“無(wú)消防通道回路，綠化帶改為停車位，開(kāi)發(fā)商私自改會(huì)所為別墅……”近日，鹽城市區(qū)恒祥公寓業(yè)主委員會(huì)以開(kāi)發(fā)商違背交付協(xié)議為由，訴至各職能部門，希望相關(guān)部門能幫助他們找回屬于自己的權(quán)益。然而，當(dāng)初的外地開(kāi)發(fā)商已人間蒸發(fā)，業(yè)主們維權(quán)路途漫漫……
巧合得很，一場(chǎng)小區(qū)維權(quán)行動(dòng)也正在省內(nèi)另一個(gè)小區(qū)內(nèi)上演著。近日，常州康云明居小區(qū)業(yè)委會(huì)適逢換屆選舉，主業(yè)希望用民意選出業(yè)主委員會(huì)，改變“問(wèn)題小區(qū)”的舊貌，豈料，先天不足的首屆業(yè)委會(huì)又“生”出了一個(gè)有“遺傳缺陷”的接班人——第二屆業(yè)委會(huì)不明不白地倉(cāng)促出爐。究其原因，乃“蛇象一家親”征候。
看來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)如日中天的今天，“后維權(quán)”將成為一個(gè)嚴(yán)峻的課題。
A
誰(shuí)為開(kāi)溜“問(wèn)題開(kāi)發(fā)商”揩屁股
入住小區(qū)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題重重
位于鹽城市區(qū)雙元路3號(hào)的恒祥公寓在外人看來(lái)，景色怡人，是居住的好地方�？墒蔷驮谄浔硐蠛竺�，該小區(qū)的居民卻道出了鮮為人知的內(nèi)情。
自該小區(qū)廣大業(yè)主入住以來(lái)，連續(xù)出現(xiàn)的問(wèn)題已經(jīng)讓這里的居民感到非常氣憤�！爱�(dāng)時(shí)我們?cè)谫?gòu)買房子的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就向我們?cè)S諾，小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施都將按照小區(qū)的規(guī)劃圖紙來(lái)設(shè)置，如果發(fā)現(xiàn)有什么不妥的地方可以要求他們整改�！痹撔^(qū)一業(yè)主表示，在入住后不久他們就連續(xù)發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，但是當(dāng)找到開(kāi)發(fā)商的時(shí)候，對(duì)方卻擺出了一副“事不關(guān)己”的姿勢(shì)。
據(jù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主反映，目前恒祥公寓內(nèi)出現(xiàn)了很多違背當(dāng)時(shí)規(guī)劃圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的工程：小區(qū)沒(méi)有消防通道回路，如果2號(hào)樓西側(cè)和5號(hào)樓東側(cè)發(fā)生火災(zāi)，消防車將無(wú)法進(jìn)出；4號(hào)樓前的綠化帶已經(jīng)被改建成了停車位，綠化率根本達(dá)不到規(guī)劃時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)劃圖中明確標(biāo)識(shí)小區(qū)西南角的兩層業(yè)主活動(dòng)會(huì)所已經(jīng)被改建成兩棟別墅待售，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的權(quán)利；小區(qū)內(nèi)的假山、噴泉被一塊石頭和一根自來(lái)水管取代；開(kāi)發(fā)商私自在6號(hào)樓東墻開(kāi)門等。
