今天上午，本市首起因房屋降價(jià)引發(fā)的訴訟在朝陽(yáng)法院開(kāi)庭。因自己購(gòu)買(mǎi)的商品房在簽訂合同十日后即降價(jià)14.7萬(wàn)元，業(yè)主涂女士將開(kāi)發(fā)商北京方恒置業(yè)股份有限公司告上法庭，要求變更合同條款，調(diào)整房屋售價(jià)及貸款金額，享受與后購(gòu)房的業(yè)主相同的待遇。

　　庭審

　　購(gòu)房十日后降價(jià)14.7萬(wàn)

　　涂女士向法院起訴稱(chēng)，今年5月10日，她與方恒置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)了東恒時(shí)代家園三期的一套房屋。簽訂合同之前，她就聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商即將對(duì)預(yù)售樓盤(pán)進(jìn)行大規(guī)模促銷(xiāo)活動(dòng)，因擔(dān)心購(gòu)房后房屋貶值，她遂向銷(xiāo)售人員詢(xún)問(wèn)了相關(guān)情況。當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員表示，即將進(jìn)行的優(yōu)惠活動(dòng)只針對(duì)不好賣(mài)的朝北戶(hù)型，并保證涂女士看中的朝南兩居戶(hù)型絕對(duì)不會(huì)降價(jià)，并一再催促她簽訂合同。

　　然而在她簽訂合同后的十天，即5月19日，涂女士了解到，開(kāi)發(fā)商對(duì)除南向三居以外的所有戶(hù)型進(jìn)行了降價(jià)銷(xiāo)售。她發(fā)現(xiàn)與自己所購(gòu)房屋戶(hù)型相同、樓層相近且原單價(jià)相同的商品房降幅達(dá)14.7萬(wàn)之多。

　　涂女士認(rèn)為，銷(xiāo)售人員向其隱瞞了與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，使其在違背真實(shí)意思的情況下訂立了合同，給其造成重大損失，因此訴至法院，要求將合同中約定的房屋單價(jià)由套內(nèi)建筑面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬(wàn)變更為45萬(wàn)余元。

　　現(xiàn)場(chǎng)

　　開(kāi)發(fā)商否認(rèn)作出不降價(jià)承諾

　　對(duì)于涂女士的起訴，方恒置業(yè)公司的代理人否認(rèn)銷(xiāo)售人員曾作出不降價(jià)承諾。代理人認(rèn)為，原被告之間的商品房預(yù)售合同是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)遵守。對(duì)于合同條款的變更，應(yīng)由雙方協(xié)商一致才可以，因此不能同意涂女士的訴訟請(qǐng)求。

　　現(xiàn)象

　　樓市降價(jià)業(yè)主發(fā)難

　　今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走入低迷期，萬(wàn)科作為行業(yè)領(lǐng)軍人物率先打起了價(jià)格戰(zhàn)，而其他一些樓盤(pán)也隨之開(kāi)始了“變相降價(jià)”和“折扣促銷(xiāo)”。買(mǎi)了房的業(yè)主自然覺(jué)得冤，于是全國(guó)各大城市要求退房、退還差價(jià)的糾紛不斷。

　　據(jù)悉，萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)曾引發(fā)南京、上海、杭州等地業(yè)主的抗議，甚至有業(yè)主組成了“退房團(tuán)”，更有業(yè)主闖入促銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)要求退房。

　　記者在一房產(chǎn)網(wǎng)站上看到一則北京南三環(huán)某樓盤(pán)業(yè)主的帖子，其稱(chēng)：“開(kāi)發(fā)商私自把價(jià)格從15000元/平方米的均價(jià)猛然降至12000元/平方米，我們幾個(gè)月前以200萬(wàn)元買(mǎi)的一套房子現(xiàn)在價(jià)格跳水到了160萬(wàn)元以下，炒股還沒(méi)讓我賠得這么慘，沒(méi)想到在自己買(mǎi)的房子上栽了跟頭。”該名業(yè)主表示“太想不通了”，并在帖子中號(hào)召其他業(yè)主加入，要求開(kāi)發(fā)商送家具電器，或者原款退房，甚至以“斷供”(停止還貸)要挾。

