“房?jī)r(jià)上漲，房子好賣，可我們卻拿不到該得的銷售代理費(fèi)”。近日，深圳市德通置業(yè)顧問有限公司(以下簡(jiǎn)稱德通置業(yè))與某地產(chǎn)開發(fā)商之間發(fā)生的房?jī)r(jià)銷售糾紛，在深圳市中級(jí)人民法院的主持下，雙方互有讓步得以調(diào)解解決，深圳市德通置業(yè)一次性得到售房代理費(fèi)3660萬(wàn)元。昨天，記者從深圳市中院了解到，該調(diào)解已經(jīng)生效。

　　丑話說(shuō)在前

　　2005年8月3日，德通置業(yè)與某地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《“**東方”銷售代理合同》(以下簡(jiǎn)稱“代理合同”)，代理合同約定如下：某地產(chǎn)開發(fā)商在龍崗區(qū)開發(fā)了“**東方”房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅和商鋪，開發(fā)商將“**東方”交由德通置業(yè)獨(dú)家代理銷售；在合同有限期內(nèi)，住宅部分的銷售如果達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，即在7個(gè)工作日內(nèi)先行支付這部分的銷售代理費(fèi)；住宅超出底價(jià)5100元／平方米、商鋪超出底價(jià)12000元／平方米的部分均歸德通置業(yè)，住宅超出5400元／平方米、商鋪超出16000元／平方米的部分，雙方各分50%；某地產(chǎn)開發(fā)商不得在德通置業(yè)銷售過(guò)程中設(shè)置任何障礙，一旦出現(xiàn)，德通置業(yè)可書面通知某地產(chǎn)開發(fā)商，即時(shí)排除障礙，并按此前3個(gè)月的平均銷售量計(jì)算延誤的當(dāng)期銷售，計(jì)入德通置業(yè)已完成銷售量，并由違約方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任：由于客戶違約或根據(jù)合同約定沒收的定金或違約金，雙方各收取50%作為補(bǔ)償服務(wù)費(fèi)；由某地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)的保安、清潔等相關(guān)工作：且地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極配合德通置業(yè)開展與本項(xiàng)目營(yíng)銷有關(guān)的一切工作，及時(shí)給業(yè)主辦理相關(guān)的房地產(chǎn)買賣手續(xù)。

　　該合同實(shí)質(zhì)上是德通置業(yè)與某地產(chǎn)開發(fā)商雙方于平等自愿基礎(chǔ)上、在龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況尚不明朗的情況下，簽訂的房地產(chǎn)代銷合同，該合同合法有效。

　　2005年11月19日，某地產(chǎn)開發(fā)商又向德通置業(yè)出具書面承諾：在2005年11月26日、27日的選房活動(dòng)中，如2號(hào)樓銷售率超過(guò)80%，地產(chǎn)開發(fā)商則獎(jiǎng)勵(lì)德通置業(yè)28萬(wàn)元。

　　違約撕破臉

　　到2006年，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，房?jī)r(jià)上漲，房屋特別好賣。當(dāng)年的8月底，德通置業(yè)完成了全部住宅的銷售。根據(jù)代理合同的結(jié)算支付條款約定，并按相關(guān)條款核減德通置業(yè)的代理銷售面積及相對(duì)應(yīng)的銷售底價(jià)后，某地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向德通置業(yè)支付住宅部分的銷售代理費(fèi)為4400多萬(wàn)元。迄今為止，德通置業(yè)已經(jīng)完成了商鋪的全部銷售工作，根據(jù)代理合同的結(jié)算支付條款約定，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向德通置業(yè)支付商鋪部分的銷售代理費(fèi)2700多萬(wàn)元。至此，德通置業(yè)對(duì)代理合同約定的“**東方”房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅和商鋪的銷售義務(wù)，已經(jīng)履行完畢。

　　然而，平地起風(fēng)云，該樓盤地產(chǎn)開發(fā)商沒有依約向德通置業(yè)支付住宅部分和商鋪部分的代理費(fèi)，兩項(xiàng)加起來(lái)合計(jì)7000多萬(wàn)元。此外，某地產(chǎn)開發(fā)商向德通置業(yè)承諾的支付2號(hào)樓的銷售獎(jiǎng)金28萬(wàn)元，在德通置業(yè)按照某限定條件完成任務(wù)后，這筆獎(jiǎng)金也沒有拿到。令代理商更為不滿的是，該地產(chǎn)開發(fā)商違反代理合同約定，拒絕為其代理銷售的部分住宅及商鋪的買方，辦理相應(yīng)的房地產(chǎn)買賣手續(xù)。

