房?jī)r(jià)瘋漲，開(kāi)發(fā)商后悔了，要與業(yè)主解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，寧賠雙倍定金也不賣房了，小業(yè)主們苦等數(shù)月，卻等來(lái)兩個(gè)最壞的結(jié)果：開(kāi)發(fā)商的毀約和又漲價(jià)了的房子。昨日，廣州市中級(jí)人民法院針對(duì)這種新型案例“出招”，開(kāi)發(fā)商極端惡意捂盤(pán)的，最高可判賠償買房者全部的上漲差價(jià)。

　　據(jù)廣州中院介紹，隨著房?jī)r(jià)瘋漲，開(kāi)發(fā)商撕毀《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是2007年至2008年房地產(chǎn)審判的新動(dòng)態(tài)。2006年7月，就發(fā)生了廣州某開(kāi)發(fā)商狀告準(zhǔn)業(yè)主，要求解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的事情，當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商寧愿退還萬(wàn)元定金也不肯賣房子。但準(zhǔn)業(yè)主們認(rèn)為，即使雙倍退還定金也難抵其所受損失，他們拿著同樣的錢(qián)已經(jīng)買不到同樣的房子了。

　　那么，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》有沒(méi)有法律效力？樓價(jià)上漲后，開(kāi)發(fā)商單方面撕毀《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，準(zhǔn)業(yè)主們還能買那套“下了定”的房子嗎？如果要解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，準(zhǔn)業(yè)主們所受的損失又該怎樣補(bǔ)償？

　　昨日，廣州中院房產(chǎn)庭副庭長(zhǎng)趙云川給出答案。據(jù)其介紹，法院在處理這類案件時(shí)，會(huì)仔細(xì)甄別是開(kāi)發(fā)商極端惡意的捂盤(pán)，還是正常的違約行為。趙云川說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商是非常明顯的、極端惡意的“捂盤(pán)”，最高可判開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)上漲的部分全部賠給買房人。

　　一般情況下，法院則會(huì)判開(kāi)發(fā)商返還雙倍定金，如果是住宅，另行賠償上漲差價(jià)的20%-30%；非住宅，則賠償上漲差價(jià)的10%。趙云川表示，具體的賠償金額還要看具體案情，房?jī)r(jià)漲幅、定金多少、自住還是投資等都會(huì)成為考量的因素。

　　法院確認(rèn)三大處理原則

　　原則一：確認(rèn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》有效

　　目前，這類案件有三種情況：首先是一種“投石問(wèn)路”的官司，開(kāi)發(fā)商想反悔，就以簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)尚未取得預(yù)售許可證為由，起訴準(zhǔn)業(yè)主，請(qǐng)求法院判《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效。

　　趙云川說(shuō)，對(duì)于這種官司，一旦法院判無(wú)效，開(kāi)發(fā)商就將更加理直氣壯地反悔了。法院認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是有效合同，雙方均應(yīng)切實(shí)履行，如上述案子，法院最終就判“《認(rèn)購(gòu)書(shū)》有效”。

　　原則二：無(wú)法強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商賣房

　　第二種官司是購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并與其簽訂正式的《房屋買賣合同》。

　　對(duì)于這種官司，法院認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不意味著雙方的買賣關(guān)系已經(jīng)建立，買賣合同的簽訂必須是雙方自愿，法院不可能強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商把房子賣給誰(shuí)，“這種情況情理上可以理解，但法律上不能實(shí)現(xiàn)”，開(kāi)發(fā)商如果實(shí)在不愿簽合同，法院強(qiáng)行“拉郎配”，把房子判給準(zhǔn)業(yè)主會(huì)產(chǎn)生諸多后遺癥，例如房屋按什么標(biāo)準(zhǔn)交付、怎么收管理費(fèi)等都會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。

　　雖然法院不能把房子判給準(zhǔn)業(yè)主，但《認(rèn)購(gòu)書(shū)》依舊是有效的，開(kāi)發(fā)商單方撕毀《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是典型違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　原則三：視具體情況定賠償損失

　　第三類案件就是購(gòu)房人不要房子了，要開(kāi)發(fā)商賠償損失。法院表示，賠償標(biāo)準(zhǔn)最難確定，一方面要足以讓開(kāi)發(fā)商不再繼續(xù)這種違約行為，另一方面又要考慮到《認(rèn)購(gòu)書(shū)》與《購(gòu)房合同》不一樣，而且大多數(shù)購(gòu)房人只交付了很少的定金，要開(kāi)發(fā)商賠太多也不合理。

　　法院在處理這類案件時(shí)，會(huì)仔細(xì)甄別是開(kāi)發(fā)商極端惡意的捂盤(pán)，還是正常的違約行為。

　　案例剖析一

　　開(kāi)發(fā)商反悔稱認(rèn)購(gòu)無(wú)效 法院判《認(rèn)購(gòu)書(shū)》有效

　　2005年7月10日，24歲的陳先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定陳購(gòu)買海珠區(qū)某小區(qū)住宅一套。當(dāng)日，陳建新支付定金1萬(wàn)元，據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售證7天內(nèi)，陳建新付清首期房款，雙方簽署《商品房買賣合同》。

　　但直到2006年4月，該樓盤(pán)仍未取得商品房預(yù)售許可證。眼看快一年了，房?jī)r(jià)又飛漲。

　　與此同時(shí)，包括陳先生在內(nèi)的50多位購(gòu)房者都收到了該樓盤(pán)工作人員打來(lái)的電話，要求與他們解除認(rèn)購(gòu)，并表示愿意雙倍賠付定金。但在這個(gè)時(shí)候，原來(lái)售價(jià)5000元/平方米的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了7500-8000元/平方米了。

　　2006年6月6日，開(kāi)發(fā)商突然率先向海珠區(qū)法院起訴陳先生，要求確認(rèn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效。開(kāi)發(fā)商的理由是，認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售行為之一，沒(méi)有預(yù)售證就預(yù)售違反了法律規(guī)定，所以是無(wú)效合同。

　　海珠區(qū)法院駁回開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求，開(kāi)發(fā)商上訴，廣州中院二審認(rèn)為，陳建新與開(kāi)發(fā)商簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同，完全符合預(yù)約合同的法律特征，應(yīng)該視為有效。

　　案例剖析二

　　準(zhǔn)業(yè)主告開(kāi)發(fā)商要房子 法院判開(kāi)發(fā)商違約

　　市民肖先生也是在2005年7月與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定購(gòu)買海珠區(qū)某小區(qū)住宅一套，當(dāng)日交納定金1萬(wàn)元。2006年4月，肖先生收到解除認(rèn)購(gòu)合同的通知書(shū)，遇到了和陳先生同樣的問(wèn)題。

　　直到2007年的3月20日，肖先生查到開(kāi)發(fā)商已辦好了預(yù)售許可證，一再催促，要求簽訂正式購(gòu)房合同，但開(kāi)發(fā)商單方面向肖先生提出，要求增加房?jī)r(jià)10%，否則就會(huì)在2007年4月1日之后，將肖先生認(rèn)購(gòu)的房屋另行出售給他人。為此，沒(méi)有答應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求的肖先生一怒之下將其告至法院，要求法院判令開(kāi)發(fā)商按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定，繼續(xù)與其簽訂《商品房買賣合同》。

　　廣州中院終審認(rèn)為，合同的內(nèi)容需由雙方協(xié)商一致，遵從當(dāng)事人自愿，法律不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂合同，因此駁回了肖先生的訴訟請(qǐng)求。但法院同時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商也確實(shí)違約了，肖先生可以另行起訴，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(余亞蓮 呂婧 穗法宣)