恒祥公寓業(yè)主委員會(huì)主任吳琳玲告訴記者，在小區(qū)實(shí)際建設(shè)不符合規(guī)劃承諾的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在一些收費(fèi)項(xiàng)目上也是巧立名目，對(duì)業(yè)主進(jìn)行亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)等違法行為，“開(kāi)發(fā)商對(duì)已包含在總房?jī)r(jià)中的部分設(shè)施的費(fèi)用采取了重復(fù)收費(fèi)和一房一價(jià)虛列成本贈(zèng)送業(yè)主的方式進(jìn)行了重復(fù)收費(fèi)，而重復(fù)收費(fèi)的設(shè)施以及費(fèi)用已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的有：?jiǎn)挝粚?duì)講系統(tǒng)2500元／戶、有線電視300元／戶、太陽(yáng)能熱水器2000元／戶、燃?xì)獍惭b費(fèi)3280元／戶�！眳侵魅伪硎�，針對(duì)這些重復(fù)收費(fèi)的項(xiàng)目，亭湖區(qū)物價(jià)局曾于2006年5月26日發(fā)出正式文件讓開(kāi)發(fā)商退還多收款項(xiàng)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商也簽收了該文件，但是多收的費(fèi)用至今沒(méi)有退還給業(yè)主。
小區(qū)維權(quán)在行動(dòng)
恒祥公寓內(nèi)凸顯的問(wèn)題出奇得多，出乎了很多業(yè)主的預(yù)料。在問(wèn)題陸續(xù)被發(fā)現(xiàn)后，該小區(qū)業(yè)主經(jīng)過(guò)研究商定于今年6月1日成立了維護(hù)自身權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)，試圖通過(guò)一些途徑來(lái)維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。而就在該小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的同時(shí)，小區(qū)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)該小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識(shí)太強(qiáng)，不久就莫明其妙失蹤，一堆爛攤子就這樣擺在所有業(yè)主的面前……
維權(quán)任重道遠(yuǎn)，爛攤子暫無(wú)人買單！“本來(lái)成立業(yè)主委員會(huì)就是想和開(kāi)發(fā)商交涉，能夠討得一些合法的權(quán)益，可是哪知道他們竟然灰溜溜地逃了。為此，我們便成立了一套班子，重點(diǎn)工作就是向政府有關(guān)職能部門反映情況，通過(guò)工作還我們業(yè)主的合法權(quán)益�！眳侵魅胃嬖V記者，6月份以來(lái)，業(yè)主委員會(huì)就在小區(qū)主入口處設(shè)置了公告欄，向小區(qū)居民宣傳相關(guān)法律知識(shí)，同時(shí)還開(kāi)展自愿捐款活動(dòng)，募集了一些資金，以使維權(quán)行動(dòng)能夠持續(xù)開(kāi)展。吳琳玲主任告訴記者，業(yè)主委員會(huì)成立以來(lái)，他們分別向有關(guān)部門反映了該小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量不到位、綠化、景觀等實(shí)際造假虛空、房屋配套設(shè)施不健全，以及很多收費(fèi)項(xiàng)目未經(jīng)物價(jià)部門核價(jià)就進(jìn)行私自定價(jià)出售等問(wèn)題。目前一些問(wèn)題得到了相關(guān)部門的認(rèn)可，并答應(yīng)予以研究、解決，但是由于開(kāi)發(fā)商已不見(jiàn)蹤影，一些問(wèn)題很難從根本上得到解決。
“我自6月1日正式走馬上任以來(lái)，就一直在忙著小區(qū)維權(quán)的事情，整天都在想著怎樣才能更好地解決問(wèn)題，為我們廣大業(yè)主討回公道。單單為了這些事情，我先后去了規(guī)劃局、物價(jià)局等職能部門，向他們反映問(wèn)題，希望政府部門能夠?qū)嵤虑笫堑貛椭习傩战鉀Q問(wèn)題�！眳橇樟岣嬖V記者，雖然開(kāi)發(fā)商不見(jiàn)了蹤影，但是他們的維權(quán)行動(dòng)才剛剛開(kāi)始，他們將行使法律賦予的職責(zé)和使命為廣大業(yè)主維權(quán)、服務(wù)。
