深圳房價一次又一次上漲，成為中國房價最高的地方，有人說是因為土地缺少，有人說是人口暴增，也有人說是開發(fā)商捂盤抬價，更有人說是這是人民幣升值所帶動的……以上各種看法都有道理，但令置業(yè)者沒想到的是，摻和其中的也有代理商的身影，而且所起到的作用是你難以想象的。
代理商作為中介角色，對房地產(chǎn)的影響舉足輕重，一個在城市中占有市場較大份額的代理商，其要做的事情就不僅僅是簡單的賣房，而是城市或者區(qū)域的房地產(chǎn)市場操盤手。
現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷最高級的手法是什么，不是“營銷定位”，也不是“新生活方式”的開啟者，而是“操盤”，業(yè)界通常把開發(fā)商負責樓盤營銷的職業(yè)經(jīng)理人叫“操盤手”。現(xiàn)在“操盤手”這個角色已經(jīng)升華為具有區(qū)域房價操縱能力的人。
代理商是供求之間的橋梁眾人皆知，但他們同時也是炒房團與開發(fā)商間的橋梁就并不為人所知了。例如，深圳西部濱海中心區(qū)，該區(qū)規(guī)劃定位為深圳三大中心區(qū)之一，2005-2007年短短兩年內(nèi)均價由5000多元/平方米暴漲至約14000元/平方米，最高價格近期已經(jīng)超過30000元/平方米。而樓盤的開盤序列幾乎是你開完盤，我跟著開盤，3月A樓盤開盤均價11000元/平方米，B樓盤6月開盤均價13000元/平方米，及后C樓盤開盤，再次刷新片區(qū)售價達到14000元/平方米。在這“輪漲”背后眾樓盤有著驚人的“默契”。而這種“默契”是在某種力量推動下而形成的。
例如，某代理公司在業(yè)界有著舉足輕重的影響，利用與各開發(fā)商的良好關(guān)系，以分析政策和市場走向為名上門指點“迷津”，游說于各開發(fā)商之間，以“專家”角度分析在何時開盤才能以更高價格銷售，達到利潤最大化。從中協(xié)調(diào)各樓盤的價格與開盤時間，形成輪動與輪漲。同時開辦各種以開發(fā)商為主體的研討會，讓開發(fā)商們在價格底線及時間節(jié)點上形成某種“默契”。此后，該區(qū)域房價不斷有序上漲，最終成為深圳房地產(chǎn)市場最火爆的區(qū)域。
僅僅讓開發(fā)商們形成“默契”還不足以支持區(qū)域房價在短時間內(nèi)拉升，最關(guān)鍵的是需要有資金拉升。深圳房地產(chǎn)代理行業(yè)發(fā)展多年，積累了豐富的客戶資源，其中投資客更是代理商們最寶貴的資源。筆者多次觀摩某公司代理的樓盤開售，最常見到的是一些經(jīng)常光顧該公司樓盤的“熟客”。聽公司售樓員介紹，“這些人經(jīng)常來買樓，我們老總與他們是朋友，只要是我們公司代理的樓盤都會來買，一次就是幾套，成交通常過千萬”。這種成交不是個別現(xiàn)象，只要是這個公司代理的項目通常都會有好幾筆這樣的大單成交。不難想象的是，當代理商與投資財團成為了朋友，房價的非正常上漲就不難理解了。
僅靠這些還不夠，要使高房價變得更堅挺，最好的辦法莫過于驅(qū)使二手房市場房價也上漲，形成與新房市場的輪漲。例如，某代理公司在某區(qū)域擁有大量的房產(chǎn)中介店鋪，同時又代理新樓盤，要想抬高新盤售價，在定價之前，先向?qū)傧轮薪榈赇仭巴狻保崾拘率蹣潜P價格水平，這些店鋪就會立即提高該地段二手房的評估價格，造成二手房價上漲，暗合新房漲價的造勢。這時，無論新房或舊房，價格都漲得令購房者頭痛。(袁照沛)
