在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)， 2008年樓市的“金九銀十”將注定成色大減。繼8月份北京樓盤(pán)入市供應(yīng)和銷售量創(chuàng)造近三年新低后，九十月份樓市是否能夠強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇是所有人心中的疑問(wèn)。

　　事實(shí)上，從前兩個(gè)月京城樓市顯現(xiàn)出的“無(wú)為而治”的態(tài)度，似乎已可感覺(jué)到市場(chǎng)出現(xiàn)一些聽(tīng)之任之的消極。可開(kāi)發(fā)商真的就這么放棄2008年了？答案顯然是否定的，經(jīng)歷奧運(yùn)盛會(huì)的“蟄伏期”之后，不少項(xiàng)目咬緊牙關(guān)挺到9月份放手一搏。來(lái)自協(xié)成機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份預(yù)計(jì)約有38個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，其中純新盤(pán)17個(gè)，這部分純新盤(pán)中有相當(dāng)一部分是開(kāi)發(fā)商原計(jì)劃在七八月份推出，但由于包括奧運(yùn)會(huì)轉(zhuǎn)移樓市視線等種種原因在內(nèi)而推遲入市的樓盤(pán)。

　　“今年樓盤(pán)銷售成敗在此一舉，九十月份可以說(shuō)是很多項(xiàng)目今年最后的機(jī)會(huì)，‘金九銀十’具體反彈力度將和價(jià)格緊密聯(lián)系，如果市場(chǎng)依舊沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改觀和突破，那也幾乎為今年的銷售業(yè)績(jī)徹底定性。因此不管主動(dòng)還是被動(dòng)，這個(gè)時(shí)期內(nèi)京城樓市將可能引發(fā)重大變革，以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主的群體將面臨生死存亡的嚴(yán)酷考驗(yàn)，他們的態(tài)度將為之后這幾個(gè)月的樓市增加極多變數(shù)。2008年北京樓市的決戰(zhàn)時(shí)刻，已在奧運(yùn)絢麗華彩的硝煙漸散中悄然來(lái)臨�！辟Y深業(yè)內(nèi)人士分析。

　　看點(diǎn)

　　高端公寓、別墅成供應(yīng)主流

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份預(yù)計(jì)約有38個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。從環(huán)線位置上來(lái)看，9月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有半數(shù)以上位于五環(huán)以外區(qū)域，共計(jì)16個(gè)。四至五環(huán)之間約有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)；三至四環(huán)間有7個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市；二至三環(huán)間約有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，而二環(huán)內(nèi)則有兩個(gè)新盤(pán)計(jì)劃面市。

　　9月即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中有高檔公寓類項(xiàng)目10個(gè)，多數(shù)項(xiàng)目位于四環(huán)內(nèi)，如威爾夏國(guó)際公寓二期、凱德·華璽、擎峰等；別墅類項(xiàng)目5個(gè)，多為產(chǎn)品類型較為高端的獨(dú)棟別墅，如華亞·琉森湖莊園、MOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)、天恒·別墅山二期等，從目前公布的市場(chǎng)價(jià)格信息來(lái)看，預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)整體均價(jià)受公寓、別墅類高端產(chǎn)品放量的影響可能會(huì)出現(xiàn)小幅攀升。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，與往年同期比較，9月份即將投入市場(chǎng)的新增供應(yīng)量仍將有所減少，雖說(shuō)9月是傳統(tǒng)樓市營(yíng)銷上的黃金月，并且許多項(xiàng)目因奧運(yùn)的召開(kāi)錯(cuò)后或推遲了七八月的入市時(shí)間。但由于近期地產(chǎn)市場(chǎng)回暖信號(hào)依舊不明顯，使得部分開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期缺乏信心，從而放緩銷售推廣。目前的市場(chǎng)觀望更為嚴(yán)重，加之政府對(duì)于目前市場(chǎng)主體的調(diào)控力度沒(méi)有絲毫放緩的跡象。使得目前市場(chǎng)出現(xiàn)相對(duì)蕭條局面，但隨著奧運(yùn)后部分市場(chǎng)剛性需求的釋放，有望給商品房市場(chǎng)帶來(lái)購(gòu)房需求的增加，預(yù)計(jì)樓市將在奧運(yùn)后9月底至10月份有希望出現(xiàn)小幅回暖。

　　格局

　　蜂擁入市加劇樓市競(jìng)爭(zhēng)

