2月2日，北京市建委等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》，對(duì)境外個(gè)人以及機(jī)構(gòu)在北京購(gòu)買商品房作出一系列的明確規(guī)定。這是自2002年9月，北京取消對(duì)外籍人士購(gòu)房限制、取消商品房銷售內(nèi)銷、外銷限制后再次收緊針對(duì)外資購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)及要求。本周五，3月2日“外資限購(gòu)細(xì)則”實(shí)施將滿一月，政策調(diào)控后期效應(yīng)將陸續(xù)顯現(xiàn)。

　　自2002年之后的幾年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)逐步走熱的過(guò)程。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2004年，北京商品房銷售均價(jià)為6178元/平方米，同比2003年的6438元/平方米的銷售均價(jià)降低了4%，而之后的2005、2006年銷售均價(jià)均呈兩位數(shù)的上漲，兩年的漲幅分別達(dá)到了22%和17%，至2006年，北京市的商品房銷售均價(jià)已達(dá)8792元/平方米。從2004年底開(kāi)始，海外資金開(kāi)始頻繁收購(gòu)國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)推高房?jī)r(jià)起到一定的作用。而自2004年起以“國(guó)六條”為標(biāo)志的多輪宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，涉及到了市場(chǎng)、金融、稅收等各個(gè)層面，因此2006年7月建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》的171號(hào)文和此次市建委出臺(tái)的限制外資購(gòu)房的執(zhí)行細(xì)則再次收緊了外資購(gòu)房的閘門(mén)也就顯得順理成章了。

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷的數(shù)據(jù)顯示，目前外資購(gòu)房的主要目標(biāo)是高檔公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)，2006年外資購(gòu)房的占比約為10%左右。從2006年的數(shù)據(jù)看來(lái)，相比呈現(xiàn)剛性特征的自住購(gòu)房群體和國(guó)內(nèi)投資客，外資購(gòu)房客尚無(wú)法占據(jù)主導(dǎo)位置，限制外資購(gòu)房對(duì)國(guó)內(nèi)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下行調(diào)整作用有限。從不同業(yè)態(tài)看來(lái)，普通住宅的購(gòu)房客戶多以自住需求為主。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷旗下代理的北苑家園、華紡易城等普通住宅項(xiàng)目針對(duì)購(gòu)房客戶的調(diào)查顯示，2006年以投資為目的的購(gòu)房客戶占比約為19%，且近九成為國(guó)內(nèi)客戶。

　　相比普通住宅，外資限購(gòu)的規(guī)定對(duì)于京城的高檔住宅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)的影響更為顯著。由于高檔住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目所在位置多處于中心城區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)內(nèi)有限的土地將很快被開(kāi)發(fā)殆盡，此類項(xiàng)目的預(yù)期增值空間較高，因此也受到大量外資投資個(gè)人、機(jī)構(gòu)的追捧。

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心對(duì)于高檔公寓項(xiàng)目銷售情況的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，去年下半年北京共有39個(gè)公寓項(xiàng)目入市，其中新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目18個(gè)，老項(xiàng)目后期21個(gè)，總供應(yīng)面積147萬(wàn)平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13115元/平方米，總體成交均價(jià)為12825元/平方米，顯示出了市場(chǎng)對(duì)于高檔公寓項(xiàng)目的價(jià)格承受能力有限，無(wú)法按照開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格成交。

　　在經(jīng)過(guò)了半年左右的銷售周期后，下半年開(kāi)盤(pán)的公寓項(xiàng)目的平均銷售率為58%，共有31個(gè)項(xiàng)目對(duì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)作出了價(jià)格調(diào)整，價(jià)格總體上漲幅度為15%，其中有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)進(jìn)行了下行調(diào)整，占16%，平均降幅為7.4%。這5個(gè)項(xiàng)目分別在9~11月間開(kāi)盤(pán)，分布于各個(gè)環(huán)線區(qū)間，平均銷售率為42%，低于平均值16個(gè)百分點(diǎn)，可以看出，銷售情況不佳是這些項(xiàng)目作出開(kāi)盤(pán)均價(jià)下行調(diào)整的重要因素。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王述認(rèn)為，銷售進(jìn)度過(guò)慢會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的回款速度，輕則對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成阻礙，更加嚴(yán)重的后果是有可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂，因此開(kāi)發(fā)商采用降低房?jī)r(jià)的方式以求得資金快速回籠，同時(shí)，前期對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確，開(kāi)盤(pán)價(jià)格制定過(guò)高而進(jìn)行二次調(diào)整以及“限外”政策導(dǎo)致的需求下降也是降價(jià)的原因之一。此外，在平均銷售進(jìn)程過(guò)半的情況下，僅有7個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際銷售均價(jià)高于開(kāi)盤(pán)均價(jià)，平均溢價(jià)幅度為7.8%，而有24個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，平均幅度為13.1%。可以想見(jiàn)，在售的大部分高檔公寓項(xiàng)目受到了政策因素的制約，需求不足，無(wú)法達(dá)到預(yù)期售價(jià)。

　　“外資限購(gòu)令”雖對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的銷售、價(jià)格均產(chǎn)生了不同影響，但相對(duì)去年下半年同期開(kāi)盤(pán)的200余個(gè)項(xiàng)目，公寓項(xiàng)目?jī)H占兩成。王述認(rèn)為，“限外令”對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的影響尚無(wú)法作用到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于整體市場(chǎng)的價(jià)格影響也極為有限，但隨著自2004年以來(lái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)、執(zhí)行，保障性住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房加快供應(yīng)步伐，預(yù)計(jì)京城房?jī)r(jià)將在2009年后趨于平穩(wěn)。(王芳潔)