分析人士提醒，從2006年年報看，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)上市公司的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，強者恒強的時代已經(jīng)來臨，投資者在篩選房地產(chǎn)股的時候要學(xué)會“抓大放小”。
業(yè)績分化
截至昨日，共有16家房地產(chǎn)上市公司披露了2006年年報。年報顯示，盡管2006年房地產(chǎn)市場依然強勢不改，但宏觀調(diào)控的負面影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司的2006年業(yè)績已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化。
2006年對華業(yè)地產(chǎn)來說是豐收的一年。年報顯示，2006年華業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤1.18億元，與2005年的1136.02萬元相比，增幅達到驚人的938.72%。無獨有偶，2006年，新湖創(chuàng)業(yè)實現(xiàn)凈利潤1.3億元，與2005年4172萬元的凈利潤相比，增幅高達213%。而金融街、保利地產(chǎn)等龍頭房地產(chǎn)上市公司業(yè)績也表現(xiàn)不俗，凈利潤同比增幅分別達到28.5%和61.92%。
但對于萬通先鋒等公司而言，2006年的日子卻不是那么好過。年報顯示，2006年萬通先鋒實現(xiàn)凈利潤2917萬元, 同比下降了27.8%。此外，陽光股份2006年也僅實現(xiàn)凈利潤8708萬元，與2005年1.198億元相比，下滑了27.3%。
造成業(yè)績分化的主要原因之一是宏觀調(diào)控的深入。萬通先鋒在年報中表示，由于報告期內(nèi)國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，出臺了一系列調(diào)控政策，對公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響。分析師則指出，盡管宏觀調(diào)控目前還沒有拉回房地產(chǎn)市場的“牛頭”，但從成交量逐步萎縮的情況來看，已經(jīng)對開發(fā)商的銷售造成了一定影響，尤其是那些中小型開發(fā)商�？梢灶A(yù)計，沒有規(guī)模效應(yīng)的房地產(chǎn)上市公司，未來業(yè)績因這種影響而產(chǎn)生劇烈波動的可能性會加大。
造成業(yè)績分化的另一個主要原因在于房地產(chǎn)上市公司特殊的收入確認規(guī)則。興業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師任壯表示，與別的行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的收入并不在收到購房款時確認，而是以竣工結(jié)算為依據(jù)，也就是說，售房時的收入要到交房時才能確認。以華業(yè)地產(chǎn)為例，公司業(yè)績井噴完全是因為旗下房地產(chǎn)項目“華業(yè)·玫瑰東方園”一期住宅竣工結(jié)算，實現(xiàn)主營收入11.08億元，占全年主營業(yè)務(wù)收入的98.9%。而萬通先鋒則表示，2006年業(yè)績下滑主要原因在于公司及控股子公司正在開發(fā)的項目尚不具備收入確認條件。分析師指出，對于中小型房地產(chǎn)公司而言，單個項目對業(yè)績波動的影響過大，因此，在分析此類上市公司時不能僅憑一年的業(yè)績下定論，詳細了解公司所擁有的項目情況才是關(guān)鍵。
注意異動指標
房地產(chǎn)行業(yè)特殊的收入確認方式，使得年報中一個財務(wù)指標變得尤為重要，那就是“預(yù)收賬款”。分析師表示，房地產(chǎn)公司已銷售取得的款項，由于會計規(guī)則要求暫不能確認為收入而記入預(yù)收賬款項目，這不僅代表著公司目前的銷售狀況，更是直接影響到公司未來的業(yè)績體現(xiàn)。而從年報來看，這個指標也出現(xiàn)了明顯的分化。
房地產(chǎn)龍頭上市公司這個指標依然保持強勢，顯示出他們美好的前景。金融街2006年期末的預(yù)收賬款余額為12.88億元，比2005年期末的9.49億元增加了35.72%；保利地產(chǎn)2006年期末的預(yù)收賬款余額達到49.22億元，比2005年期末的20億元增加了146.1%。但對于部分中小型房地產(chǎn)上市公司而言，這個指標正在迅速縮水。以光華控股為例，2006年期末的預(yù)收賬款余額為32.4萬元，比2005年期末的7739萬元下滑了99.58%，銀基發(fā)展、華業(yè)地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)等公司的預(yù)收賬款余額下滑幅度也達到了50%以上。
此外，一個較少被人關(guān)注的財務(wù)指標“應(yīng)付賬款”也在悄悄發(fā)生著變化。以金融街為例，2006年期末的應(yīng)付賬款余額達到12.05億元，比2005年期末增加了148%，幾乎與預(yù)收賬款余額相當(dāng)。分析師指出，房地產(chǎn)公司的應(yīng)付賬款其實是一個風(fēng)險指標，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金吃緊的時候，投資者應(yīng)當(dāng)仔細分析應(yīng)付賬款的賬齡結(jié)構(gòu)，謹防其中蘊涵的投資風(fēng)險。
圈地沖動不減
盡管宏觀調(diào)控鼓點正急，但房地產(chǎn)上市公司募資圈地的行動卻越發(fā)密集。保利地產(chǎn)在公布年報的同時發(fā)布公告稱，公司2007年度擬增發(fā)不超過3.5億股新股，募集資金主要用于投資公司9個房地產(chǎn)項目, 項目計劃總投資134億元，另有部分資金用于公司項目拓展。中糧地產(chǎn)也計劃以配股的方式募集資金，收購大股東的地產(chǎn)類資產(chǎn)。
分析師指出，對于房地產(chǎn)上市公司的募資圈地，投資者要從兩個角度去分析。一方面，在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌在所難免，因此，增強實力在洗牌中占據(jù)主動權(quán)十分重要，如果上市公司能成功募集資金，投向具有很大潛力的項目，對于上市公司拓展未來發(fā)展空間具有重要意義。另一方面，投資者也要清醒地認識到，房地產(chǎn)市場“火爆”已經(jīng)不同以往，此時上市公司募集資金投向地產(chǎn)具有相當(dāng)風(fēng)險，因此，對具體項目仍要具體分析，不可簡單地將增資圈地視為利好。
“現(xiàn)在很多人喜歡簡單用開工面積來判斷房地產(chǎn)上市公司未來發(fā)展，這是片面的看法。要知道，房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，開工面積也有可能最后成為爛尾樓。其實對投資者來說，一個好的公司治理比大量的土地儲備要重要得多。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。(李良)