　　律師

　　房?jī)r(jià)降了該不該索賠

　　記者注意到，去年下半年到今年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷尚未顯現(xiàn)之際，北京樓市也是糾紛不斷。但當(dāng)時(shí)的訴訟大部分是因?yàn)檫@兩年房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)房人反悔而惡意違約引發(fā)。作為受害者的買(mǎi)房人向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同或索賠差價(jià)損失，很多獲得了支持。

　　而如今房?jī)r(jià)降了，買(mǎi)房人若僅以此為由再要求賠償損失，是否還能得到支持？對(duì)此，曾經(jīng)審理過(guò)多起房產(chǎn)糾紛的朝陽(yáng)法院法官俞里江分析說(shuō)，差價(jià)索賠的前提是建立在一方違約導(dǎo)致合同不能履行的前提下。只要合同簽訂時(shí)是雙方的真實(shí)意思表示，正常的降價(jià)行為不會(huì)對(duì)合同的履行造成任何影響。

　　俞里江認(rèn)為，不管是用來(lái)投資還是家用，購(gòu)房行為本身就是一種商業(yè)交易行為，必然存在風(fēng)險(xiǎn)，這就要求購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)前作出妥善的判斷。

　　除非開(kāi)發(fā)商在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，曾作出書(shū)面承諾，或能證明其曾作出口頭承諾，保證一定期限內(nèi)不降價(jià)或者永不降價(jià)。若在這種情況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)就構(gòu)成了違約，買(mǎi)房人可以起訴賠償。但如果只是一種正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房人則沒(méi)有理由要求他人來(lái)為自己的損失承擔(dān)責(zé)任。“道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果將來(lái)房?jī)r(jià)漲了，業(yè)主是不是也要給開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交差價(jià)呢？”

　　漢卓律師事務(wù)所律師楊曉剛也認(rèn)為，商品房的定價(jià)是一種市場(chǎng)行為，主要由供求關(guān)系決定，因此買(mǎi)房人的購(gòu)房行為必然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，不可能只賺不賠。而合同本身是雙方意思一致的結(jié)果，既然接受了就要認(rèn)真履行。

　　觀點(diǎn)

　　“斷供”威脅與己無(wú)益

　　記者注意到，房?jī)r(jià)縮水后，部分業(yè)主以房貸“斷供”來(lái)發(fā)難開(kāi)發(fā)商，要求賠償其損失。深圳地區(qū)就因“出現(xiàn)斷供潮”的說(shuō)法而鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。對(duì)此，楊曉剛律師表示，業(yè)主斷供對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不會(huì)造成直接影響。業(yè)主辦理貸款后，銀行已經(jīng)將房款支付給開(kāi)發(fā)商，而貸款是業(yè)主還給銀行的。業(yè)主房產(chǎn)證辦好之前，雖然開(kāi)發(fā)商須用保證金替業(yè)主還貸，但之后仍可以向業(yè)主追索，同時(shí)業(yè)主還須支付違約金。一旦房產(chǎn)證辦理完畢，銀行可以直接起訴業(yè)主解除貸款合同，一次性?xún)斶�剩余貸款本金和違約產(chǎn)生的利息，此外銀行也有權(quán)將房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行變賣(mài)。如果只是想 “脅迫”開(kāi)發(fā)商，“斷供”的做法對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何好處。

　　提示

　　如何避免風(fēng)險(xiǎn)

　　俞里江法官表示，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較不穩(wěn)定時(shí)，買(mǎi)房人若要避免利益受損，可以在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)作為合同的附件，與開(kāi)發(fā)商做出特殊約定。比如保證多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房屋不會(huì)降價(jià)，或者降價(jià)后給予什么樣的補(bǔ)償，以此來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。否則就要依靠自己的判斷了。(記者 張蕾)