2007年上海商品住宅市場(chǎng)的需求量和供應(yīng)量，均會(huì)有所減少，但幅度不會(huì)很大，相比之下，需求量的降幅將大于供應(yīng)量的降幅。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師劉玉剛在日前發(fā)布的相關(guān)研究報(bào)告中這樣預(yù)測(cè)。
剛性需求萎縮影響新房
研究認(rèn)為，2007年本市商品住宅預(yù)測(cè)需求總量為1981.5萬平方米，比2006年減少約7.73%。需求減少但幅度不大，主要有三方面理由：一是今年國(guó)家依然可能出臺(tái)重大房地產(chǎn)調(diào)控措施。由于過去一年全國(guó)70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)上漲超出預(yù)期，因此今年在貨幣、稅收、土地和住房保障等方面可能有后續(xù)調(diào)控措施出臺(tái)。
同時(shí)，商品住宅消費(fèi)需求存在萎縮可能。2006年是本市結(jié)婚大年，全年估計(jì)總數(shù)在15萬對(duì)，形成了階段性的購(gòu)房剛性需求。而2007年婚房需求將不會(huì)超過去年的總量；世博會(huì)園區(qū)和2010年交付使用的地鐵站動(dòng)遷量基本完成，由動(dòng)遷形成的剛性需求估計(jì)也會(huì)低于去年；持幣待購(gòu)的群體仍在觀望，這些都直接影響今年商品住宅需求量。
不過，需求也不可能出現(xiàn)大幅下跌。上海“十一五”平均每年新增人口24萬人，來滬流動(dòng)人口比重越來越大，巨大的外來人口和中心城區(qū)人口正逐步向外環(huán)線以外區(qū)域擴(kuò)展。城市化和居民住房改善帶來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的未來消費(fèi)市場(chǎng)。
二手房需求量降幅較大
相比新房，2007年本市二手住宅需求總量預(yù)計(jì)約1528萬平方米，比上年減少17.6%，降幅較大。
本市二手房住宅市場(chǎng)在1998至2004年經(jīng)歷了快速發(fā)展期，2004年達(dá)到最高點(diǎn)，接近新建商品住宅交易量。2005年由于宏觀調(diào)控，二手住宅交易量急劇萎縮。2006年由于動(dòng)遷需求剛性不減，交易量有所反彈，一批原先準(zhǔn)備在2005年入市而作罷的投資者不再等待。
研究認(rèn)為，2007年上海二手住宅需求總量下跌的主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控政策及后續(xù)可能出臺(tái)的政策，將進(jìn)一步影響二手房市場(chǎng)。不過，依然有一些值得關(guān)注的熱點(diǎn)板塊，如新天地、新閘路、中山公園、董家渡、春申、田林、涼城、黃興、塘橋、世紀(jì)公園等板塊。
商品住宅供應(yīng)略有減少
在市場(chǎng)需求有所萎縮的情況下，供給也會(huì)做出相應(yīng)縮小的調(diào)整。據(jù)預(yù)測(cè)，今年本市新建商品住宅供應(yīng)總量2117.5萬平方米，同比減少3.8%，降幅幾乎是需求量降幅的一半。自2003年本市商品住宅供應(yīng)達(dá)到高峰值后，近3年來逐步走低，2007年可能延續(xù)這一趨勢(shì)，但下降幅度應(yīng)有所縮小。
在宏觀調(diào)控背景下，市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的供需平衡。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)2007年市場(chǎng)的預(yù)判既不明朗，也不樂觀，除極少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)外，大多數(shù)采取的是穩(wěn)健、慎重、收縮的開發(fā)戰(zhàn)略。
據(jù)分析，今年，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)將延續(xù)過去幾年發(fā)展態(tài)勢(shì)，即三個(gè)區(qū)域的新建住宅供應(yīng)量繼續(xù)下滑；而外郊環(huán)和郊環(huán)外的新建住宅供應(yīng)量約占全市總量的70%，延續(xù)三年來比重不斷上升的趨勢(shì)。
價(jià)格增幅低于收入增幅
研究認(rèn)為，2007年上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲，漲幅可能高于2006年，但低于上海市GDP增長(zhǎng)幅度和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)新建商品住宅價(jià)格水平的影響將十分明顯，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落。
值得注意的是，由于全國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，去年只是漲幅回落，這一價(jià)格態(tài)勢(shì)對(duì)上海商品房?jī)r(jià)格具有回拉作用。上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業(yè)廠房的價(jià)格水平近幾年一直保持高位運(yùn)行，對(duì)商品住宅的價(jià)格也存在牽制作用。此外，土地價(jià)格以及鋼材、水泥、木材等建筑材料價(jià)格上漲，也會(huì)造成商品房開發(fā)要素成本下跌空間有限。
分析上海各環(huán)線，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)環(huán)線銷售價(jià)格下跌，其他三個(gè)環(huán)線銷售價(jià)格將出現(xiàn)上漲。由于住宅市場(chǎng)的投資和投機(jī)性需求被抑制、市場(chǎng)預(yù)期看跌、未來郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購(gòu)房者持幣觀望，從而造成部分環(huán)線區(qū)域的價(jià)格走低。(記者 王蔚)
