朝陽(yáng)區(qū)法院2002年受理物業(yè)糾紛案只有194件，2004年即達(dá)1898件，2005年升至2649件。朝陽(yáng)區(qū)政協(xié)城建環(huán)保委員會(huì)的調(diào)研報(bào)告顯示，目前朝陽(yáng)區(qū)物業(yè)管理平均收費(fèi)率只有71%，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛案件由此逐年增多。

　　-不同檔次小區(qū)物業(yè)費(fèi)差距懸殊

　　朝陽(yáng)區(qū)政協(xié)城建環(huán)保委員會(huì)2007年對(duì)全區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)研，并通過(guò)區(qū)政協(xié)常委會(huì)形成建議案，向政府提出加強(qiáng)物業(yè)管理與服務(wù)的建議。

　　調(diào)研報(bào)告顯示，朝陽(yáng)區(qū)目前實(shí)施物業(yè)管理的企業(yè)有911家，面積達(dá)7382.5平方米，其中住宅項(xiàng)目583個(gè)。但是，住宅項(xiàng)目中僅有131個(gè)成立了業(yè)主大會(huì)、選舉了業(yè)主委員會(huì)，占實(shí)施物業(yè)管理住宅項(xiàng)目的22.47%。

　　由于新建小區(qū)增多，由物業(yè)管理與服務(wù)引發(fā)的矛盾呈逐年大幅上升趨勢(shì)，物業(yè)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)的反差是矛盾根源之一。由于住宅物業(yè)類別、建筑年代、服務(wù)內(nèi)容不同，物業(yè)管理價(jià)格區(qū)別很大。

　　據(jù)介紹，目前朝陽(yáng)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，為0.55元，高壓水泵和電梯維護(hù)費(fèi)另算；普通商品住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，最低的0.65元，最高的2.86元；而高檔住宅物業(yè)費(fèi)大部分在2.67至17.5元，平均7.12元，最高達(dá)36元。

　　-物業(yè)收費(fèi)率最高90%以上最低只有17%

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前朝陽(yáng)區(qū)物業(yè)管理平均收費(fèi)率只有71%，最好的能達(dá)到90%以上。而那些前期遺留問(wèn)題較多、物業(yè)管理水平不高的項(xiàng)目，平均收費(fèi)率只有30%至40%，最低的只有17%。

　　物業(yè)收費(fèi)率低主要有三個(gè)原

　　因：一是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃方案；二是房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)不規(guī)范，夸大宣傳，不信守承諾；三是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)差、服務(wù)水平低或是達(dá)不到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。由此，物業(yè)管理和服務(wù)引發(fā)的糾紛案件在逐年增多。

　　-政協(xié)委員建議

　　嚴(yán)格物業(yè)、開發(fā)商準(zhǔn)入制度建議提出，政府應(yīng)對(duì)開發(fā)商直至物業(yè)公司嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。物業(yè)應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，并對(duì)誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)物業(yè)規(guī)范并設(shè)置時(shí)限。

　　另外，應(yīng)由發(fā)改委、房管局等部門聯(lián)合成立物業(yè)費(fèi)審查機(jī)構(gòu)，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)，還要將業(yè)主委員會(huì)置于政府管理之下。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行一定數(shù)額的“物業(yè)補(bǔ)漏基金”制度，由此緩解開發(fā)與物業(yè)的矛盾。建議提出，政府財(cái)政應(yīng)設(shè)立物業(yè)服務(wù)專款，逐年解決歷史遺留問(wèn)題。(閆建立)