上周剛剛結(jié)束的十屆全國人大五次會議以高票通過了眾人矚目的物權(quán)法， “所有權(quán)為大”似乎瞬間成為了人們熱議的一句話。將于今年10月1日起正式施行的物權(quán)法，從1993年啟動物權(quán)法起草工作至今，歷時14年的時間，終于實現(xiàn)了大家“對私有財產(chǎn)給予平等保護(hù)”的美好愿望。
2889名代表中2799人投下贊成票，物權(quán)法的高票通過并不讓人意外。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)個人合法私有財產(chǎn)不受侵犯的呼聲日益高漲。特別是經(jīng)過此前兩年的熱議，“物權(quán)法出臺時機(jī)已經(jīng)成熟”成為社會各界的普遍共識，并最終在2006年被納入全國人大立法計劃中。
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，物權(quán)法出臺的意義似乎來得更深刻一些。面對近年來由于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展引發(fā)糾紛不斷且有日益嚴(yán)重趨勢的問題，物權(quán)法越來越被視為保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵害的有力手段。
事實上，在10月即將施行的物權(quán)法中，除規(guī)定了平等保護(hù)公私財產(chǎn)并加大公有財產(chǎn)保護(hù)力度外，還對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿如何續(xù)期，征地拆遷如何補償，小區(qū)車位、車庫如何確定歸屬等購房者關(guān)心的問題以律法的形式明確，無疑是在給購房者配了一把“尚方寶劍”的同時，給房地產(chǎn)行業(yè)又套了一個“緊箍咒”。
安心
住宅用地滿70年自動續(xù)期
建設(shè)用地使用權(quán)問題一直是購房者關(guān)注的話題，特別是近兩年關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何辦的討論日益熱烈。
按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限，住宅用地為70年，工業(yè)和綜合用地均為50年，商業(yè)用地則為40年；而對于到期后的各類型物業(yè)該怎么辦卻沒有規(guī)定。作為“保護(hù)個人私有財產(chǎn)不受侵害”的一個重要體現(xiàn)，10月施行的物權(quán)法做出了這樣的明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。
盡管物權(quán)法中并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和續(xù)期年限，以及如何續(xù)期等細(xì)節(jié)問題予以規(guī)定，但“自動續(xù)期”意味著自己擁有的房產(chǎn)不會在期滿后被收回，老百姓的心終于可以放下。
疑惑
非住宅用地期滿怎么辦
令人遺憾的是，物權(quán)法雖然對住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的執(zhí)行辦法進(jìn)行了規(guī)定，卻對非住宅用地，即商業(yè)用地及工業(yè)、綜合用地使用權(quán)期限屆滿后的怎么辦沒有給出答案。相對于住宅用地，非住宅用地的年限較短，而目前又是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等非住宅類產(chǎn)品開發(fā)的高峰階段，因此物權(quán)法的“避而不談”無疑將繼續(xù)讓開發(fā)商和購房者摸不準(zhǔn)脈。
特別是，近年來京城不少商業(yè)地產(chǎn)用地被“移花接木”地建成住宅銷售，現(xiàn)在住宅受到了物權(quán)法的保護(hù)，商業(yè)地產(chǎn)卻沒有動靜，勢必會給那些商業(yè)性質(zhì)用地建住宅項目帶來不利于銷售的影響，而購買了此類房產(chǎn)的購房者恐怕也會在相關(guān)問題明確前為自己的私有財產(chǎn)繼續(xù)擔(dān)著心。
放心
物權(quán)登記防“一房多賣”
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力。此外，簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
同時，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
有了嚴(yán)格的物權(quán)登記規(guī)定，開發(fā)商想要“一房多賣”基本沒戲，而購房者在產(chǎn)權(quán)登記的保護(hù)下，無疑將大大地避免私有財產(chǎn)受到侵害。而另一個細(xì)節(jié)就是，物權(quán)法中規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標(biāo)準(zhǔn)將由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。
滿意
小區(qū)車位不再全聽開發(fā)商
小區(qū)停車位問題一直困擾著很多新建小區(qū)，開發(fā)商為了多賺取利潤，將原本應(yīng)該滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需要的車位出售或租賃給社區(qū)外的業(yè)主使用。對此，在物權(quán)法中，明確規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
同時還規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果開發(fā)商對業(yè)主共有的道路或車位進(jìn)行相關(guān)車位收費，則必須在扣除必要的管理費后，與全體業(yè)主共同分享利益。
開心
以物權(quán)法向黑暗說“NO”
近年來，因為樓間距過密、樓座布局不合理等原因造成建筑通風(fēng)、采光不良的新建住宅項目屢見不鮮。而造成這一現(xiàn)象的重要原因就是部分開發(fā)商為了謀取高利潤、擅改規(guī)劃，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)樓座數(shù)增加、樓層數(shù)過高、密度過大。在此前景下，“陽光權(quán)”這個聽上去有點新鮮的問題不斷出現(xiàn)在開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛事件中。
因此，在此次出臺的物權(quán)法中特別對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照做出了明確規(guī)定，要求建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。同時規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
信心
業(yè)主權(quán)利被法律肯定
盡管物業(yè)管理條例的出臺，使業(yè)主大會或業(yè)主委員會在小區(qū)中發(fā)揮的作用日益明顯，并成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司或開發(fā)商解決糾紛的重要溝通橋梁，但由于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的權(quán)利僅受行政條例保護(hù)，并未上升到法律高度，因此在處理和決定某些社區(qū)問題時常常出現(xiàn)雖有權(quán)利卻無力度的情況。
對此，物權(quán)法明確規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。而包括制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項等相關(guān)事項必須由業(yè)主共同決定。
同時，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力；但當(dāng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，受侵害的業(yè)主也有權(quán)請求人民法院予以撤銷。
懸念
物業(yè)稅開征即亮“綠燈”
與物權(quán)法一樣，近年來呼吁盡快開征物業(yè)稅的聲音也是年年高漲。而穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅工作已經(jīng)是“十一五”期間國家稅務(wù)總局的重要工作之一。此前，業(yè)界對物業(yè)稅之所以遲遲不能開征的阻礙均歸于物權(quán)法出臺的一拖再拖。畢竟，物業(yè)稅的開征必須要以物權(quán)法出臺為前提，只有在所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)理清并納入法律框架后，物業(yè)稅的事實才有根本的法律依據(jù)。
事實上，雖然物業(yè)稅由于相關(guān)配套政策的不完善而無法全面開征，但自2003年國家在出臺的《關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中提出，在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的要求后，開征物業(yè)稅的步伐明顯加快。截止到2006年底，征收物業(yè)稅已經(jīng)在全國6個城市和地區(qū)進(jìn)行了試點，積累了一定的實際操作的經(jīng)驗。如此一來，物權(quán)法在今年10月的正式施行似乎意味著物業(yè)稅開征已經(jīng)亮起“綠燈”。(仰靜）
