2008年2月2日，南京市白下區(qū)法院向筆者介紹了近日審理并作出判決的一起中介公司挪用業(yè)主房款案。法院除判決中介公司按時(shí)返還原告房款外，發(fā)放住房貸款的銀行、對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保的擔(dān)保公司、對(duì)買賣雙方進(jìn)行公證的公證處均被判承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　這是我國首例因發(fā)放住房貸款，銀行、擔(dān)保公司、公證處因未盡注意義務(wù)被判承擔(dān)連帶責(zé)任的案例，這對(duì)規(guī)范二手房交易結(jié)算資金管理起到重要的示范作用。

    賣房

　　2007年5月，家住南京的房主林寧準(zhǔn)備將自己原來居住的房子賣掉，重新購買大房。

　　2007年5月中旬，他來到南京市南京融眾房地產(chǎn)投資顧問有限公司(下簡(jiǎn)稱中介公司)登記賣房。幾天后，中介公司業(yè)務(wù)員打電話告之，一位叫周小平的買主看中了他的房子。

　　2007年5月28日，林寧、周小平、中介公司三方簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定周小平以39.6萬元價(jià)格購買林寧的住房，房款三次付清，其中23萬元通過銀行貸款支付，由中介公司協(xié)助周小平辦理銀行貸款，中介公司在30個(gè)工作日內(nèi)將房款付給林寧。

　　按照法律規(guī)定，購買房屋辦理銀行貸款需要擔(dān)保手續(xù)，中介公司將林寧、周小平帶到南京一家擔(dān)保公司辦理貸款擔(dān)保手續(xù)。擔(dān)保公司拿出《交易服務(wù)委托協(xié)議》、《貸款劃款委托協(xié)議》、《貸款合同》、《個(gè)人劃款承諾書》等一系列空白文書讓林寧和周小平簽字。林寧問，為什么不將合同內(nèi)容填寫完畢再簽字？擔(dān)保公司工作人員解釋說，這只是辦理貸款的形式而已，簽字后擔(dān)保公司保證其能拿到購房款。

　　在與擔(dān)保公司簽訂的空白文書中，有一份雙方同意將按揭貸款劃入中介公司賬戶協(xié)議的空白公證書。按照法律規(guī)定，公證事項(xiàng)必須公證員在場(chǎng)，而林寧和周小平自始至終就沒看到公證員。房屋買賣雙方就這樣在上述文件中簽了字。

　　數(shù)天后，中介公司業(yè)務(wù)員告訴林寧：銀行已將周小平購房貸款批下來了，已經(jīng)劃到了擔(dān)保公司賬戶，擔(dān)保公司又依照合同約定將貸款轉(zhuǎn)至中介公司，你趕快依照《房地產(chǎn)買賣中介合同》、《房地產(chǎn)買賣契約》到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)。過戶手續(xù)辦完后，23萬元購房款將由中介公司交付到林寧手中。

    意外

　　第二天，林寧與周小平到南京市房產(chǎn)部門辦理了房屋過戶手續(xù)。但林寧來到中介公司提款時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多和他一樣前來領(lǐng)取房款的業(yè)主堵住了中介公司的大門，公司一位負(fù)責(zé)人在不停地解釋：“暫時(shí)沒錢！”

　　“我的銀行貸款不是剛批下來嗎，錢哪里去了？”林寧來到中介公司總經(jīng)理辦公室質(zhì)問房款下落。經(jīng)理如實(shí)相告：2005年，公司前任法人代表利用業(yè)主買賣房子的房款在公司賬戶上會(huì)有十多天的滯留時(shí)間，便從資金中提取300多萬元用于其他交易，并采取用后收的房款填補(bǔ)、償付前面的資金這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的方式進(jìn)行隱瞞。誰料300多萬元資金提走后毫無收益，于是出現(xiàn)資金虧空……公司四處籌措資金還債，但仍有300多萬元無力償還。

    訴訟

　　2007年8月1日，買主周小平手拿已經(jīng)過戶到其名下的房產(chǎn)證找到林寧，要求他依約如期搬離。林寧卻以還有23萬元房款沒有拿到為由不肯搬出。

　　一個(gè)要搬進(jìn)，一個(gè)不肯搬出，雙方爭(zhēng)執(zhí)得不可開交，多次發(fā)生肢體沖突。

　　為討回自己的房款，林寧和眾多受害的業(yè)主向南京市警方報(bào)案。然而，這種挪用業(yè)主房款的行為到底是經(jīng)濟(jì)犯罪還是經(jīng)濟(jì)糾紛，警方一時(shí)難有定論。

　　于是林寧委托律師作為訴訟代理人，準(zhǔn)備將中介公司告上法庭。

　　接受委托后，律師通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)中介公司賬戶根本沒有資金，而且其已被南京市房產(chǎn)部門勒令停業(yè)整頓，這意味著即使林寧打贏了官司也拿不到錢。

　　律師在搜集相關(guān)證據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，貸款銀行、公證處、擔(dān)保公司在該起糾紛中存在多處違法違規(guī)之處，是導(dǎo)致林寧賣房房款最終被中介公司挪用的原因之一。

