北京對(duì)待閑置土地的處理方式開(kāi)始轉(zhuǎn)向溫和。

　　8月底，北京市國(guó)土局公布《關(guān)于停止執(zhí)行458號(hào)文件加快遺留項(xiàng)目處理有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱622號(hào)文件)，宣稱對(duì)3年前831土地大限遺留下來(lái)的問(wèn)題制定一個(gè)新的清理121期限。這讓房地產(chǎn)界很多人緊張不已，擔(dān)心新一輪土地整頓來(lái)臨。但事實(shí)或許沒(méi)有那么悲觀。622號(hào)文件目標(biāo)是還未出讓的土地，并不針對(duì)閑置土地。對(duì)于閑置土地，政府的表達(dá)口吻更多的是鼓勵(lì)和督促開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，已經(jīng)到手的土地被強(qiáng)制收回的可能性越來(lái)越小。

　　從強(qiáng)制收回到督促鼓勵(lì)

　　繼831大限之后，北京市國(guó)土局又推出121大限。這個(gè)新的“大限”來(lái)源于國(guó)土局最近公布的622號(hào)文件。不過(guò)，大可不必緊張的是121大限對(duì)于開(kāi)發(fā)商的意義和影響遠(yuǎn)不如831大限來(lái)得重要。

　　“我不知道政府出臺(tái)文件的具體情況，只是知道622號(hào)文件是針對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的”，土地開(kāi)發(fā)資深人士韓林峰說(shuō)。世邦魏理仕高級(jí)經(jīng)理覃曉梅認(rèn)為，622號(hào)文件著重為了近期加快土地供應(yīng)目標(biāo)，意圖加快一級(jí)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，北京新公布的土地計(jì)劃可能將有很大部分來(lái)自于這些831未過(guò)關(guān)項(xiàng)目。而對(duì)已經(jīng)出讓的閑置土地，政府的態(tài)度顯得更為務(wù)實(shí)。

　　讓很多開(kāi)發(fā)商松口氣的是，就在針對(duì)831未過(guò)關(guān)項(xiàng)目的622號(hào)文件出臺(tái)同時(shí)，北京市政府主管負(fù)責(zé)人在一次會(huì)議上表示，“北京市對(duì)2002年～2006年已出讓未上市的463個(gè)、3373萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查清理，督促加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加有效供應(yīng)�！迸c1年多前北京市政府強(qiáng)制收回幾十宗閑置土地的強(qiáng)硬態(tài)度相比，這樣的口吻顯得更溫和一些。

　　2005年第一輪宏觀調(diào)控之后，北京市政府根據(jù)中央意見(jiàn)，提出超過(guò)兩年尚未開(kāi)發(fā)的閑置土地要收回。市建委苗樂(lè)如副主任當(dāng)時(shí)表示，對(duì)超過(guò)規(guī)劃合同約定的土地，滿一年未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。此后，北京市國(guó)土局發(fā)布公告，宣稱收回38宗土地，其中包括位于奧運(yùn)主場(chǎng)館邊上的著名項(xiàng)目“摩根廣場(chǎng)”。該項(xiàng)目被收回后一度準(zhǔn)備轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團(tuán)，北京市主管城建工作的副市長(zhǎng)劉志華被免職后又重新回到摩根公司手中。

　　這一強(qiáng)硬的態(tài)度頓時(shí)讓開(kāi)發(fā)商心驚不已。2006年《北京青年報(bào)》報(bào)道，各開(kāi)發(fā)商擔(dān)心手中的土地被收回，紛紛開(kāi)工，以致2006年上半年土地開(kāi)工面積大幅度上升。

　　事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)于2006年6月份，一位北京市國(guó)土局負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，“將鼓勵(lì)831過(guò)關(guān)但已過(guò)了兩年合同期限仍未開(kāi)工的項(xiàng)目建設(shè)中低價(jià)商品房�！蓖�在6月份，劉志華被免職并立案調(diào)查。這樣的轉(zhuǎn)變，不禁讓人感覺(jué)時(shí)間實(shí)在是太巧合了！

　　此后的時(shí)間里，北京市政府對(duì)出讓但閑置的土地態(tài)度逐漸明朗化。北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛在2006年底接受《第一財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)提出了一分為三的設(shè)想方案。開(kāi)發(fā)商自身原因造成土地閑置，國(guó)土局方面將與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建設(shè)“限價(jià)房”，國(guó)土局愿意再給開(kāi)發(fā)商一次機(jī)會(huì)，延長(zhǎng)土地收回期限；開(kāi)發(fā)商不愿意，那么國(guó)土局將根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一制定的閑置土地處理辦法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行處理；如果由于政府原因造成項(xiàng)目土地閑置，國(guó)土局將積極與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。對(duì)于北京土地市場(chǎng)，是否將再次掀起收地?zé)岢钡奶釂?wèn)，安家盛表示，市政府還沒(méi)有下定決心。

