金融危機后續(xù)效應(yīng)正廣泛蔓延,加之第二波金融危機沖擊的陰影浮現(xiàn),今年以來外資拋售物業(yè)現(xiàn)象有所增加。專家認為,全球經(jīng)濟放緩、借貸困難以及風險的重新評估,都使外資對中國房地產(chǎn)投資整體放緩。短期內(nèi),投資者和開發(fā)商的活動將持續(xù)收縮,并從二、三線城市撤回到一線城市。

　　另一方面,中央政府明確支持金融創(chuàng)新,不斷放寬房地產(chǎn)融資渠道,將有利于外資充分把握環(huán)球經(jīng)濟危機中的“中國機會”。部分早已布局中國市場深耕多年的外資地產(chǎn)商,也繼續(xù)穩(wěn)健展開其中國發(fā)展戰(zhàn)略。在眼下中國房地產(chǎn)市場版圖中,外資的表現(xiàn)震蕩分化,進退互現(xiàn)。

　　美基金撤資合景成都項目

　　3月12日深夜,合景泰富地產(chǎn)(港交所代碼:1813)發(fā)出公告宣布,該集團與AetosCapitalAsia投資基金就位于成都的3個地產(chǎn)項目所訂立的合資安排已經(jīng)終止。據(jù)悉,Aetos投資基金在這3個項目中所擁有的股份為35%,合景泰富表示將利用內(nèi)部資金及部分銀行貸款進行回購,涉及金額達到1億美元。本次合資終止后,合景泰富將全資擁有成都這3個項目的全部股權(quán)。根據(jù)合景泰富提供的數(shù)據(jù),去年末其擁有的現(xiàn)金流達到14億元,加上今年頭兩月物業(yè)銷售金額理想,達到6億元,比去年同期增長了100%,此次回購不會對集團資金狀況造成壓力。

　　合景泰富主席助理、投資者關(guān)系總監(jiān)周勵對記者表示,該項目合資安排終止并不影響項目銷售計劃。據(jù)介紹,該項目中的3號地塊“疊翠峰”將于本月下旬開售,而9號、10號地塊“成都譽峰”也將在今年第三季度推售。事實上,近兩個月來成都、廣州等地房地產(chǎn)市場成交展現(xiàn)出強健反彈及回升勢頭,令合景泰富主席孔健岷對成都項目充滿信心。盡管該項目由“合資”變?yōu)椤蔼氋Y”,但周勵形容此次合作終止的過程,雙方是“一拍即合”,皆大歡喜。

　　作為此次事件主角另一方的美國基金AetosCapital,成立于1999年,主要投資方向為房地產(chǎn)以及對沖基金。其早前也曾傳出欲退出對雅居樂地產(chǎn)(港交所代碼:03383)惠州白鷺湖項目的收購。據(jù)了解,2007年11月,Aetos以12億元人民幣收購雅居樂惠州白鷺湖項目25%股權(quán)。去年10月,Aetos以雅居樂推遲完成約定條件的理由,提請中止收購白鷺湖項目股權(quán),并要求雅居樂退還12億元訂金及利息。雅居樂認為Aetos終止函屬不當和無效,對其要求提出質(zhì)疑。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為,金融海嘯后外資撤離中國房地產(chǎn)市場趨勢明顯,此次Aetos轉(zhuǎn)讓股權(quán)只是其中的一個案例而已,預(yù)期今后類似的項目物業(yè)拋售、轉(zhuǎn)讓事件還會出現(xiàn)。

　　外資在華物業(yè)版圖加速震蕩

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2008年中國地產(chǎn)投資總額達3萬億元人民幣,同比增長20.9%。但近幾個月來,中國的房地產(chǎn)投資卻輕微下滑。仲量聯(lián)行最新一份研究報告認為,全球經(jīng)濟放緩、借貸困難以及風險的重新評估等,都使得中國房地產(chǎn)投資的腳步放緩。短期內(nèi),投資者和開發(fā)商的活動將持續(xù)收縮,并暫時將注意力從二、三線城市撤回到上海和北京等一線城市。