　　2007年9月5日，林寧將中介公司、江蘇省建行、南京市公證處、擔(dān)保公司一同告上南京市白下區(qū)法庭，要求公司償還售房款23萬元并承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　2007年9月25日，法院開庭審理此案。

　　原告林寧認(rèn)為，建設(shè)部和人民銀行2006年12月聯(lián)合下發(fā)的321號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“交易當(dāng)事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算專用存款賬戶支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)銀行發(fā)放的房屋貸款只能通過兩種方式：1.貸款人直接將款項(xiàng)劃入借款人賬戶；2.按約定將款項(xiàng)劃給售房人，并且只能通過專用資金賬戶來完成交易。本案中，建設(shè)銀行將款項(xiàng)發(fā)放給買賣雙方以外的第三方賬戶違反上述規(guī)定，其行為存在重大過錯(cuò)。

　　公證處未能依法履行法定義務(wù)，在公證員未到場(chǎng)的情況下，違背買賣雙方真實(shí)意思表示出具公證書，導(dǎo)致原告財(cái)產(chǎn)損失。

　　江蘇建設(shè)銀行辯稱：放款行為是依據(jù)《劃款承諾書》進(jìn)行。江蘇省建行根據(jù)與周小平的約定將銀行貸款劃至擔(dān)保公司，至于擔(dān)保公司如何將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)入中介公司，中介公司如何轉(zhuǎn)移、挪用上述款項(xiàng)與建行無關(guān)。原告所稱321號(hào)文的意旨在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)行為，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)管理部門對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的監(jiān)管責(zé)任，但對(duì)從事住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行未設(shè)定任何義務(wù)。銀行認(rèn)為，目前我國房產(chǎn)交易中還未出現(xiàn)因中介挪用或者卷款逃匿由銀行承擔(dān)連帶責(zé)任的先例。

　　公證處辯稱：原告不能得到售房款是被告中介公司造成，公證行為與原告損失之間沒有必然的聯(lián)系，不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　擔(dān)保公司表示：將貸款劃入中介公司賬戶是林寧和周小平在劃款承諾書上簽字同意并經(jīng)公證機(jī)關(guān)予以公證，擔(dān)保公司不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)部、中國人民銀行321號(hào)文并非部門規(guī)章而是內(nèi)部文件，不具有普遍約束力，不應(yīng)當(dāng)作為處理民事案件的依據(jù)。

    判決

　　法院對(duì)此案進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介公司、擔(dān)保公司、公證處、銀行之間均是穩(wěn)定的業(yè)務(wù)工作關(guān)系，中介公司攬到業(yè)務(wù)后介紹給擔(dān)保公司，擔(dān)保公司收取購房人的有關(guān)費(fèi)用后，再與公證處分成。

　　日前，南京市白下區(qū)法院作出了一審判決。

　　法院認(rèn)為，各被告在共享相互資源基礎(chǔ)上各謀利益的同時(shí)，應(yīng)對(duì)接受其服務(wù)的客戶遵循誠實(shí)信用的原則，本著為客戶服務(wù)的宗旨，對(duì)客戶交易結(jié)算資金的安全負(fù)有基本的注意義務(wù)。

　　建設(shè)部、中國人民銀行321號(hào)文件作為商業(yè)銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、受托、貸款、擔(dān)保、公證活動(dòng)的政策要求，凸顯了銀行、擔(dān)保公司、房產(chǎn)中介對(duì)客戶交易結(jié)算資金的安全所負(fù)有的特別注意義務(wù)。

　　房款劃給擔(dān)保公司雖然有交易市民簽字的協(xié)議書，但銀行既未就此向交易市民審核，又對(duì)擔(dān)保公司沒開設(shè)房款專用結(jié)算賬戶放任不管，銀行存在過錯(cuò)。

　　公證處公證員未親眼看見交易市民在承諾書上簽名，未親自辦理該公證事宜，違反了其對(duì)客戶交易結(jié)算資金安全的基本注意義務(wù)，在客觀上導(dǎo)致了中介公司侵害原告合法權(quán)益的后果，應(yīng)該承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　判決：中介公司在判決生效十日內(nèi)返還原告林寧購房款23萬元，江蘇省建行、公證處以及擔(dān)保公司要對(duì)中介公司返還房款不能給付部分承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　據(jù)悉，這是我國首例中介公司挪用房款，銀行、公證機(jī)關(guān)等部門被判承擔(dān)連帶責(zé)任的案件。

　　南京房產(chǎn)中介管理部門有關(guān)人士表示：該判決不僅幫受害市民討回了損失。更重要的是它明確了二手房交易中不規(guī)范操作機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。本案中，中介公司是實(shí)際挪用人，但如果銀行、擔(dān)保公司、公證處盡到審核監(jiān)管責(zé)任，中介公司根本不可能染指到房款。此案的判決，將促使所有的銀行、擔(dān)保公司、公證處在房屋買賣中嚴(yán)格履行職責(zé)，從而杜絕此類事件的再次發(fā)生。(亞生)