由行政監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法處理。

　　限價(jià)房項(xiàng)目不得抵押

　　另外，為了保障限價(jià)房能夠按照政府的要求進(jìn)行有效供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)限價(jià)房項(xiàng)目進(jìn)行土地和在建工程抵押�！渡唐贩款A(yù)售許可證》批準(zhǔn)兩年后仍有剩余限價(jià)房的，市住宅建設(shè)辦公室可以按照銷售方案中確定的銷售價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買。

　　市住宅建設(shè)辦公室放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，開(kāi)發(fā)商可以向市國(guó)土房管局申請(qǐng)取消銷售價(jià)格和銷售對(duì)象等限制性要求，經(jīng)審核同意，并就剩余面積補(bǔ)交土地出讓金后，可以自行處置商品住宅。

　　公示時(shí)間：從今天起至10月15日結(jié)束

　　通訊地址：廣州市豪賢路193號(hào)廣州市國(guó)土房管局市場(chǎng)管理處，郵編：510030

　　電子郵箱：sjsx@laho.gov.cn

　　傳真：020-83331307

　　電話：020-83338622

　　（作者：田桂丹）