問(wèn)題解決離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商
恒祥公寓問(wèn)題重重，業(yè)主委員會(huì)也多次到相關(guān)部門反映情況，但是一直沒(méi)有得到切實(shí)有效的執(zhí)行效果。近日本報(bào)記者踏著小區(qū)維權(quán)者的維權(quán)軌跡，再次探訪相關(guān)部門對(duì)此的態(tài)度以及看法。
在鹽城市規(guī)劃監(jiān)察支隊(duì)，一位張姓支隊(duì)長(zhǎng)表示，恒祥公寓的事情他們知道一些，也曾經(jīng)對(duì)該小區(qū)內(nèi)的違法建筑進(jìn)行過(guò)處置�！皩�(duì)于業(yè)主所稱小區(qū)內(nèi)沒(méi)有消防通道回路，我們將盡快責(zé)成工作人員前去調(diào)查，如果發(fā)現(xiàn)的確有違章、違法之處，當(dāng)盡快予以處理�！痹撠�(fù)責(zé)人同時(shí)表示，對(duì)于該小區(qū)內(nèi)業(yè)主活動(dòng)會(huì)所被開(kāi)發(fā)商私自挪作他用一事，他們現(xiàn)在無(wú)從知曉，也沒(méi)有得到相關(guān)證據(jù)，所以不能做出任何處理，“這其實(shí)是小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的一個(gè)約定，如果業(yè)主認(rèn)為不符合當(dāng)時(shí)的雙方約定，應(yīng)該找到開(kāi)發(fā)商維護(hù)相關(guān)權(quán)益�！�
對(duì)于開(kāi)發(fā)商重復(fù)收費(fèi)、亂收費(fèi)一事，亭湖區(qū)物價(jià)局一孫姓副局長(zhǎng)表示，他們已經(jīng)介入此事，“我們已經(jīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)涉及收費(fèi)違法的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)測(cè)算，將對(duì)違法現(xiàn)象進(jìn)行處理�！碑�(dāng)記者問(wèn)及如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將進(jìn)行怎樣處理，該副局長(zhǎng)表示，處理的手段就是下發(fā)處罰告知書。“但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不見(jiàn)了蹤影，我們的處罰告知書能不能送到其手里還是未知數(shù)�！�
開(kāi)發(fā)商人間蒸發(fā)維護(hù)幾成空話
記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內(nèi)很多問(wèn)題的解決還得需要開(kāi)發(fā)商的出面。然而，目前業(yè)主遭遇的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)離開(kāi)。
“在業(yè)主合法權(quán)益受到侵犯的情況下，法律途徑是有效解決問(wèn)題的途徑，雖然這一途徑要花費(fèi)必要的成本。”一位姜姓律師表示。在其他途徑不能有效維權(quán)的情況下，看來(lái)，業(yè)主們只能求助于法律途徑了。另外，記者從有關(guān)人士處了解到，針對(duì)目前開(kāi)發(fā)商撒手走人、小區(qū)治理成為空白的情況，小區(qū)業(yè)主起碼可以通過(guò)兩個(gè)途徑解決目前遇到的困境，“一是到房產(chǎn)管理部門房屋產(chǎn)權(quán)中心備案，把房屋產(chǎn)權(quán)歸屬納入業(yè)主名下，剔去開(kāi)發(fā)商在其中多余的角色；二是通過(guò)有效的法律途徑，將開(kāi)發(fā)商訴至法院，通過(guò)法律手段讓其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任�！�
