買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合約后又將房屋賣(mài)給第三方，賣(mài)方除退款并支付利息外，還需要支付買(mǎi)方已付房款一倍的違約金。由市工商局與市建委共同擬定、今天起至22日上網(wǎng)公示的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》征求意見(jiàn)稿中，作出了上述規(guī)定。
“一房二賣(mài)”得賠一倍違約金
據(jù)征求意見(jiàn)稿條款，賣(mài)方將該房屋賣(mài)給第三方，導(dǎo)致買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)證的，買(mǎi)方有權(quán)退房，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)退還買(mǎi)方全部已付款，并按照一定的利率給付利息，同時(shí)要按買(mǎi)方累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金。在這個(gè)條款中，退款并支付的利率由雙方在簽訂合同時(shí)協(xié)商。同時(shí)，征求意見(jiàn)稿還留下了空白的自行約定條款，供買(mǎi)賣(mài)雙方就“一房二賣(mài)，買(mǎi)方拿不到房產(chǎn)證”的情況協(xié)商具體罰則。
專家解讀
據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前本市二手房交易中各個(gè)中介公司的合同千差萬(wàn)別，且多數(shù)為自己制作的格式合同，其中規(guī)定的多數(shù)條款都不利于消費(fèi)者。消費(fèi)者在簽訂這種由中介公司自行制作的合同以后，一旦發(fā)生問(wèn)題，消費(fèi)者往往處于不利地位，從而導(dǎo)致難以維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。
房款怎么交靠雙方協(xié)商
今年3月，北京市建委頒布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，規(guī)定自4月15日起，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須以專用賬戶的形式進(jìn)行資金監(jiān)管。
因此，對(duì)于房款的交付，征求意見(jiàn)稿也列舉了兩種方式。買(mǎi)賣(mài)雙方是否愿意通過(guò)“專用賬戶”交付，全憑買(mǎi)賣(mài)雙方自愿。
不過(guò)，采取自行交割方式付款的，買(mǎi)賣(mài)雙方需要簽訂《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，定金及房?jī)r(jià)款通過(guò)“專用賬戶”劃轉(zhuǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方也需簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》。
專家解讀
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，買(mǎi)房人付定金最好還是“走”專用賬戶，因?yàn)檫@樣更安全。
房屋產(chǎn)權(quán)證得限期辦理
為了防止出現(xiàn)交付房款后買(mǎi)方遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況，征求意見(jiàn)稿規(guī)定，當(dāng)事人雙方需要在一定期限內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并在約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證。不過(guò)，這個(gè)期限的具體時(shí)間由雙方自行約定。
征求意見(jiàn)稿規(guī)定，因賣(mài)方責(zé)任導(dǎo)致買(mǎi)方未能在約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，買(mǎi)方有權(quán)退房，此時(shí)賣(mài)方不但要退還全部已付款，還需要按約定利率付給利息。買(mǎi)方不愿意退房的，賣(mài)方應(yīng)按日計(jì)算支付全部已付款一定比例的違約金。同樣，這個(gè)比例也需要由雙方自行約定。
專家解讀
目前本市各個(gè)區(qū)縣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間差異比較大，有的區(qū)縣1天就能辦完，但是有的區(qū)縣卻長(zhǎng)達(dá)20個(gè)工作日，多數(shù)為7到10個(gè)工作日。要買(mǎi)賣(mài)雙方約定時(shí)間辦完過(guò)戶手續(xù)，恐怕很難，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方根本不能主導(dǎo)辦證的時(shí)間。如果一定要約定，首先要政府出面，對(duì)各個(gè)區(qū)縣的過(guò)戶時(shí)間做出統(tǒng)一規(guī)定。
逾期未交房要付違約金
征求意見(jiàn)稿還有賣(mài)方逾期交房等情況如何處理的條款。
如果賣(mài)方逾期交房，賣(mài)方應(yīng)自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向買(mǎi)方支付一定比例的違約金。同時(shí)，雙方還可約定一定期限過(guò)后，“買(mǎi)方有權(quán)退房”，賣(mài)方應(yīng)退還全部已付款，并按一定比例向買(mǎi)方支付違約金。
專家解讀
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，賣(mài)房人逾期交房必然給買(mǎi)房人帶來(lái)一定損失。如果發(fā)生類(lèi)似事件，主導(dǎo)權(quán)應(yīng)掌握在買(mǎi)房人手中。
【追訪】
“陰陽(yáng)合同”仍無(wú)法解決
在這份征求意見(jiàn)稿有關(guān)“稅、費(fèi)”的規(guī)定中，合同僅載明“買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按照國(guó)家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)”，對(duì)于坊間二手房交易普遍簽訂“陰陽(yáng)合同”的做法，市工商局合同處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這需要稅務(wù)部門(mén)出臺(tái)相關(guān)政策予以規(guī)避，不是這份合同所能解決的問(wèn)題�！�在二手房的買(mǎi)賣(mài)中，為了逃避增值部分的稅收，賣(mài)方和買(mǎi)方往往簽訂兩份合同，一份是以協(xié)議的形式以真實(shí)的成交價(jià)格簽訂的轉(zhuǎn)讓合同；另一份是在國(guó)土局備案中以原房產(chǎn)證價(jià)格簽訂的正式合同。因?yàn)閮煞莺贤环菔撬较碌�，一份是公開(kāi)的，所以被形象地稱為“陰陽(yáng)合同”。
【背景】
中介合同對(duì)消費(fèi)者不利
市工商局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2006年全市存量房成交量為78120套，同比增長(zhǎng)約10%。
由于二手房交易涉及面廣，專業(yè)性強(qiáng)、法律關(guān)系復(fù)雜，當(dāng)前交易中買(mǎi)賣(mài)雙方所使用的合同不規(guī)范，很容易引發(fā)糾紛�！耙虼耍@份合同可以將買(mǎi)賣(mài)雙方的所有約定都落實(shí)為書(shū)面合同條款，雙方當(dāng)事人凡是有異議或不明細(xì)的都可以細(xì)化、改進(jìn)�！�(革繼勝)