　　這種一分為三的處理方式顯示了以疏導(dǎo)為主的出發(fā)點(diǎn)。事后的事實(shí)證明，摩根、銀泰中心這些處于北京超級(jí)好地段的土地重新交還給原開(kāi)發(fā)商。對(duì)于其他收回的30多宗土地國(guó)土局也沒(méi)有再度公布處理結(jié)果。

　　混亂的土地帳

　　盡管政府的表態(tài)日益溫和，截至目前為止，622號(hào)文件仍舊在媒體和開(kāi)發(fā)商中制造緊張氣氛。出現(xiàn)這個(gè)狀況的原因很大程度上源于關(guān)于土地各種用語(yǔ)和數(shù)據(jù)的混亂。以至于專事土地研究的覃曉梅在接受采訪時(shí)要不斷強(qiáng)調(diào)部分?jǐn)?shù)據(jù)并沒(méi)有統(tǒng)一口徑，需要核實(shí)。

　　造成誤解的最概念之一是閑置土地。準(zhǔn)確地說(shuō)，閑置土地是指已經(jīng)出讓但未按照規(guī)定開(kāi)工或者開(kāi)工不足的土地。它和歷史性遺留項(xiàng)目是完全不同的概念。但是在許多普通民眾的印象中，區(qū)分不清閑置土地和擱置尚未入市土地的區(qū)別。事實(shí)上，622號(hào)文件要清理的土地還沒(méi)有出讓，不算是閑置土地，也就不存在收回的可能。

　　622號(hào)文件有一分為二處理的意味，對(duì)已經(jīng)出讓的土地將得到溫和處理，而還未一級(jí)開(kāi)發(fā)則要設(shè)定大限。但是，到底有多少土地會(huì)受到鼓勵(lì)和督促，又到底有多少土地將遭遇622號(hào)文件設(shè)定的大限呢？這筆帳更讓人摸不著頭腦。即便是土地專家，也只能嘗試著分類測(cè)算一下。

　　對(duì)于622號(hào)文件要清理的項(xiàng)目，官方?jīng)]有公布數(shù)據(jù)。831過(guò)關(guān)的項(xiàng)目數(shù)量為288宗過(guò)關(guān)項(xiàng)目名單。過(guò)關(guān)土地面積共計(jì)約2472公頃，涉及規(guī)劃建筑面積約4353萬(wàn)平方米(后有小幅度變動(dòng))。但是沒(méi)過(guò)關(guān)的數(shù)量從未公布。潘石屹曾經(jīng)測(cè)算過(guò)，大約有土地規(guī)劃建筑面積至少超過(guò)1.37億平方米項(xiàng)目沒(méi)有過(guò)關(guān)，這一說(shuō)法被廣泛傳播。按照這個(gè)測(cè)算831之前北京所有的歷史遺留土地規(guī)模將近2億平米。

　　對(duì)于被宣稱要督促的已出讓項(xiàng)目，官方的數(shù)據(jù)是2002年~2006年已出讓未上市的項(xiàng)目有463個(gè)、3373萬(wàn)平方米。字面上理解，這個(gè)數(shù)字應(yīng)當(dāng)包括831過(guò)關(guān)土地，以及所有2002年以來(lái)通過(guò)招、拍、掛出讓的土地中未能上市的項(xiàng)目。去年9月北京市國(guó)土局公布的統(tǒng)計(jì)，2004年已供用地但目前尚未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的住宅面積中，“8·31”協(xié)議出讓項(xiàng)目規(guī)劃住宅總建筑面積大約為2600萬(wàn)平方米。這2600萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目截至當(dāng)年4月份無(wú)一上市交易。按照時(shí)間計(jì)算，這2600萬(wàn)全都是屬于 “兩年尚未開(kāi)工”的項(xiàng)目，依照相關(guān)規(guī)定，理應(yīng)全部被收回。

　　但是，同年國(guó)土資源部副部長(zhǎng)小蘇透露的數(shù)字有不一樣。他宣稱，北京市已經(jīng)批出而未開(kāi)發(fā)的用地規(guī)劃建筑面積為8000萬(wàn)平方米。這里的“批出”是否為出讓并不清楚。前后三個(gè)數(shù)據(jù)有重疊部分，但更多的部分讓人迷惑不已。

　　究竟有多少已經(jīng)出讓的土地超過(guò)兩年還未開(kāi)發(fā)尚不清楚。歷史遺留項(xiàng)目中還沒(méi)有出讓，甚至還沒(méi)有進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模，政府也沒(méi)有具體公布。展現(xiàn)在民眾面前的是籠統(tǒng)而混淆的數(shù)字。過(guò)關(guān)和未過(guò)關(guān)、已出讓和未出讓、未開(kāi)發(fā)和超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)、完成一級(jí)開(kāi)發(fā)和未完成一級(jí)開(kāi)發(fā)這些具體的分類數(shù)據(jù)對(duì)于搞清楚閑置土地的具體情況至關(guān)重要。目前為止，人們?nèi)耘f是只知道處理辦法，不知道確切的處理范圍。(姜洪橋)