專家認(rèn)為，解決目前開(kāi)發(fā)商“失蹤”問(wèn)題還需要全體業(yè)主以及政府相關(guān)部門共同探討解決問(wèn)題的辦法，可以探索以業(yè)主委員會(huì)組建一個(gè)全面管理、治理小區(qū)日常事務(wù)的模式，相關(guān)程序性問(wèn)題，可以從開(kāi)發(fā)商處一并移交。
“開(kāi)發(fā)商人間蒸發(fā)，業(yè)主利益誰(shuí)來(lái)維護(hù)，出現(xiàn)的問(wèn)題誰(shuí)來(lái)買單，在當(dāng)前是一個(gè)爭(zhēng)議的話題，但是作為政府部門，有著不可推卸的監(jiān)管職能，有著制度的制定、執(zhí)行的責(zé)任�！庇^察人士認(rèn)為，其實(shí)就是一句話，“買單者，開(kāi)發(fā)商只是其一，其二則應(yīng)該是政府�！�
如果說(shuō)在買房時(shí)消費(fèi)者權(quán)益尚能得到基本的有效保護(hù)，那么，買房以后在小區(qū)物管方面的“后維權(quán)”上，廣大業(yè)主舉步維艱，怨言頗多。
“如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)不能建立相關(guān)的配套機(jī)制，出現(xiàn)這樣的問(wèn)題就顯得見(jiàn)怪不怪了，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)必須盡快建立后維權(quán)機(jī)制，以解決消費(fèi)者售后維權(quán)難題�！丙}城一政府官員認(rèn)為，建立這樣的預(yù)防機(jī)制已經(jīng)成為房地產(chǎn)職能部門的一種共識(shí)，但是從計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需要時(shí)間。
“問(wèn)題是，誰(shuí)為開(kāi)發(fā)商買單？恒祥公寓業(yè)主的權(quán)益又能如何得到有效保障？”觀察人士說(shuō)，買單的責(zé)任最終無(wú)疑會(huì)落在政府的肩上。
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誰(shuí)來(lái)治愈“問(wèn)題業(yè)委會(huì)”遺傳病
封閉小區(qū)成了閑雜人員的開(kāi)放場(chǎng)所；小區(qū)技防全面癱瘓導(dǎo)致失竊事件頻發(fā)……近日，面對(duì)問(wèn)題多多的小區(qū)首屆物管的“不作為”，常州竹林路的康云明居業(yè)主期待通過(guò)第二屆業(yè)委會(huì)換屆，民意選出令人滿意的業(yè)委會(huì)，豈料一切難如人愿。在接到業(yè)主們的投訴來(lái)電后，本報(bào)記者展開(kāi)了一番調(diào)查。
“誰(shuí)剝奪了我的選舉權(quán)？”
對(duì)于“問(wèn)題小區(qū)”的存在，業(yè)主們認(rèn)為，這是源于“蛇象一家親”復(fù)雜的利益關(guān)系�！笆讓脴I(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))主任是常州市天寧區(qū)房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱天寧房管)一位副局長(zhǎng)‘欽定’的，物業(yè)公司又是房地開(kāi)發(fā)公司指派的”，業(yè)主們稱：“他們不聽(tīng)民意，我行我素�！�
昨天采訪中，業(yè)主們向記者提供了一張《公告》，落款為“首屆業(yè)主委員會(huì)”，但沒(méi)有公章。《公告》介紹說(shuō)，首屆康云明居業(yè)主委員任期已滿，為促進(jìn)小區(qū)健康有序地開(kāi)展工作……選舉業(yè)主代表，《公告》還告之：7月1日，康云物管公司組織工作人員上門登記選票。很快，7月3號(hào)一張加蓋了“康云明居業(yè)主委員會(huì)”印章的《公告》張貼公布，25業(yè)主代表也隨之出爐。
據(jù)了解，康云明居小區(qū)共有8幢，每單元約有10戶，業(yè)主代表是在每單元10戶中產(chǎn)生一位。對(duì)于此次的“選舉”，業(yè)主們大為光火。據(jù)該小區(qū)3幢一位業(yè)主王先生描述，當(dāng)時(shí)物管一位工人拿著寫有一位80多歲老人王浩金名字的表格，一個(gè)勁地勸他簽上“同意”意見(jiàn)，被他拒絕。據(jù)悉，這樣的事例在另外幾幢也頻頻出現(xiàn)。
