“不溫不火”可以說是截至目前2007年北京樓市的一個(gè)縮影，雖然偶有起伏，但大的市場趨勢卻并未發(fā)生明顯的變化。而九十兩月作為傳統(tǒng)中一年里最后的銷售旺季，基本上也會(huì)是全年樓市里最后的熱點(diǎn)。“如果這兩個(gè)月的進(jìn)度滿足不了開盤需要的話，那估計(jì)就會(huì)等到明年再說了。”一位開發(fā)商如是說。

　　正是在這樣的市場背景下，9月成為了不少準(zhǔn)備今年入市樓盤較為確定的亮相時(shí)間。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷中心統(tǒng)計(jì)，9月預(yù)計(jì)將有56個(gè)樓盤開盤；特別是在純新盤方面，有32個(gè)項(xiàng)目打算在月內(nèi)開賣。而在這所有項(xiàng)目當(dāng)中，前幾個(gè)月始終處于低迷的小戶型放量有明顯增加，達(dá)到20個(gè)。

　　●小戶型放量姍姍來遲

　　年初被寄予厚望的小戶型樓盤供應(yīng)量在蟄伏了近一年后終于在最后一個(gè)銷售季呈現(xiàn)出了一些起色，開盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)達(dá)到20個(gè)，占全部開盤數(shù)量的35.7%。如果按環(huán)線位置劃分，五環(huán)內(nèi)小戶型預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目占比為4成，五環(huán)外該比例為6成，交通網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展成熟和郊區(qū)縣相對較低的房價(jià)是吸引首次置業(yè)者購買郊區(qū)小戶型住宅的重要因素。

　　在所有區(qū)縣中，朝陽區(qū)開盤的小戶型項(xiàng)目數(shù)量居首，同時(shí)主要購買群體定位為在CBD工作群，因此相比其他城區(qū)，朝陽區(qū)小戶型項(xiàng)目不僅推出的新盤多，銷售進(jìn)度也相對較快。除此之外，大興區(qū)9月份預(yù)計(jì)入市的5個(gè)項(xiàng)目均為小戶型，緩解了亦莊開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)品稀缺造成的供需矛盾。

　　不過據(jù)記者觀察，雖然小戶型項(xiàng)目數(shù)量有所增加，但規(guī)模較大的社區(qū)卻非常有限，多數(shù)都是僅有幾百套房的中小社區(qū)。而且，除了大興、亦莊等郊區(qū)的小戶型能以較低的價(jià)格進(jìn)入市場之外，其他樓盤的單價(jià)大多在12000元/平方米以上，特別是一些位置較好的小戶型以及酒店式公寓項(xiàng)目，更是處于普通購房人難以接受的價(jià)格區(qū)間。因此，指望這些小戶型真正給市場的供需關(guān)系帶來一些轉(zhuǎn)機(jī)的想法并不現(xiàn)實(shí)。

　　●公寓、別墅再掀高峰

　　在9月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中，普通住宅大約有21個(gè)，占開盤總數(shù)的37.5%；公寓項(xiàng)目開盤個(gè)數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到24個(gè)，占開盤總數(shù)的42.9%，其中純新盤占到四分之三。值得一提的是，9月有望入市的公寓項(xiàng)目中，約有1/4位于二環(huán)以內(nèi)，受區(qū)域及產(chǎn)品定位影響，這些項(xiàng)目主要針對的領(lǐng)域應(yīng)該為投資市場。

　　別墅方面，繼上一個(gè)別墅上市高峰5月之后，9月預(yù)計(jì)開盤的別墅項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)，且多為新項(xiàng)目。其中除昌平區(qū)預(yù)計(jì)上市的別墅項(xiàng)目“湯HOUSE”二期、新盤“丹青語堂”兩項(xiàng)目的單價(jià)約在萬元左右之外，其他位于中央別墅區(qū)、香山別墅區(qū)等擬開盤的別墅項(xiàng)目價(jià)格則普遍較高。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷董事長劉益良認(rèn)為，進(jìn)入秋季，北京城較好的氣候環(huán)境也會(huì)給樓市帶來一定程度的利好。特別是以自然和人文景觀為賣點(diǎn)的別墅項(xiàng)目，也會(huì)借這一景色最美的時(shí)段推出一部分產(chǎn)品。與以往不同的是，今年秋季市場上，物美價(jià)廉的“經(jīng)濟(jì)型別墅”有所減少，更多的則是價(jià)位和面積走高的高端別墅。自身的定位以及價(jià)格的區(qū)域決定了他們不會(huì)在銷售量上特別驚人，開發(fā)商也不會(huì)急于銷售進(jìn)度。因此，產(chǎn)品的展示、品牌的拓展和市場的培養(yǎng)是這些別墅更看重的方面。

　　●城市東、北部開盤密集

　　9月份入市的項(xiàng)目主要集中在京城東、北部地區(qū)，純新盤入市也主要分布于該方位。朝陽、昌平兩區(qū)域9月份新增供應(yīng)占開盤總數(shù)比約為42.9%，其中朝陽區(qū)放量大戶的地位仍不可撼動(dòng)，開盤個(gè)數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到18個(gè)，昌平區(qū)預(yù)計(jì)6個(gè)項(xiàng)目開盤。

　　而南城的樓市則保持了近幾個(gè)月穩(wěn)步上升的態(tài)勢，豐臺和大興9月份開盤個(gè)數(shù)位居前列，兩個(gè)區(qū)占比約為開盤總數(shù)的21.4%。地鐵改造推動(dòng)交通迅速改善，相對較低的價(jià)格，亦莊開發(fā)區(qū)未來重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃，都使得南城成為京城房地產(chǎn)市場的新興熱點(diǎn)。

　　相比之下，通州區(qū)9月份開盤項(xiàng)目數(shù)量則進(jìn)一步顯現(xiàn)頹勢，目前僅有一個(gè)樓盤表示準(zhǔn)備9月銷售。在這當(dāng)中，通州區(qū)地鐵概念的透支，2005、2006兩年地鐵八通線沿線暫時(shí)沒有土地供應(yīng)導(dǎo)致沿線新開發(fā)樓盤減少，以及可持續(xù)供應(yīng)項(xiàng)目逐漸進(jìn)入尾聲都是通州樓市走低的原因。不過，由于通州區(qū)屬于奧運(yùn)會(huì)后重點(diǎn)建設(shè)的新城，加上地鐵6號線的規(guī)劃建設(shè)將彌補(bǔ)八通線輻射范圍的不足，都將推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場未來可持續(xù)發(fā)展的步伐。(高彤)