　　來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，九十月份這段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)將有近80個(gè)項(xiàng)目放量銷售，其中約四成均為純新盤(pán)，項(xiàng)目的集中供應(yīng)必然會(huì)加劇樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局�！霸�8月樓市供需出現(xiàn)‘急剎車’之后，‘金九銀十’的樓市供應(yīng)量有望攀上高峰，然而，受‘9070’政策影響導(dǎo)致了產(chǎn)品供應(yīng)的嚴(yán)重同質(zhì)化，樓市價(jià)格戰(zhàn)正在醞釀。”王英男認(rèn)為。

　　王英男認(rèn)為，從這段時(shí)間純新盤(pán)低價(jià)入市受到追捧可以看出，京城的自住型需求仍然較為旺盛，之前受到高房?jī)r(jià)的制約不得不選擇觀望，但是一旦發(fā)現(xiàn)性價(jià)比高的項(xiàng)目就會(huì)馬上出手。因此，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，哪個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格降得早、降得快、降得直接，資金就能迅速回籠，以往僅針對(duì)部分客戶的促銷活動(dòng)已不能引發(fā)購(gòu)房人的購(gòu)買(mǎi)熱情。目前開(kāi)發(fā)商采用的打折、贈(zèng)禮等促銷方式均在利潤(rùn)幅度內(nèi)，由于土地成本較低尚未觸及其成本底限，因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些促銷方式僅僅降低了企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)率，仍有一定的贏利空間。然而，“金九銀十”的集中供應(yīng)，勢(shì)必加劇樓市競(jìng)爭(zhēng)格局，如果價(jià)格戰(zhàn)繼續(xù)深入，將很可能令開(kāi)發(fā)商傷筋動(dòng)骨。

　　變化

　　“價(jià)格戰(zhàn)”中漲跌互現(xiàn)

　　事實(shí)上，從9月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目公布數(shù)據(jù)可以看出，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目呈現(xiàn)出比較明顯的漲跌互現(xiàn)態(tài)勢(shì)，純新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)幾乎都選擇了理性的低價(jià)入市，價(jià)格定位日趨合理，虛高現(xiàn)象明顯改觀，三四環(huán)附近的普通住宅普遍在13000-14000元/平方米的價(jià)位，五環(huán)外包括燕郊在內(nèi)的遠(yuǎn)郊樓市價(jià)格回落尤其明顯，普遍下降20%以上。而對(duì)比明顯的是，城區(qū)核心位置項(xiàng)目和高檔公寓、別墅的開(kāi)盤(pán)價(jià)格與過(guò)去相比保持穩(wěn)定，不少項(xiàng)目后期價(jià)格持續(xù)上漲，受市場(chǎng)整體不景氣影響并不明顯，價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。

　　“從如今的市場(chǎng)可以看出，高品質(zhì)產(chǎn)品是經(jīng)得起考驗(yàn)的，依然受到市場(chǎng)的歡迎和認(rèn)可，而中心地段一般多為高端物業(yè)，其稀缺性和不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也注定了保值空間和升值潛力。目前市場(chǎng)上降價(jià)幅度最大的，多為同質(zhì)化產(chǎn)品和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，這部分樓盤(pán)是如今受沖擊最大、降價(jià)最多的�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出。

　　“所謂價(jià)格戰(zhàn)更大的可能會(huì)出現(xiàn)在某些特定區(qū)域的特定項(xiàng)目上。如遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，下半年受保障性住房上市影響，部分與保障性住房重合的購(gòu)買(mǎi)力的轉(zhuǎn)移，必然會(huì)造成遠(yuǎn)郊項(xiàng)目銷售壓力的加大，價(jià)格有可能出現(xiàn)顯著回落。此外，還有部分去年價(jià)格上漲過(guò)快、幅度過(guò)高的項(xiàng)目，超越了區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和產(chǎn)品價(jià)值，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)合理調(diào)整�！笨娕嗟ふf(shuō)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，今年到目前為止花樣翻新的打折促銷手段并未讓購(gòu)房人買(mǎi)賬。下半年，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象將更為嚴(yán)重，在采用打折方式無(wú)法起到促銷效果的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商將會(huì)將營(yíng)銷重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到提升產(chǎn)品品質(zhì)、增加產(chǎn)品附加價(jià)值上，來(lái)吸引購(gòu)房人的關(guān)注。(邱旸)