“把單一樓盤開發(fā)成本擴大為所有樓盤成本”、“把毛坯房變?yōu)榫b修”、“從物業(yè)費中分一杯羹”……這是嚴格土地增值稅清算政策出臺后，不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在采取“太極推手”化解增值稅壓力。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，要真正實現(xiàn)對土地增值稅的有效清算，必須將對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控鏈條進一步延長，在制定地方土地增值稅細則時，打破房地產(chǎn)開發(fā)商玩弄概念、逃避清算壓力的做法。
“單一樓盤”成本 “攤厚”集團成本
“現(xiàn)在我在上海的樓盤開發(fā)成本是土地+建設(shè)為6800元/平方米，福州樓盤成本為5900元/平方米，但在廣西南寧、桂林，云南麗江等地開發(fā)成本不過2200元/平方米。但在匯總統(tǒng)計報表的時候，完全能夠把南寧、桂林、麗江等地的開發(fā)成本計算為4500/平方米，甚至算成5400元/平方米，把成本‘?dāng)偤瘛褪腔庠鲋刀惖闹饕k法。”
在談到面臨中央“土地增值稅”風(fēng)暴的時候，自稱已經(jīng)有數(shù)十億流動資金、吸納房地產(chǎn)融資超過200億元的開發(fā)商鄭延斌表示。
鄭延斌告訴記者，土地增值稅清算對中小房地產(chǎn)企業(yè)無疑是一道“催命符”，對于實力雄厚的大企業(yè)而言，壓力也不小。因為中小企業(yè)開發(fā)的樓盤數(shù)量有限、面積有限，一旦預(yù)售后，增加的成本無法重新轉(zhuǎn)移到購房者身上。
相比之下，大企業(yè)具有樓盤戰(zhàn)線長及一定土地儲備的優(yōu)勢，往往能夠利用這些優(yōu)勢打“擦邊球”，增加成本減少稅收壓力。從2006年中央多次宏觀調(diào)控政策實施以來，敏感的房屋開發(fā)企業(yè)早就把一部分資金從北京、上海、深圳等熱點城市抽出，向中西部省區(qū)的二線甚至三線城市轉(zhuǎn)移，一方面是進行土地儲備，另一方面也是在謀求“別墅型”、“休閑豪華型”樓盤開發(fā)的空間。
“毛坯房”成為“精裝修” 關(guān)聯(lián)公司“成本回流”
把普通公寓變?yōu)榫b修房，通過與裝修公司“聯(lián)動”方式，“恰到好處”地增加開發(fā)成本，降低賬面利潤，這是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對“增值稅風(fēng)暴”的又一做法。
記者采訪的多家房地產(chǎn)企業(yè)表示，簡單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設(shè)備，還有房屋粉刷，僅此一項利潤就能夠達100%至200%；如果是高檔精裝修，則包括電視、電腦、網(wǎng)線、音響、空調(diào)……一應(yīng)俱全，按照每一個單項集中采購的方式，精裝修房屋銷售利潤高達300%至400%。
為了確保整個裝修經(jīng)費變?yōu)槠髽I(yè)的成本開支，房屋開發(fā)商往往采取通過尋找關(guān)聯(lián)裝修公司，或者自行成立裝修公司的做法，確保能夠簽訂高家裝修訂單，按照統(tǒng)計學(xué)的計算方法，關(guān)聯(lián)企業(yè)的高成本支出最終仍計算為開發(fā)企業(yè)，以此來提升企業(yè)成本。
記者在采訪中了解到，一些房屋開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)公司，通過物業(yè)公司來實現(xiàn)自己利潤的最大化，通過物業(yè)公司玩弄電費、水費、電梯維修、小區(qū)管理等方面的賬目，以期實現(xiàn)“雪球效應(yīng)”。
“增值稅”細則 亟待“先發(fā)制人”
“中央‘土地增值稅’措施確實打中了地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手抬升房價的‘七寸’，但要真正意義上實施，還需要地方配套細則的出臺，這將在很大程度上考驗地方政府貫徹落實中央精神的態(tài)度�！边@是記者在采訪過程中聽到最多的一句話。
根據(jù)《通知》內(nèi)容，新政在2月1日已經(jīng)正式實施。但目前多數(shù)城市的清算細則仍在制定中。盡管如此，市場人士介紹，大多數(shù)開發(fā)商預(yù)計清算將嚴格執(zhí)行，開發(fā)商因此在資金鏈前景上普遍悲觀。
經(jīng)濟和社會學(xué)家表示，要把“增值稅”落到實處，必須打好調(diào)控“提前量”：一方面中央制定政策適應(yīng)預(yù)計可能存在的監(jiān)管漏洞，另一方面則要在實施過程中強化管理，弱化地方政府財稅收入與土地一次性拍賣收入之間關(guān)系，對嚴格實施中央政策的地方政府給予支持和鼓勵。(何豐倫）