　　早在去年9月金融危機爆發(fā)后,摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟、美林等國際投資機構(gòu)便紛紛欲拋售在華物業(yè)。隨著金融危機后續(xù)效應(yīng)正廣泛蔓延,加之第二波金融危機沖擊的陰影浮現(xiàn),今年以來外資拋售物業(yè)現(xiàn)象有所增加。據(jù)悉,在上海,摩根士丹利欲出售上海東海廣場項目,澳洲最大投行麥格理集團正為旗下上海城市公寓酒店找買家,李嘉誠旗下和黃、長實集團近幾個月多次拋售位于上海的別墅、商鋪、會所物業(yè),凱雷投資集團欲虧本出售110套中房·森林別墅……部分外資如今對中國房地產(chǎn)市場興趣大降。

　　易居中國近期一份報告分析,外資出售、轉(zhuǎn)讓在華房產(chǎn)物業(yè)主要基于三個原因:一是金融危機使這些外資金融機構(gòu)損失慘重,流動性出現(xiàn)問題,需要從亞太等區(qū)域回收資金；二是中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整,銷量明顯下降,部分區(qū)域價格出現(xiàn)一定幅度下跌,各方對后市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值趨勢放緩。

　　危機中“中國機會”誘惑不少

　　去年末中央政府出手,涉及房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策措施連續(xù)出臺,力度之強近年罕見。市場的政策環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好。去年12月,國務(wù)院“國9條”和“金融30條”中都明確指出要創(chuàng)新融資方式,通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式,拓寬企業(yè)融資渠道。

　　房地產(chǎn)信托基金(REITs)有望在今年展開試點,仲量聯(lián)行分析人士指出,這有助于減少銀行在房地產(chǎn)市場中的參與度,為房地產(chǎn)投資提供一個更專業(yè)化的環(huán)境、降低市場投機、提高房地產(chǎn)市場的透明度。同時,也為外資提供了另一條進入中國市場的途徑。金融危機中的“中國機會”,對于相當一部分尋求資產(chǎn)安全的外資來說,仍有相當大的誘惑。

　　另一方面,部分早已布局中國市場深耕多年的外資地產(chǎn)商,也繼續(xù)穩(wěn)健展開其中國發(fā)展戰(zhàn)略。去年9月,廣州東塔項目被新世界集團掌門人鄭裕彤旗下珠寶企業(yè)周大福以底價奪標。近日,香港珠寶大王吳鎮(zhèn)科名下鎮(zhèn)科集團又獨家報名參與金額達7.4億元的上海靜安小亭地塊競拍,擬將其發(fā)展為綜合性商業(yè)社區(qū)。這將是繼周大福后,港資競標內(nèi)地房地產(chǎn)項目輕松奪魁的又一案例。

　　香港興業(yè)國際集團及英資背景的香港著名地產(chǎn)商太古地產(chǎn),3月10日啟動上海大中里項目。據(jù)悉,該項目預(yù)計2013年完工,總投資額將超過100億元人民幣。在太古地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃中,未來5年其發(fā)展重心將轉(zhuǎn)至內(nèi)地市場,目前已進入廣州、上海、北京、成都4個城市。

　　另一外資開發(fā)商凱德置地,近期也調(diào)整了旗下項目銷售計劃,以應(yīng)對內(nèi)地房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)的“小陽春”。其位于佛山和成都的4個樓盤3月陸續(xù)開售,位于北京的大型綜合商用項目北京來福士中心也將開業(yè)。去年9月,嘉德置地集團廖文良曾表示,嘉德置地將在尋找商機和規(guī)避風險之間找到最佳平衡點,穩(wěn)健積極地投資中國內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目,力爭至2010年調(diào)整期后有所收獲。(記者 李廣軍)