1800萬(wàn)平方米保障性住宅能否緩解房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭成為街談巷議的熱點(diǎn)。

　　日前，北京市規(guī)劃委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》(下稱“規(guī)劃”)。規(guī)劃顯示，2008~2010年保障性住房及“兩限”商品住房規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1800萬(wàn)平方米。

　　商品房配建“兩限”房

　　按照規(guī)劃：2008年到2010年北京市要建經(jīng)濟(jì)適用房480萬(wàn)平方米，廉租住房120萬(wàn)平方米，“兩限”商品住房1200萬(wàn)平方米。按照廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的平均套型標(biāo)準(zhǔn)50、70、80平方米，總套數(shù)將達(dá)到242571套。

　　北京將通過劃定控制區(qū)、地鐵綜合開發(fā)、開發(fā)配建、各區(qū)縣安排四種主要措施和清理回收、提高強(qiáng)度、實(shí)施代建等三種輔助措施，確保保障性住房及“兩限”房資源約4000萬(wàn)平方米。

　　較之以往有大不同的是，規(guī)劃要求新建商品房項(xiàng)目入市前按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房)及“兩限”房，配建平均比例為商品房的15%。

　　規(guī)劃指出，將制定相關(guān)政策要求開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須按一定比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”房，作為入市條件。根據(jù)全市居住用地供應(yīng)規(guī)模計(jì)算，按15%比例配建，至2010年，可建約1200萬(wàn)平方米保障性住房及“兩限”房。

　　據(jù)了解，今后開發(fā)商建商品房項(xiàng)目，必須在樓盤項(xiàng)目?jī)?nèi)配建一定比例的保障性住房和“兩限”房，這將作為開發(fā)商入市的審批條件。15%的比例是全市配建的一個(gè)平均值，不同地段、不同項(xiàng)目的樓盤可能配建的比例有所不同，相關(guān)細(xì)則將在今后制定出來(lái)。

　　此外，北京市規(guī)劃委表示，從今年5月1日起，位于三環(huán)以外且不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，尚未取得規(guī)劃意見書和僅取得土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃意見書時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品房。

　　三環(huán)以內(nèi)且不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)將非居住項(xiàng)目調(diào)整為居住的項(xiàng)目，視情況配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品房。集中建設(shè)的保障性住房及“兩限”商品房項(xiàng)目可建設(shè)一定比例的普通商品房。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，這個(gè)文件是北京市政府第一次正式公布的全面考慮北京市戶籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。住房的建設(shè)有資金的問題、分配的問題、建設(shè)方式的問題，但首先應(yīng)規(guī)劃先行，從土地的源頭保證建設(shè)用地，用立法的方式保證建設(shè)用地，用明確的建設(shè)方式保證住房的建設(shè)。

　　緩解房?jī)r(jià)快速上漲

　　此外，規(guī)劃還規(guī)定了用地布局、規(guī)劃評(píng)估、實(shí)施保障等方面，以確保規(guī)劃的實(shí)施。從保障性住房及限價(jià)房的規(guī)劃規(guī)模、分布來(lái)看，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，這份規(guī)劃不但增強(qiáng)了中低收入群體購(gòu)房的信心，而且能緩解當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭；當(dāng)然，由于限價(jià)房的分布局限在東部、南部的邊緣區(qū)域，對(duì)整體商品房市場(chǎng)很難構(gòu)成沖擊。

　　近兩年來(lái)，北京市房?jī)r(jià)的快速上漲，除了商品房結(jié)構(gòu)不合理，適合普通消費(fèi)者需求的中小戶型較少外，保障性住房供應(yīng)緊缺也是重要原因；“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，此次規(guī)劃的出臺(tái)，可以有效緩解房?jī)r(jià)的快速上漲。

　　從規(guī)劃的規(guī)模來(lái)看，保障性住房可以基本滿足應(yīng)保家庭需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到2005年底，應(yīng)享受保障性住房的家庭約為45.7萬(wàn)戶，所需建筑面積約為2500萬(wàn)平方米。按照規(guī)劃，未來(lái)三年內(nèi)將完成保障性住房1800萬(wàn)平方米，未來(lái)五年內(nèi)建成3000萬(wàn)平方米，可以說(shuō)能夠基本滿足應(yīng)保家庭的需求；從而有效減少商品房市場(chǎng)需求，緩解商品房市場(chǎng)供需比。

　　保障性住房將重點(diǎn)安排在軌道交通沿線用地和站點(diǎn)周邊用地上，從而可以壓制房?jī)r(jià)漲幅較快的軌道沿線房?jī)r(jià)。按照房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，軌道交通沿線可通過便捷的交通迅速集聚人氣、商機(jī)、配套，形成一線式的居住區(qū)域，房?jī)r(jià)的漲幅往往在短期內(nèi)快速上漲，形成房?jī)r(jià)的“領(lǐng)漲區(qū)域”；而把保障性住房安排在軌道交通沿線，不僅提高了購(gòu)房者后期的生活便利度，而且可以有效地壓制軌道沿線上漲較快的房?jī)r(jià)，牽制房?jī)r(jià)上漲的“龍頭”。

　　按照規(guī)劃，保障性住房及限價(jià)房主要選擇中心城中心地區(qū)以外的區(qū)域，主要集中在城市東部、南部的邊緣，重點(diǎn)是定福莊、南苑、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域。與已經(jīng)公布的三批限價(jià)地一樣，限價(jià)房將會(huì)對(duì)局部區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊，特別是東部的定福莊，南部的南苑�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，隨著限價(jià)房在定福莊、南苑的規(guī)模開發(fā)，定福莊將會(huì)對(duì)東部房?jī)r(jià)起到緩沖作用；而南苑也將發(fā)展成南四環(huán)至南五環(huán)之間的大型居住區(qū)。(許慧穎)