上海市一住宅小區(qū)分3個階段開發(fā)，在一期住宅業(yè)主所繳納的物業(yè)管理收費項目中，諸如保安費、綠地養(yǎng)護費、小區(qū)水景維護費等，是按照三期全部開發(fā)完成后的配置情況和計算面積分攤，引起業(yè)主不滿——　

　　在當前房地產(chǎn)市場中，住宅小區(qū)分期開發(fā)，業(yè)主分期入住，是一種常見的情況。不過，上海市的一位購房者從自己繳納的物業(yè)費中看出了不尋常——身為小區(qū)一期的業(yè)主，其繳納的物業(yè)管理費卻是按照整個小區(qū)面積計算的，而此時小區(qū)并沒有完全建好。一期業(yè)主憑啥要為沒有完全建設(shè)好的整個小區(qū)物業(yè)買單？于是，這位購房者向上海市徐匯區(qū)消費者權(quán)益保護委員會投訴。徐匯區(qū)消保委相關(guān)人士認為，該小區(qū)物業(yè)收費標準與一期業(yè)主所享受到的真正服務(wù)內(nèi)容差距較大，有違公平原則。

　　投訴

　　這樣的繳費不合理

　　陳先生于2005年訂購了上海市某小區(qū)的一套住房，預(yù)售合同上約定的的物業(yè)管理費是建筑面積每平方米2.28元。2006年底，陳先生接到入住通知書，在辦理了入住手續(xù)后，陳先生支付了3個月的物業(yè)管理費。

　　在接下來的時間里，陳先生從公布的小區(qū)物業(yè)管理收費項目中發(fā)現(xiàn)了問題。原來，整個小區(qū)分為三期階段性開發(fā)，陳先生自己購買的住房屬于一期。在公布的物業(yè)收費項目中，諸如保安費、綠地養(yǎng)護費、小區(qū)水景維護費等，是照小區(qū)三期全部開發(fā)完成后的配置情況和計算面積分攤給一期業(yè)主的。

　　陳先生隨即對該小區(qū)進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保安費是按照小區(qū)開的5個出入口、配置32名保安人員來計算的，目前未全部建成的小區(qū)只有數(shù)名保安人員；小區(qū)的綠地養(yǎng)護費是按照3萬平方米的面積來計算，其中還包括了擺放花卉的養(yǎng)護費，實際情況是小區(qū)一期綠化面積僅幾百平方米，規(guī)劃中的中央綠地等尚未完成拆遷，水景的建設(shè)僅是一個小噴泉，離規(guī)劃中的的水景相去甚遠。

　　根據(jù)自己的調(diào)查數(shù)據(jù)，陳先生認為，作為一期業(yè)主的他按照每平方米2.28元的標準支付物業(yè)費不合理。

　　調(diào)查

　　物業(yè)費一刀切現(xiàn)象普遍存在

　　記者以購房者的身份，就物業(yè)收費情況走訪了多個分期開發(fā)的樓盤。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，被走訪的樓盤均是按照全部開發(fā)完成后的標準收費的，不存在分期開發(fā)、費用也分期的情況。

　　在虹口區(qū)的一處樓盤，由于拆遷問題導致開發(fā)進度緩慢，最后一期建設(shè)的房子還沒有開工，第一期的業(yè)主已經(jīng)入住4年。一期的一位業(yè)主告訴記者，在剛搬進來的時候，小區(qū)綠化、水景、車庫等設(shè)施幾乎沒有，出入口只有一個門，但入住4年來一直按照統(tǒng)一的每平方米1.7元繳納物業(yè)費。

　　在另一個小區(qū)，物業(yè)辦公室的一名工作人員表示，這樣的收費并不違法，變更物業(yè)收費需要召開業(yè)主委員會商定。一期的業(yè)主入住早，人數(shù)有限，按規(guī)定無法成立業(yè)主委員會，至少要等到后幾期的業(yè)主入住之后，才有成立業(yè)主委員會的可能。到那時候，相關(guān)物業(yè)建設(shè)已完成，再降低物業(yè)費已經(jīng)沒有實際意義了。

　　上海市物價部門一位負責人對記者介紹說，在分階段開發(fā)的小區(qū)中，僅有個別小區(qū)的物業(yè)管理公司是按照前期住戶所享受的實際物業(yè)服務(wù)來申報收費標準的，此后物業(yè)公司會隨著更多業(yè)主入住逐漸提高物業(yè)收費標準再進行申報。最近幾年這種情況已逐漸減少。業(yè)內(nèi)人士認為，主要是物業(yè)費價格變更程序比較繁雜，所以一些物業(yè)公司為了自己的便利，一次性統(tǒng)一了物業(yè)收費標準。

　　上海市消費者權(quán)益保護委員會法律專家唐建盛認為，前期物業(yè)費制定不合理的實質(zhì)在于開發(fā)商確定物業(yè)費的程序有問題。

　　一些樓盤在整個小區(qū)開工前就已經(jīng)制定好物業(yè)收費標準，并作為廣告宣傳內(nèi)容之一予以公布，消費者對此沒有選擇權(quán)，以至于不少小區(qū)的一期業(yè)主無奈地為整個小區(qū)分擔著這種不合理的物業(yè)收費。

　　觀點

　　這樣的物業(yè)收費標準有違公平

　　在接到陳先生的投訴后，上海市徐匯區(qū)消保委立即與該小區(qū)的物業(yè)公司進行了聯(lián)系，并召開了協(xié)調(diào)會。

　　對于陳先生的質(zhì)疑，該小區(qū)物業(yè)公司王經(jīng)理解釋說，物業(yè)收費價格和標準是物業(yè)公司和開發(fā)商共同研究核算確定的，已經(jīng)報請房屋所在地的區(qū)物價局核準備案，在價格審批程序上沒有問題，不違規(guī)。陳先生提出的對一期業(yè)主重新核算物業(yè)費并降低收費標準的要求，公司無權(quán)決定。

　　徐匯區(qū)消保委的調(diào)查證實，該小區(qū)的物業(yè)收費標準確實經(jīng)過了相關(guān)部門審批。徐匯區(qū)消保委有關(guān)人士告訴記者，按照《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理辦法》的規(guī)定，“住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)按照質(zhì)價相符的原則”，陳先生按照該小區(qū)每平方米2.28元標準來繳納物業(yè)費，顯然與一期業(yè)主所享受到的服務(wù)內(nèi)容差距較大，有違公平原則。

　　徐匯區(qū)消保委有關(guān)人士根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第4條“經(jīng)營者與消費者進行交易，應(yīng)當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則”，以及第10條“消費者在購買商品或者接受服務(wù)時，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件”等條款，對該小區(qū)物業(yè)公司進行了耐心細致的工作，該公司最終同意為陳先生個人協(xié)調(diào)解決收費事宜。至于陳先生提出的為所有一期業(yè)主解決這一問題的要求，物業(yè)公司沒有答應(yīng)。

　　記者在該小區(qū)業(yè)主互聯(lián)網(wǎng)論壇上看到，已經(jīng)有業(yè)主準備通過訴訟途徑來解決該物業(yè)收費糾紛。(韓登登 袁征）