　　按照代理合同約定，由于客戶違約或根據(jù)合同約定沒收的定金或違約金，德通置業(yè)可收取50%作為補(bǔ)償服務(wù)費(fèi)。德通置業(yè)目前有證據(jù)證明，某地產(chǎn)開發(fā)商沒收的定金及違約金為11000元，某地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向德通置業(yè)支付補(bǔ)償服務(wù)費(fèi)5500元。但某地產(chǎn)開發(fā)商至今未付。

　　按照《合同》約定，由某地產(chǎn)開發(fā)商親自負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)的保安、清潔等相關(guān)工作，但在實(shí)際售樓過(guò)程中，地產(chǎn)開發(fā)商沒有承擔(dān)該項(xiàng)義務(wù)，則由德通置業(yè)承擔(dān)了這部分責(zé)任，德通置業(yè)為此要求地產(chǎn)開發(fā)商補(bǔ)償其這部分費(fèi)用137893元。但地產(chǎn)開發(fā)商至今未向德通置業(yè)付還。

　　對(duì)簿公堂

　　德通置業(yè)在利益受損的情況下，多次找某地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商，但始終也沒有要回對(duì)方所欠的錢款，無(wú)奈之下，德通置業(yè)決定訴諸法律，一紙?jiān)V狀將某地產(chǎn)開發(fā)商告上法庭。

　　法庭上，德通置業(yè)將某地產(chǎn)開發(fā)商違約行為一一列舉出來(lái)后，德通置業(yè)請(qǐng)求法院判令：確認(rèn)德通置業(yè)與某地產(chǎn)開發(fā)商于2005年8月3日簽訂的《“**東方”銷售代理合同》合法有效；請(qǐng)求判令某地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)履行銷售代理合同，為已經(jīng)購(gòu)買住宅和商鋪的買方辦理相應(yīng)的房地產(chǎn)買賣手續(xù)，某地產(chǎn)開發(fā)商須在判決生效之日起15日內(nèi)履行完畢；請(qǐng)求判令某地產(chǎn)開發(fā)商向德通置業(yè)支付住宅部分的銷售代理費(fèi)4400多萬(wàn)元；請(qǐng)求判令某地產(chǎn)開發(fā)商向德通置業(yè)支付商鋪部分的銷售代理費(fèi)2700多萬(wàn)元；請(qǐng)求判令某地產(chǎn)開發(fā)商向德通置業(yè)支付2號(hào)樓的銷售獎(jiǎng)金28萬(wàn)元；請(qǐng)求判令地產(chǎn)開發(fā)商向德通置業(yè)支付沒收定金及違約金的補(bǔ)償服務(wù)費(fèi)5500元；請(qǐng)求判令某地產(chǎn)開發(fā)商向德通置業(yè)支付聘請(qǐng)保安、清潔人員的費(fèi)用137893元；判令由某地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　某地產(chǎn)開發(fā)商在答辯中稱，雖然原告方按合同的約定，完成了房產(chǎn)的銷售，但是，這并非是原告方的銷售策略在起決定作用，而是樓市的行情整體上揚(yáng)，大大超出了原來(lái)的預(yù)期。由此出現(xiàn)了代理銷售商與開發(fā)商之間的利益失衡，因此，需要重新協(xié)商雙方的利益分配，并不是不向原告方支付代理費(fèi)。

　　雙方和解：皆大歡喜

　　法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為某地產(chǎn)開發(fā)商有違約行為，但在市場(chǎng)整體樓價(jià)上漲的狀態(tài)下，地產(chǎn)開發(fā)商與德通置業(yè)雙方的利益確實(shí)也存在嚴(yán)重失調(diào)，故在權(quán)衡雙方利益的情況下，對(duì)雙方進(jìn)行了耐心的調(diào)解，最終，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議，即雙方自愿解除2005年8月3日簽訂的《“**東方”銷售代理合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議；某地產(chǎn)開發(fā)商自本調(diào)解書生效之日內(nèi)向德通置業(yè)一次性支付代理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用3660萬(wàn)元；上述款項(xiàng)支付后，雙方不再就涉案房產(chǎn)銷售承包合同向?qū)Ψ街鲝埲魏螜?quán)利；德通置業(yè)與案外人就涉案房屋單方簽訂的商鋪及六套住宅的認(rèn)購(gòu)書和房地產(chǎn)買賣合同，由德通置業(yè)自行解決處理，與某地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)關(guān)，某地產(chǎn)開發(fā)商不承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。(涉案當(dāng)事人均為化名)