根據(jù)建設(shè)部《業(yè)主委員選舉程序》規(guī)定，換屆選舉業(yè)委會(huì)必須遵循原業(yè)委會(huì)委員的意見(jiàn)，然而，原業(yè)委會(huì)一位姓呂的委員透露，首屆業(yè)委會(huì)謝主任從未通知她參加換屆選舉。
“誰(shuí)剝奪了我的選舉權(quán)？”業(yè)主們質(zhì)疑道。
房管局長(zhǎng)“欽定”惹禍端
為了弄清真相，記者聯(lián)系到了康云明居首屆業(yè)委會(huì)的謝主任。按謝主任的說(shuō)法，選舉過(guò)程很公平，是在常州天寧房管局指導(dǎo)下進(jìn)行的。他承認(rèn)兩份公告都是由他個(gè)人起草的。那么，物管人員介入選舉又是何故？謝主任回復(fù)：“由于業(yè)委會(huì)人員有限，只能向他們借用�！辈⒈硎�，他們并沒(méi)有破壞小區(qū)自治的行為。且每家每戶都遵循了業(yè)主意見(jiàn)，小區(qū)每位業(yè)主代表都是民主選舉產(chǎn)生的，并否定業(yè)主們所言的“欽定”人選的說(shuō)法。
據(jù)業(yè)主透露，首屆業(yè)主委員會(huì)主任的產(chǎn)生，是常州天寧房管局一位分管物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)欽定的�？翟泼骶�8幢孫阿姨如是說(shuō)，“由于當(dāng)時(shí)業(yè)主來(lái)自四面八方，形同陌路，加之對(duì)《業(yè)委會(huì)選舉程序》不了解，業(yè)主們就都簽了字�！�
業(yè)主們還普遍反映，小區(qū)居住環(huán)境越來(lái)越差，偷盜事件屢見(jiàn)不鮮，一位業(yè)主說(shuō)，小區(qū)南大門本是消防通道，現(xiàn)在閑雜人員自由進(jìn)出，“小區(qū)南門外的林園村的村民與小區(qū)業(yè)主紛爭(zhēng)不斷。更令業(yè)主們窩火的是，小區(qū)技防設(shè)施形同虛設(shè)，讓業(yè)主家里頻遭洗劫。謝主任得知情況后卻說(shuō)，‘這事是難免的’，而在我們向小區(qū)保安要求調(diào)出錄像時(shí)，小區(qū)保安卻說(shuō)，‘錄像壞了’。”
“蛇象一家親”催生問(wèn)題小區(qū)
業(yè)主們自下而上多次反映上述疑問(wèn)，盡管天寧區(qū)房管局多次下文敦促開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司完善其制度，可最終問(wèn)題還是沒(méi)有得到解決。
為什么改變不了這種局面？一位不愿具名的業(yè)主細(xì)說(shuō)其中原委：康云明居樓盤開(kāi)發(fā)公司是常州天寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的，該公司未改制前是常州天寧房管局下屬的一家國(guó)有公司。
這一說(shuō)法在記者采訪常州天寧區(qū)房管局一位中層干部時(shí)得到印證，這位中層干部透露，現(xiàn)在的天寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的李總是在2001年左右從該局調(diào)過(guò)去的。據(jù)了解，那時(shí)康云明居正如火如荼地建造中。
天寧區(qū)房管局李副局長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)稱，開(kāi)發(fā)商的確有諸多問(wèn)題，目前開(kāi)發(fā)商的物管方面還沒(méi)脫離康云明居小區(qū)管理，開(kāi)發(fā)商很想在近日將相關(guān)事宜移交給換屆的業(yè)委會(huì)管理，并稱，本次業(yè)委員的選舉程序也是公開(kāi)公平的。至于首屆業(yè)委員主任的產(chǎn)生，也是民意之選，他只是參加選舉的過(guò)程而已。
此外，業(yè)主們通過(guò)多方渠道也獲悉，本次業(yè)委會(huì)“倉(cāng)促”選舉是為了開(kāi)發(fā)商與小區(qū)完全脫鉤前交接，記者在謝主任處也得到證實(shí)，據(jù)謝稱，開(kāi)發(fā)商很著急，不想再管理康云明居了。擺在第二屆業(yè)委會(huì)面前的頭等大事就是與開(kāi)發(fā)商談判，并簽署代表民意的交接書。（周永峰）
