城鄉(xiāng)有別 國(guó)土部新規(guī)細(xì)化“農(nóng)地入市”

　　——未來(lái)城鎮(zhèn)域內(nèi)集體土地難獲“自由流轉(zhuǎn)”

　　當(dāng)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)行將“開(kāi)禁”之時(shí)，人們或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，一切并不像想向中的那樣簡(jiǎn)單，因?yàn)榘凑諊?guó)土資源部將要出臺(tái)或提交的多部法律和規(guī)定，并非所有的農(nóng)村建設(shè)用地都能自由流轉(zhuǎn)，那些位于未來(lái)城鎮(zhèn)域內(nèi)的集體土地將不被允許“自由流轉(zhuǎn)”，政府征地依然是必要環(huán)節(jié)。

　　顯然，地方政府“大上項(xiàng)目”之下緊缺的土地資源，也難以指望這一領(lǐng)域的有限開(kāi)禁“解決”。

　　記者了解到，當(dāng)下國(guó)土資源部即將出臺(tái)的“農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法”以及基本完成修訂的〈〈土地管理法〉〉均在此方面劃定了自由入市流轉(zhuǎn)的范圍，其中前者將于近期出臺(tái)，后者已經(jīng)基本得到了國(guó)務(wù)院法制辦的認(rèn)可，有望于今年內(nèi)由人大完成審議工作。而兩份法規(guī)的核心，都是城鄉(xiāng)區(qū)別對(duì)待。

　　消息人士告訴記者，所謂的“城鄉(xiāng)有別”，即是按照土地利用規(guī)劃中城市與農(nóng)村的邊界作為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定兩種不同的待遇。此前，按照中共十七屆三中全會(huì)的精神，農(nóng)村集體依法獲得的集體建設(shè)用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流轉(zhuǎn)，并且要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

　　“土地利用規(guī)劃中明確將來(lái)作為城市范圍內(nèi)、單現(xiàn)在的屬性仍然是農(nóng)村集體建設(shè)用地，將不能自由流轉(zhuǎn)，土地利用規(guī)劃中未來(lái)城市范圍以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地，則可以自由入市流轉(zhuǎn)�！边@位消息人士說(shuō)。

　　“不過(guò)，如果使用或占有農(nóng)村集體建設(shè)用地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者經(jīng)濟(jì)組織遇到破產(chǎn)或者兼并之類(lèi)的情況，即便在土地利用規(guī)劃的城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，使用權(quán)也可以發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是惟一的例外，除此之外，土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，都不能自由交易使用權(quán)�！彼�補(bǔ)充道。

　　中國(guó)土地按所有制可分為兩類(lèi)；一是城市土地，歸國(guó)家所有；一是農(nóng)村土地，歸農(nóng)民集體所有。目前，國(guó)有土地使用權(quán)可自由公開(kāi)交易；但集體土地卻只能限于耕種或村莊內(nèi)公共建設(shè)，不能抵押和買(mǎi)賣(mài)。

　　記者了解到，“農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法”和未來(lái)的〈〈土地管理法〉〉都將貫徹上述精神，嚴(yán)格限定可以流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地范圍。

　　一位長(zhǎng)期從事土地制度研究的專(zhuān)家認(rèn)為，由于中國(guó)的城市化進(jìn)程進(jìn)展飛速，大量現(xiàn)狀為農(nóng)村土地，但已被土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃列入未來(lái)城鎮(zhèn)部分的土地升值空間巨大，地方政府可以通過(guò)低價(jià)征地然后高價(jià)賣(mài)地的方式，獲得巨大的土地差價(jià)收益，從而形成“同地不同價(jià)”的格局。

　　“如果所有現(xiàn)狀為農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地都可以入市流轉(zhuǎn)交易，地方政府將失去通過(guò)征地——賣(mài)地獲取土地差價(jià)收益的機(jī)會(huì)，而按照‘土地利用規(guī)劃確定未來(lái)作為城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地不能自由入市流轉(zhuǎn)’的精神，地方政府仍可以通過(guò)征地——賣(mài)地的方式獲取土地差價(jià)作為財(cái)政收入。”他說(shuō)。

　　他認(rèn)為，這可能是充分考慮到了土地收益在地方財(cái)政收入中的重要地位。

　　記者確知，在劃定農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍“城鄉(xiāng)有別”的同時(shí)，國(guó)土資源部也已經(jīng)劃定了“征地范圍”，在“為了公共利益需要進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體所有土地的，依法征為國(guó)有”情況中，“土地利用總體規(guī)劃確定城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，國(guó)家實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)”的情況，排在第一位。

　　上述專(zhuān)家解釋?zhuān)�這意味著不能自由流轉(zhuǎn)的未來(lái)城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地，依然要通過(guò)征地變?yōu)閲?guó)有之后，方能交易。

　　“其實(shí)我們最關(guān)注的就是這些未來(lái)肯定會(huì)變?yōu)槌擎?zhèn)土地的集體土地，因?yàn)樗麄兪找孀罡�，價(jià)格也很高，涉及的利益也最大，但現(xiàn)在看，這些雖然細(xì)化了三中全會(huì)的精神，但在利益最大的一塊，依然保持了原有的利益格局�！彼�分析認(rèn)為。

　　對(duì)于利益并不十分巨大的土地利用規(guī)劃中未來(lái)城鎮(zhèn)以外的集體土地，即將出臺(tái)的法規(guī)將予以其入市流轉(zhuǎn)交易的權(quán)利，并且會(huì)要求縣級(jí)人民政府建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”的建設(shè)用地交易市場(chǎng)，作為這些集體建設(shè)用地交易的平臺(tái)。(作者： 李樂(lè))