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　調(diào)解結(jié)案是一條捷徑

　　廣東深金牛律師事務(wù)所律師孫志君律師認(rèn)為：本案原被告雙方簽訂的合同為代銷合同，是商品銷售領(lǐng)域經(jīng)常采取的一種委托方式，其優(yōu)點(diǎn)是委托方和代理方發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，形成一種互補(bǔ)的合作關(guān)系：開發(fā)商可以省卻大量的廣告費(fèi)用、人員培訓(xùn)費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)開拓費(fèi)用，避免涉足不熟悉的領(lǐng)域，節(jié)省人力物力；而銷售商一般為多年從事房屋銷售的專門公司，對(duì)房屋銷售有獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)，熟悉銷售市場(chǎng)、規(guī)則，通過(guò)代理可以獲得較為豐厚的利潤(rùn)。

　　代銷合同不同于包銷合同，代銷合同按照銷售業(yè)績(jī)獲得服務(wù)費(fèi)用，售出越多，代理費(fèi)用賺得越多，如果未完成銷售任務(wù)，對(duì)剩余房產(chǎn)不負(fù)其他義務(wù)，只是代理費(fèi)用相應(yīng)減少；包銷合同則就某一部分房產(chǎn)銷售進(jìn)行全部承諾，如果銷售任務(wù)未能完成，包銷商要自己將剩余全部購(gòu)買，按照協(xié)議的銷售額全額補(bǔ)齊開發(fā)商房款后，銷售商取得剩余房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

　　本案中原告已經(jīng)按照合同約定履行了全部合同義務(wù)，被告不按約定履行代理費(fèi)給付義務(wù)，屬于違約，應(yīng)承擔(dān)履行合同義務(wù)及承擔(dān)違約金的責(zé)任。鑒于雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，原被告自愿解除合同，被告愿意盡快支付原告損失，該協(xié)議不違反法律規(guī)定，為雙方真實(shí)意思表示，因而有效，也是雙方解決糾紛的一種捷徑，得到法院支持。

　　專家意見

　　雙方的合作應(yīng)以誠(chéng)信為本

　　談到本案中代理商與地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾，深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理梁文華認(rèn)為，作為代理公司以這種模式經(jīng)營(yíng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冎�間的矛盾容易引發(fā)客戶與開發(fā)商之間的大沖突，問題鬧大可能導(dǎo)致局面失控，好在后來(lái)在法院的主持下，代理商與開發(fā)商達(dá)成和解，矛盾得到緩和。

　　導(dǎo)致代理商與開發(fā)商之間的矛盾沖突，是因?yàn)樵跇潜P預(yù)售時(shí)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)，一旦出現(xiàn)樓價(jià)大幅度上漲，雙方的利益失調(diào)，開發(fā)商認(rèn)為利益受損，所以出現(xiàn)違約現(xiàn)象，這種行為在業(yè)內(nèi)不多見。一般的情況下，地產(chǎn)中介公司代理銷售房產(chǎn)都是以代理點(diǎn)位獲取利潤(rùn)的，水漲船高，多賣多得。按照這種銷售模式，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲或是下跌，雙方的利益都可以平衡，不會(huì)出現(xiàn)不可控的局面。

　　梁文華以自己的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)體會(huì)，誠(chéng)信是化解代理商與開發(fā)商之間矛盾的根本因素，地產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商在樓盤出售中，既是共同利益的獲得者，同時(shí)也在共同獲益中為自己爭(zhēng)取最大利益，為此，雙方的合作應(yīng)以誠(chéng)信為本，一旦簽訂合作協(xié)議后，應(yīng)當(dāng)自覺遵守，否則矛盾即將凸顯。而作為銷售代理商應(yīng)當(dāng)具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，為樓盤的整體運(yùn)作制定出合情合理的營(yíng)銷策略。（于瀛 包力 李海英）