看個(gè)案

　　業(yè)主耿先生將一套住宅租賃給劉先生，在耿先生同意后，劉先生又將房子轉(zhuǎn)租給張小姐，后來(lái)耿先生由于欠錢(qián)急于還債要賣掉房子，劉先生和張小姐都想購(gòu)買(mǎi)，在同等條件下，他們誰(shuí)該有更優(yōu)先的購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

　　案件回放：

　　耿先生將一套位于中心城區(qū)的住宅以1000元/月的租金租賃給劉先生，后來(lái)，在耿先生同意后，劉先生又將房子以1500元/月的租金轉(zhuǎn)租給張小姐居住。后來(lái)，耿先生欲以30萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)賣掉房子，劉先生打算購(gòu)買(mǎi)，兩人簽訂了合同正準(zhǔn)備交易過(guò)戶。而張小姐在得知后也愿意以這樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，她認(rèn)為，在同等條件下，自己該有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，于是請(qǐng)求法院確認(rèn)該買(mǎi)賣合同無(wú)效。究竟張小姐和劉先生兩人誰(shuí)有理？

　　是非對(duì)錯(cuò)：

　　法院調(diào)查后認(rèn)為，按照我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，出租人出賣出租房屋的，出租人應(yīng)在合理期限內(nèi)提前通知承租人，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在本案件中，劉先生向業(yè)主承租房屋后又將房子轉(zhuǎn)租給張小姐，也就是說(shuō)，劉先生和張小姐都是承租人，因此，都享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　但是，兩人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是與其他無(wú)利益關(guān)系的人比較產(chǎn)生的，在兩個(gè)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)比較當(dāng)中，由于劉先生的承租最終是以轉(zhuǎn)租為目的，而張小姐才是最終的房屋占有者和使用者，因此，在同等條件下，張小姐的購(gòu)買(mǎi)權(quán)將優(yōu)先于劉先生，因此，張小姐的請(qǐng)求是合理的，法院確認(rèn)了該買(mǎi)賣合同無(wú)效。

　　相關(guān)法規(guī)：

　　法律專家介紹說(shuō)，法院作出上述判決，是基于下述相關(guān)的法律規(guī)定。《合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。而最高人民法院對(duì)《民法通則》實(shí)施意見(jiàn)的第118條規(guī)定：出租人出賣出租房屋的，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；此外，該條款還規(guī)定：承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害的，可請(qǐng)求法院確認(rèn)買(mǎi)賣無(wú)效。

　　雖然劉先生和張小姐都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但兩人在優(yōu)先的順序上是有區(qū)別的。在房屋出租和轉(zhuǎn)租的過(guò)程中，劉先生的租賃行為更多的表現(xiàn)為一種轉(zhuǎn)租謀利的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，而張小姐的租賃行為是用于自己居住，它更多地表現(xiàn)為一種生存的權(quán)利，按照我國(guó)法律的原則，對(duì)生存權(quán)利的保障是優(yōu)于經(jīng)濟(jì)權(quán)利的，因此張小姐的購(gòu)買(mǎi)權(quán)將更優(yōu)先一些。